（2013）深宝法民三初字第299号

裁判日期: 2013-09-02

公开日期: 2014-05-19

案件名称

赵松、马建凤与林美亮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵松,马建凤,林美亮

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2013）深宝法民三初字第299号原告赵松，男，汉族，1986年5月9日出生。原告马建凤，女，回族，1982年2月27日出生。以上两原告共同委托代理人林智武，广东鹏派律师事务所律师。被告林美亮，男，汉族，1970年12月lO日出生。委托代理人黄桢茹，广东深宝律师事务所律师。原告赵松、原告马建凤与被告林美亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵松及两原告共同委托代理人林智武、被告委托代理人黄桢茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告赵松、马建凤与被告林美亮于2013年3月21日达成了口头协议，由被告将位于深圳市宝安区福永街道桥头社区荔丰路东三巷9号十六楼的1602、1603两套房屋以人民币348，000元的转让价格转让给原告。口头协议达成当天，原告先支付现金人民币5000元的购房定金给被告，之后原告又通过银行转账的方式分别支付给被告人民币300，000元和43，000元。被告收到购房款348，000元后于当天与原告签订了两份房屋转让合同。合同签订后，原被告双方对合同的条款理解出现不同意见，经协商后双方同意解除该两份合同，并当场撕毁了两份合同，被告承诺立即返还购房款348，000元给原告。但之后，被告��按承诺返还购房款给原告。另外，原告付款后要求被告出具上述套房屋的土地使用权证、房产证及建设规划许可证等证件，但被告均无法提供。后经多方了解，原告才得知被告涉案房屋系无土地使用权证、房产证及建设规划许可证的“小产权”房（违章建筑）。原告认为，原被告双方达成的房屋买卖合同，因违反法律的强制性规定和损害公共利益而应认定为无效合同。因此，不管是基于合同无效，还是基于被告同意解除合同及返还购房款的承诺，被告依法均应立即返还购房款348，000元给原告。原告多次要求被告还款未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告林美亮立即归还原告赵松、马建凤购房款人民币348，000元及利息（利息从起诉之日起计至法院生效判决确定的清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计）；2、本案的一切诉讼费用（案件受理费、财产保全费等）由被告承担。被告林美亮辩称，1、原告马建凤不是本案的适格主体，原告马建凤并不是合同相对人。2、原告称与被告是达成口头协议与事实不符，原、被告之间于2013年3月21日签订了房地产转让合同，其中约定被告将其所有的位于深圳市宝安区福永街道桥头社区荔丰路东三巷9号16楼的1602及1603两套房屋转让给原告赵松，并对付款方式及双方的违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告赵松称涉案合同的受让方需加注其妻子的名字，待其妻子把两份合同签完后才一并交由被告，原告事后并未将涉案合同交由被告，由于购房款已付清，被告也没有太在意，直到原告诉至法院，被告才知道原告反悔不愿意继续履行合同。被告认为在涉案合同签订当日就已把涉案房屋交付给原告使用，双方所签订的合同合法有效，是双方的真实意思表示，依法应当受到法律的保护，原告应当继续履行双方所签订的房地产转让合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年3月21日，原告赵松和被告签订了房地产买卖合同，合同约定被告将其所有的位于深圳市宝安区福永街道桥头社区荔丰路东三巷9号16楼的1602、1603两套房屋转让给原告赵松，转让总价款为人民币348，000元。合同签订当日，原告赵松先后向被告支付购房款项共计人民币348，000元。原告主张涉案的房屋转让合同已经解除，故诉至法院请求被告向其返还购房款。另查：1、涉案房屋的性质为私宅，其所占用的土地为集体私宅用地。2、原告主张房地产转让合同签订后涉案房屋并未交付给原告使用；被告主张已经于签订合同当日将涉案房屋交付给原告使用，但被告未在本院指定的期限内提供证据予以证明其该主张。3、原、被告均未提供房地产买卖合��，原告主张该合同已经撕毁，被告主张合同在原告处。4、原、被告在庭审中确认，涉案的房地产转让合同是原告赵松和被告签订的，并未在该合同中写上原告马建凤的名字。以上事实，有定金收据、转账交易回单、房款收款收据、房地产信息单以及庭审笔录予以证实。本院认为，原告赵松与被告签订房地产转让合同中约定转让的涉案房屋所占用的土地为农民集体土地，故房地产转让合同违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同。原、被告在庭审中确认，涉案的房地产转让合同是原告赵松和被告签订的，并未在该合同中写上原告马建凤的名字，根据合同相对性原则，本院认定涉案的合同相对人是原告赵松和被告。被告主张已经于签订合同当日将涉案房屋交付给原告使用，但被告未在本院指定的期限内提供证据予以证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张不予支持。2013年3月21日，原告赵松先后向被告支付购房款项共计人民币348，000元，因双方签订的房地产转让合同无效，故根据原告的相关主张，被告应当向原告赵松返还购房款人民币348，000元及利息（利息以人民币348，000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算，从起诉之日即2013年4月2日起计至本判决指定支付之日止）。原告马建凤的相应诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵松和被告林美亮于2013年3月21日签订的房地产转让合同无效；二、被告林美亮应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵松返还购��款人民币348，000元及利息（利息以人民币348，000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算，从2013年4月2日起计至本判决指定支付之日止）；三、驳回原告马建凤的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3，260元，由被告负担，受理费两原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员　杨　莹二〇一三年九月二日书　记　员　李婷霞书　记　员　边秋红附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立��同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。百度搜索“”