（2013）吉中民一终字第579号

裁判日期: 2013-09-02

公开日期: 2016-05-17

案件名称

上诉人张绍娟租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张绍娟,吉林市如家酒店管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第七十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2013）吉中民一终字第579号上诉人（原审原告）：张绍娟，住吉林市。委托代理人：郑化民，吉林乾华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市如家酒店管理有限公司，住所地吉林市高新区科贸商城B栋1层、6－7层。法定代表人：梁日新，该公司董事长。委托代理人：费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。委托代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。上诉人张绍娟因租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2013）昌民一初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张绍娟及其委代理人郑化民，被上诉人吉林市如家酒店管理有限公司的委托代理人费宏博、钟磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绍娟在原审诉称：2007年11月2日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于吉林市上海路20号，房产证号为吉林市昌字第2202020035**号的商业楼租赁给被告使用（一层400平方米和2－7层全部）。约定租金为每年90万元，以后每3年3％递增。近年来，物价上涨是众所周知的，政府部门征收的房产税费上涨，房屋市场交易价格和租金价格突飞猛涨，双方制定的租金数额条款已显失公平，与当前的经济大环境大相径庭，少得离谱，原告的房屋有贷款，实在是难以维持。同时，被告在吉林市的其他几家连锁店对出租方的政策也存在很大的悬殊，他店的房屋租赁费和房屋租赁税都是由被告承担的，单位面积的租金原告方比照其他的出租者少得可怜，租金的支付方式也不同，对其他出租者的支付为一年一付，而对原告是每季度付一次。依据最高人民法院《关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。结合本案，若继续维持合同原有效力显失公平，情势变更后，应当改变原被告之间签订的租赁合同的租金标准及租赁税费的承担方式。在合同双方当事人订约意志之外，为了重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，追求公平和公正，请求人民法院支持原告的诉讼请求。1、请求判令变更原被告双方2007年11月2日签订的《房屋租赁合同》中的2013年租金为300万元；2、判令房屋租赁费和房屋租赁税由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。吉林市如家酒店管理有限公司在原审辩称：被告不同意原告的诉讼请求。1、原告的诉讼请求没有任何合同及法律依据。原、被告双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议均约定了：“甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金；乙方无需支付本合同租金以外的其他任何费用”；2、原告的其他诉讼请求无合同及法律依据。在双方签订的房屋租赁合同中，每年房屋租金90万元是包括房屋租赁税。且合同中4.3条约定“租赁期间与出租房地产有关的手续由甲方自行办理并承担费用”，因此，原告要求被告承担房屋租赁费及租赁税是无任何合同依据的；3、被告向法庭提供两份租赁合同，可看出与被告租赁房屋同等情况的房屋租金，远远低于涉案房屋的单位面积租金。由此可见，原告主张的“涉案房屋的单位面积租金比照其他的出租者少的可怜”的说法无任何事实依据；4、在原、被告双方签署房屋租赁合同之时，双方均已预见到租赁期间内房屋租金可能上涨的客观情况，因此对租赁期间内的租金增幅达成了一致意见并作出了明确的安排，即“以每3年递增”，双方并约定租赁期间内不再做任何调整，原告在本案中主张的“变更房屋租赁合同的2013年租金为300万元”无任何合同依据。依据《合同法》的相关规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。而就现市场的物价的变更，并非是双方无法预见的，可适用“情势变更”的，故原告变更租金的主张，无任何合同及法律依据。原审判决认定：2007年11月2日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于吉林市昌邑区上海路20号，建筑面积约3800平方米房屋租赁给被告使用（一楼大堂约200平方米、2－7层全部、租赁院落面积约150平方米、停车位2个）。双方约定房屋租赁期12年，自2008年4月15日起至2020年4月14日止，租金为每年90万元，以每3年3％递增。双方同时在该合同第三条中约定“甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金；乙方无需支付本合同租金以外的其他任何费用。”2010年1月27日，甲乙双方签定房屋租赁合同补充协议一份，双方在该补充协议第六条中约定“甲方承诺在租赁期内不再以任何理由调整租金或要求乙方支付约定租金以外的其他费用，乙方无需承担除约定租金以外的其他任何费用。”2013年4月7日，原告起诉来院，要求依情势变更原则判令变更原被告双方2007年11月2日签订的《房屋租赁合同》中的2013年租金为300万元；判令房屋租赁费和房屋租赁税由被告承担；本案诉讼费用由被告承担。原审判决认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告双方签订的租赁合同的内容不违反法律规定，形式合法，系双方真实意思表示，系有效合同。原告在诉讼中提出依情势变更原则，变更2013年房屋租赁费用及变更屋租赁费和房屋租赁税由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原被告双方所签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，在租赁合同中，双方对市场风险已经进行了预测，即合同中约定的租金额“以每年3％递增”。同时，原被告双方在所签订的房屋租赁合同约定“甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金；乙方无需支付本合同租金以外的其他任何费用。”在补充协议第六条中约定“甲方承诺在租赁期内不再以任何理由调整租金或要求乙方支付约定租金以外的其他费用，乙方无需承担除约定租金以外的其他任何费用。”原被告双方在合同及补充协议中已对租金外的费用进行了约定，且上述约定不违反法律规定，原被告双方应严格按照合同和协议约定履行各自的义务。原告所提供的证据无法证明存在合同签订时及后期市场变化中存在显示公平的情况，故原告要求变更2013年房屋租金及要求房屋租赁费和房屋租赁税由被告承担的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决主文：驳回原告张绍娟的诉讼请求。原审判决后，张绍娟不服，向本院提起上诉，要求依法撤销（2013）昌民一初字第411号民事判决，支持上诉人原审诉请。事实和理由：1、原审审查事实不全面，导致认定事实错误。上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同约定的租金在现今市场行情来看已显失公平。上诉人将诉争房屋一楼的一部分出租给吉林大药房，单位面积每月租金已达160元，并且吉林市物价局《关于重新确定吉林市非住宅房屋租赁租金指导标准的通知》明确上诉人出租本案诉争房屋的现今正常租金标准为每月每平米73-80元，而本案的单位租金仅为20元，相差甚远。同时，双方签订的补充协议是对2007年合同的确认，目前物价飞涨已超出了商业风险的范畴。2、本案应当适用情势变更原则。首先双方签订合同的客观情况发生了重大变化，近年来物价飞涨，房屋市场交易价格和租金价格涨幅巨大。其次这种变化是当事人签订合同时无法预料的。再次继续履行合同对于上诉人明显不公，物价部门已经调整了房屋租金水平，按此价格计算，房屋租金应为366万元，而合同约定只有90多万，继续履行对当事人明显不公。3、上诉人要求变更房租为300万元的依据。根据物价部门的非住宅租金价格每平方米每月为73元，上浮10%，面积为3800平方米，以此计算租金应为3661680元，上诉人仅请求300万元合乎标准。同时上诉人房屋一楼的一部分租给吉林大药房租金为2012年20万元、2013年30万元，以此单位租金计算，上诉人租给被上诉人的租金，对应应为487万元和730万元，故要求租金300万元实为不高。另外，比被上诉人经营的其他如家酒店租金也少很多。4、租赁税费变更为被上诉人承担有依据。因为房租变更为300万元并不多，根据吉林市物价局《关于重新确定吉林市非住宅房屋租赁租金指导标准的通知》第二条的规定对交租赁费没有限制，合同可以自由约定，所以可以约定由承租方交纳。被上诉人吉林市如家酒店管理有限公司辩称：1、本案不适用情势变更原则。本案中，租赁合同已经明确约定，租金为90万元，以每三年递增。可见，在上诉人与被上诉人双方签署房屋租赁合同之时，双方均已预见到租赁期间内房屋租金可能上涨的客观情况，本案不应适用情势变更原则。2、上诉人的诉讼请求无任何合同依据。合同第3.1明确约定：“甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金；乙方无需支付本合同租金以外的其他任何费用。”补充协议三第六条约定“甲方承诺在租赁期内不再以任何理由调整租金或要求乙方支付约定租金以外的其它费用，乙方也无需承担约定租金以外的其他任何费用。”上诉人诉请由被上诉人承担房屋租赁税及房屋租金无任何根据。合同已明确约定了租金标准和每三年递增租金，同时也明确约定了租赁期间与出租房有关的手续由出租人自行承担。3、本案不构成显示公平。本案情形不符合显失公平的构成要件，同时目前的租金水平与附近同类房屋租金基本持平。二审过程中，双方均未提供新证据，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。本院认为，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条之规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”在本案所涉房屋租赁合同合法有效的前提下，上诉人未能提供相关证据证明被上诉人存在“利用优势”或“利用对方没有经验”的情况，应当承担举证不能的后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，双方签订房屋租赁合同，出租房屋，收取租金系商业经营活动，商业活动必然伴有商业风险，而上诉人诉称的房产租金及相关费用上涨明显属商业风险范畴，且双方在租赁合同中明确约定了每三年递增3%的租金增加标准对未来经营风险进行了预期防范，故诉涉合同的租金标准不具备情势变更适用的法定要件，不应予以变更。同时，租赁合同中对租赁房屋的税费承担已作出明确约定，在合同不具备法定变更条件的情况下，上诉人的此项上诉请求亦不应予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31，760.00元，由上诉人张绍娟负担。本判决为终审判决。审判长　张　铁审判员　潘军宁审判员　孙　伟二〇一三年九月二日书记员　邵馨瑶百度搜索“”