（2013）六沿民初字第320号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2014-07-16
案件名称
盛青、孙兵与瑞凯房地产开发公司、时长宏侵权责任纠纷一审民事判决书
法院
南京市六合区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盛青,孙兵,南京瑞凯房地产开发有限公司,时长宏
案由
侵权责任纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十六条，第二百三十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条
全文
南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2013）六沿民初字第320号原告盛青，男，1965年3月20日生。原告孙兵，男，1955年9月20日生。以上二原告委托代理人申秋琪，江苏金协和律师事务所律师。被告南京瑞凯房地产开发有限公司，住所地本区葛关路528号。法定代表人薛华玲，该公司董事长。委托代理人徐莉，女，该公司职工。被告时长宏，男，1973年8月13日生。原告盛青、孙兵诉被告被告南京瑞凯房地产开发有限公司（下称瑞凯房地产公司）、时长宏侵权责任纠纷一案，本院于2013年2月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。期间，瑞凯房地产公司曾提出管辖异议，经本院裁定驳回异议。原告盛青、孙兵及其委托代理人申秋琪、被告瑞凯房地产公司的委托代理人徐莉、被告时长宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛青、孙兵诉称：原告盛青于2005年即承租瑞凯房地产公司位于园西路XXX号、XXX号门面房经营南京盛青药店，双方签有房屋租赁合同，2008年改为时长宏与原告盛青签订租赁合同，一年一签，最后一期合同至2010年12月31日止；2010年底又改为刘某和时长宏与原告盛青签订租赁合同。2011年底刘某提出涨房租时，遭到原告等众承租人反对，同年12月26日原告及40余名承租人到瑞凯房地产公司提出质疑时，方知早在2010年5月24日，瑞凯房地产公司在未通知原告等人且未征询原告是否行使优先购买权的情况下，将房屋出售给时长宏。另，2012年3月19日原告盛青与孙兵合伙经营南京盛青药店，共同承租该房屋。原告认为，两被告的买卖行为不仅侵犯了原告的优先购买权，也违反了合同约定，给原告造成巨大经济损失，故要求两被告连带赔偿原告经济损失10万元。被告瑞凯房地产公司辩称：1、原告盛青、孙兵不是涉案房屋的承租人，不能享有优先购买权；2、瑞凯房地产公司是整体一次性出售租赁房屋，本案所涉房屋占整体出售的极小部分，因此原告不应当享有优先购买权。综上，请求驳回原告的诉讼请求被告时长宏辩称，其之前就已经将房产证复印给被告盛青了，被告应当知道租赁房屋已经出卖并过户了，故被告不应承担赔偿责任。经审理查明：园西路XXX号和XXX号两间门面房，由被告瑞凯房地产公司建造取得初始所有权。2005年11月2日，原告盛青与瑞凯房地产公司签订一份房屋租赁合同，约定盛青承租园西路XXX号、XXX号两间门面房，租期自2005年12月1日至2006年12月31日。次年，双方续签了一份租赁合同，租期至2007年12月31日。2007年底，瑞凯房地产公司将同一地段的57个出租单元（门面房）整体出租给被告时长宏。2008年至2012年间，盛青开始与时长宏签订房屋租赁合同，双方仍一年一签，共有五份合同，其中2011年1月1日至2011年12月31日的租赁合同，出租方列为时长宏和案外人刘某二人，2012年1月1日后的租赁合同，则又由时长宏一人任出租方，该合同上特别注明：“如果2013年续租，租金调为1200元每月每间”。2012年12月31日，前述合同到期后，租赁双方因租金问题产生争议，承租户拒绝签订新合同和交纳2013年的租金，并持续占有使用诉争房屋。为此，时长宏曾于2013年2月1日提起诉讼，要求盛青、孙兵返还租赁房屋并赔偿损失等。另查明，2011年10月7日，盛青将其经营的南京盛青药店转让给原告孙兵，双方约定：孙兵在给付转让费时一并支付2011年11月1日至2012年12月30日共14个月的租金29，400元，以后每年12月10日前，孙兵一次性付清下一年的房租费用给时长宏。此后，孙兵为规避企业经营权不得转让的限制，私自在2012年房屋租赁合同上的承租方一栏，添加了“南京盛青药店（普通合伙）”，与“盛青”并列，并将南京盛青药店变更登记为普通合伙企业，但其与盛青之间并未签订合伙协议。又查明，2010年2月，时长宏随杨某某、竺某等8名购房人一起，整体购买了园西路XXX号、XXX号共51间拥有门牌号的门面房，并于2010年5月24日分别与瑞凯房地产公司签订了文本格式化的南京市存量房买卖合同。同年7月28日，时长宏取得了园西路XXX、XXX号房屋的所有权证。以上事实，有原被告陈述、房屋租赁合同、收据、承诺书、房屋所有权证等予以证明。本院认为：盛青与瑞凯房地产公司签订房屋租赁合同，其处于承租人地位，依法享有优先购买权；2007年12月30日后，因时长宏的介入，盛青仅处于次承租人地位，其不享有优先购买权。盛青和孙兵二人，名为合伙实为转让，故孙兵亦不享有优先购买权。盛青主张时长宏为瑞凯房地产公司的代理人，无相应证据证明，本院不予采信，双方签订的合同中已清楚地表明时长宏为出租人。瑞凯房地产公司于2010年初出售包括本案诉争房屋在内的57间门面房，系整体出售行为。这一出售行为可以降低出卖人的谈判成本、提高交易效率，为法律所不禁止。根据有关司法实践，盛青因其承租的房屋数量在总出售房屋数量中所占比重不超过50%，因此也不享有优先购买权。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：驳回盛青、孙兵的诉讼请求。案件受理费2300元，由盛青、孙兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10105901040001276。审 判 长 林顺眼代理审判员 滕宏清人民陪审员 梅秀珍二〇一三年九月二日见习书记员 王文沁 微信公众号“”