（2013）聊民一终字第315号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2014-03-31
案件名称
王长岭与徐维平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省聊城市中级人民法院
所属地区
山东省聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐维平,王长岭,山东高和塑业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）聊民一终字第315号上诉人（原审被告）徐维平。委托代理人王可，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王长岭。委托代理人：赵学义，山东金城法苑律师事务所律师。原审第三人：山东高和塑业有限公司，住所地：高唐县。法定代表人：张艳玲，总经理。上诉人徐维平房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2011）高民一初字第442号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐维平及其委托代理人王可，被上诉人王长岭的委托代理人赵学义到庭参加诉讼。原审第三人山东高和塑业有限公司本案经合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2007年4月10日，原告王长岭夫妇为筹建高唐县宏泰机械铸造有限公司，以公司名义与高唐县固河镇后吴村委会签订土地租赁协议，租赁该村位于高速路口省道31路南31.4亩土地用于厂房建设，该涉案厂房虽经高唐县固河镇政府同意，但是，未取得建设工程规划许可证，未取得集体建设用地使用证，也没有房屋产权证明。该厂房建成后，原告将该厂房租赁给高唐县宏泰机械铸造有限公司，并签订了租赁协议。租赁期限为30年，自2007年4月1日-2037年4月1日。2009年2月8日，原告王长岭与被告徐维平签订《厂房转让合同书》，约定将该厂房（建筑面积约2750平方米，占地31.4亩）转让给被告。转让总价款为50万元。付款方式为：合同签订之日起被告向原告支付7万元，2009年12月31日前支付8万元，2010年阴历8月15日前支付15万元，2011年阴历8月15日前支付20万元。合同还约定，在被告未付清全部厂房价款前，该厂房产权及土地使用权仍归原告所有。在违约条款中规定，被告未按合同约定的时间支付厂房价款，每日按拖欠额的万分之五向原告支付违约金。拖欠应付厂房款数额超过50％、时间超过六个月，原告有权解除合同。被告于2009年2月24日支付给原告7万元，2010年2月12日支付给原告7万元，共计14万元。2009年4月16日，被告徐维平又将该厂房租赁给山东高和塑业有限公司，该公司一直向固河后吴村委会交纳土地租赁费。2011年5月18日，原告诉至本院请求人民法院依法判令解除原、被告签订的厂房买卖合同，并赔偿原告损失（以鉴定的租赁价格为准），经鉴定租赁价格为270695.94元，由被告承担本案的诉讼费用。本院向当事人释明原、被告签订的合同为无效合同后，原告将诉讼请求变更为：一是确认原、被告签订的厂房买卖合同无效；二是让被告返还厂房并支付厂房占有使用费按每月8732.12元计算至交付时止。被告提出反诉请求：一是反诉被告王长岭向反诉原告徐维平返还厂房转让款人民币14万元；由反诉被告王长岭承担本案的诉讼费用。原审法院认为：本案的焦点是原、被告签订的《厂房转让合同书》的效力问题。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十九条的规定，乡镇企业需要使用集体土地建设厂房等设施，应依法办理审批手续。原告王长岭建厂房时，所使用的土地系基本农田，与高唐县固河镇后吴村委会签订了《土地租赁协议书》，采取以租代征的方式取得的，用地不合法。该涉案厂房未取得建设工程规划许可证，未取得集体建设用地使用证，也没有房屋产权证明。而且，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”按规定，厂房属于不动产，原告所建的厂房未办理产权登记手续，所以，尚未合法取得厂房的产权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，既然原告未能依法获得厂房的产权，就不能以自己所有的名义转让给被告。因此，原、被告签订的《厂房转让合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告王长岭要求被告徐维平返还厂房及其附属设施的诉讼请求本院予以支持。鉴于被告徐维平实际使用了该厂房，从公平合理的角度，其仍应参照租金价格支付相应的实际使用费用，故原告王长岭要求参照租赁价格支付占有使用费的诉讼请求本院予以支持，具体计算标准应当参照近三年的月平均租赁价格计算即8732.12元。反诉原告徐维平要求反诉被告王长岭返还其收取的房屋转让款人民币14万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：一、原告王长岭与被告徐维平于2009年2月8日签订的《厂房转让合同》无效。二、被告徐维平于本判决生效后10日内返还原告王长岭位于青银高速高唐东路口固河镇私营工业园内的厂房一处（建筑面积2750平方米，占地31.4亩）及其附属设施一宗。具体有：砖混结构、钢瓦顶棚、门窗齐全的两处厂房车间1296平方米x2；围墙650米；变压室1座；100变压器1台，配电盘1台；下水道190米；沙管井1眼；男女厕所各1座；杨树66棵。三、被告徐维平于本判决生效后10日内向原告王长岭支付房屋使用费按照每月8732.12元的标准，自2009年2月8日起计算至本判决确定的支付日期。四、反诉被告王长岭于本判决生效后10日内返还给反诉原告徐维平厂房转让款人民币14万元。案件受理费5800元，保全费2020元，反诉费3100元，计款10920元由原告王长岭（反诉被告）负担3100元，被告徐维平（反诉原告）负担7820元。上诉人徐维平不服提出上诉，请求撤销一审判决第二项、第三项判决；驳回被上诉人王长岭一审的诉讼请求或驳回其起诉；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决对上诉人一审的意见的描述不完整，不客观。2011年5月18日，一审法院受理了本案，原告王长岭在主张《厂房转让合同书》有效的前提下提出了解除合同和赔偿30万元损失的诉讼请求，经数次开庭，因相信王长岭能够拿出厂房的产权证明，所以对合同的法律效力的认识从有效--效力待定--无效的审理过程。但自王长岭变更诉讼请求，主张合同无效后之后，上诉人在一审中根本就没有讲过合同有效，相反是根据合同无效的理由提出返还财产的反诉，王长岭也表示同意。所以并非像判决书第4页倒数第4行称“被告徐维平答辩并反诉称原告和被告签订的合同为有效合同，但不符合解除的条件”，判决书掩盖了在原告变更诉讼请求后被告的观点，当原告变更诉讼请求后，我们在庭上的原话是“我们认可合同无效，但无效的理由不是因为厂房的建设未经批准，而是原告王长岭不是财产的权利人。上诉人主张合同无效是如果王长岭不能证明是产权人或所有权人会导致无权处分，讲合同无效是建立在无权处分的基础上。”一审判决回避王长岭变更诉讼请求后我们发表的关于合同无效的观点，实际是回避对我们提出的合同无效的理由的评判。二、一审判决对案件的主要事实认定错误。王长岭是否是厂房的建设者是本案应当查清的主要事实，在整个案件的材料里，没有任何直接证据能证明厂房的建设者是王长岭，甚至没有一个材料证明厂房的建设者是谁，相互矛盾的间接证据一看就是人为编造。“因没有人说是自己的，所以就是王长岭的”，此话从逻辑上讲，十分荒谬。一个真正的建设者，完全能证明自己建设房屋的实际过程，真正的建设者是不会虚构建房证据的。王长岭举证了许多的材料明显作假，但正是这些假材料恰恰证明了不能认定王长岭是厂房的建设者。一审判决认定王长岭是建设者的依据十分牵强，属于证据不足的情况下对事实做了错误的认定。三、对主要事实认定错误导致判决书中第二项、第三项判决错误。（一）判决第二项是返还财产，该判决在此有两个错误：1、判决书第10页认为返还财产的内容是根据2010年原告给了被告一个财产清单，被告当时没有提出异议，所以就认为该清单所列的财产明细成立，我们认为被告拒绝在该清单上签字，就是没有同意清单所列的全部内容。（注：财产清单的来由：自签订厂房转让合同书后，徐维平多次向王长岭催要产权证明，王长岭出示的却是财产清单，这就是他所说的产权证明。）2、我们再次重复上诉人在20l2年12月26日在开庭时发表的意见：“本案审理至今，核心问题是没有证据证明王长岭对合同标的享有任何财产权利。所以对合同标的物主张财产权利没有任何法律依据。房屋不属王长岭所有，就没有权利，如果判决归还王长岭，就是支持不当得利”。（二）第三项判决向王长岭支付房屋使用费错误。1、上诉人不认可应当向王长岭支付厂房使用费，理由是王长岭不是厂房的权利人，具体理由同上，故不重复。2、一审判决使用山东舜天信诚资产评估公司的《资产评估报告》作为证据不当。不能根据不仅已经失效而且没有依据的评估报告确认租金（1）该评估报告在2012年10月9日失效，2012年12月10日，王长岭彻底的变更了诉讼请求，同月14日，本案开庭审理，此时使用在开庭前已经失效2个月的评估报告作为裁判的证据，根据无效证据所做的事实认定是无效的事实认定，根据无效的事实认定所做的判决是错误的判决。（2）该报告对租金单价的评估没有依据。首先，鉴定人未到庭对自己的鉴定结论进行质证，违反了民诉法的规定，该证据质证程序违法，证据无效。其次，该报告对厂房租金的单价的评估为：2009年38元／月，2010年45元／月，2011年58元／月。在报告书中“六、评估依据（四）取价依据”的取价依据没有实际资料，不能认定其取价的客观性。四、王长岭应当对自己的欺骗行为给上诉人造成的损失承担责任。造成合同无效的原因，是王长岭隐瞒了自己不是标的物的权利人的事实，隐瞒了标的物是违章建筑的事实，违反诚信原则，导致房屋买卖的合同无效，致使上诉人现在要购买同样的标的物将付出远远超出当时物价的代价，这差价就是上诉人的损失，合同无效的过错在王长岭，所以王长岭不但不应当在本案中获得利益，反应赔偿自己导致合同无效的过错行为造成的上诉人的损失。被上诉人王长岭答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：2009年2月8日，答辩人与上诉人双方签订了一份《厂房转让合同》。合同约定：上诉人购买答辩人厂房一宗（包括：围墙、变压器等附属设施），价格为50万元人民币；价款分4次付清：2009年2月8日付7万元，2009年12月31日前付8万元，2010年农历8月15日前付15元，2011年农历8月15日付20万元；全部厂房价款付清前，厂房产权和租赁土地使用权归出卖方所有，购买方不得将厂房及租赁土地使用权抵押、出租或者转让；合同签订至厂房价款付清前，土地使用租金由购买方承担；违约责任：出卖方迟延交付厂房，每日按交付价款的万分之五向购买方支付违约金；购买方拖延交付房价款，按应付价款数额每日万分之五向出卖方支付违约金；购买方拖欠应付购房款数额超过50％，时间超过六个月，出卖方有权解除合同；厂房价款付清前，购买方私自将厂房抵押、出租、转让的行为无效。合同签订后，答辩人按约定交付了厂房及全部附属物，被告仅支付房价款14万元，剩余36万元款项至今未付，并且将厂房出租给他人经营。在这种情况下，答辩人因上诉人违反合同约定，成就了合同解除条件，向人民法院起诉解除合同。案件审理过程中，查明涉案厂房没有依法取得建设工程规划许可证，违反法律规定，应为无效合同。经法院释明，随即变更为请求确认合同无效。根据以上事实，答辩人认为上诉人的上诉理由均不能成。一、上诉人认为涉案厂房非答辩人所建的理由不能成立。1、本案厂房买卖合同2009年2月8日签订，合同签订后答辩人随即交付了厂房，至今已有五年之久，在厂房处分权上，没有产生任何异议，这一事实足以说明该厂房系答辩人所建设。该厂房建于2007年2月，投资数额不小，如果非答辨认所建设，早就应当有第三人出来主张权利。2、对于本案厂房系违章建筑，没有进行产权登记，上诉人是明知的。《厂房转让合同书》第五、六条清楚写明厂房所占用的土地系租赁的。在租赁的农村集体组织的土地上建造厂房，不可能办理建设许可证，也不可能办理房屋产权登记，这是基本常识。近几年来上诉人也按约定向固河镇后吴村缴纳了土地租金。所以，在《厂房转让合同书》签订时，上诉人对该厂房为答辩人所建、系违章建筑，没有进行产权登记等事实是明知的。3、本案原审时答辩人向合议庭提交的1.4号证据，以及上诉人向法庭提交的答辩人和固河镇后吴村签订的《土地租赁协议书》，完全证明涉案厂房为答辩人所建设，且事实清楚，证据确实充分。二、上诉人诉称原审判决判令上诉人返还财产认定事实不清的理由不能成立。原审法院判决书第二项返还财产品种、数量，是按原审时上诉人提交的6号证据所确认的，该证据系答辩人和上诉人履行《厂房转让合同书》的交接清单，是原始证据；该证据是书证，其记载的内容具体、详细、清楚的记载了当时实物交接的品种和数量，该证据是直接证据，具有不可替代的证明力。三、上诉人诉称原审判决判令上诉人支付厂房占用费错误的理由不能成立。1、尽管涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，为违法建筑，但该厂房系答辩人经固河乡政府批准所建，在有关行政部门没有责令拆除以前，答辩人仍对该厂房具有占有、控制、使用、收益的权利，对建筑材料具有处分的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条（房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持）的规定，上诉人应当支付自接受厂房时起，至返还厂房时止期间的占有使用费用。2、涉案厂房为答辩人所建设，前已叙述清楚，不再赘述。原审法院依据山东舜天信诚资产评估有限公司的《资产评估报告》，作为涉案厂房占有使用费完全正确。该鉴定是人民法院在本案诉讼中委托的鉴定部门专门为本案所作的司法技术鉴定。四、上诉人诉称答辩人应当对自己的欺骗行为承担责任的观点不能成立。如前所述，《厂房转让合同书》签订时，上诉人对涉案厂房占用的土地系租赁的农村集体组织的土地这一事实是清楚和明知的，并且该事实在《厂房转让合同书》第五、第六条中有明确约定，答辨人没有任何隐瞒和欺骗行为。再之，本案是因上诉人拒不支付厂房转让费引起的纠纷，如果上诉人按约定支付厂房转让费，就不会有本案的确认合同无效之诉争。本院二审查明：2011年11月15日，高唐县国土资源局出具了“关于高唐县固河镇后吴官屯村青银高速下路口对过建设项目占地情况的说明”，内容为：“该地块位于省道316路以南，青银高速公路下口以南。占用高唐县固河镇后吴屯村集体土地1.7333公顷（26亩），此地块未办理土地征收手续。2007年占地时该地块为基本农田，经2009年全国第二次土地详查，变更为建设用地。”二审查明的其他事实同一审法律认定的事实。本院认为：上诉人徐维平主张被上诉人王长岭不是涉案厂房真正权利人，是其无权处分造成的合同无效，无效的责任应由被上诉人王长岭承担。本院认为：证人甲某、乙某证明王长岭是高唐县宏泰机械铸造有限公司的实际控制者，王长岭的妻子王秀芹是名义上的法定代表人；“山东省村镇建设工程项目开工申请、审批表”中建设单位一栏填写的是王长岭；房屋转让合同的出让方是王长岭，将涉案厂房交付给上诉人徐维平的是王长岭；高唐县固河镇经委证明涉案厂房归王长岭所有；上诉人在二审庭审中陈述其按照王长岭和村里订立的租金标准直接向后吴村交纳租金。上述证据足以证实王长岭是涉案厂房的权利人，具有签订涉案《厂房转让合同》的适格主体。上诉人的主张没有证据予以支持，本院不予采纳。关于一审依据鉴定报告确定损失问题。上诉人主张判决时超过了报告有效期，因土地租赁价格一直上涨，一审按该鉴定报告确定上诉人徐维平占用涉案房屋期间的实际使用费用对上诉人徐维平是有利的，对该部分本院予以维持。返还财产清单问题。清单是上诉人徐维平为主张自己的新建情况而提供的，其又予以否认，不应得到支持。上诉人徐维平在一审认可合同无效后仅反诉返还14万元购房款，没有主张损失，其在二审再提出损失问题，本院不予处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人徐维平负担。本判决为终审判决。审 判 长 石 鑫代理审判员 郭召勇代理审判员 李昭鹏二〇一三年九月二日书 记 员 赵书青 来源：百度搜索“”