（2013）海民一初字第528号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2014-11-04
案件名称
原告冯权斌诉被告邓立权、第三人朱英房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
北海市海城区人民法院
所属地区
北海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第九十七条
全文
广西壮族自治区北海市海城区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民一初字第528号原告：冯权斌，男，1945年3月13日出生，汉族，住北海市海城区××号。委托代理人：陈坚玲，北海市铁山港区148法律服务所法律工作者。被告：邓立权，男，1971年7月4日出生，汉族，住北海市西南大道与××交界处××坡村。第三人：朱英，女，45岁，汉族，住北海市××号。原告冯权斌诉被告邓立权、第三人朱英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月3日受理后，依法由审判员林龙独任审判，分别于2013年7月10日、2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告冯权斌及其委托代理人陈坚玲、被告邓立权到庭参加诉讼，第三人朱英经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告冯权斌诉称：2011年7月1日原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北海市铜鼓岭村15号房屋租赁给被告，每月租金800元。合同签订后，双方口头约定未经原告同意，不得转租，否则原告可以提前解除合同收回房屋。2013年2月25日，原告发现被告已将该房屋转租给他人，遂要求被告退还房屋，但被告置之不理。为此原告诉请法院判决1、解除原、被告于2011年7月1日签订的《房屋租赁合同》，被告退还北海市铜鼓岭村15号房屋给原告；2、被告负担诉讼费用。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告身份主体资格；2、集体土地证、证明、户口注销证明，证明出租房屋属原告所有；3、房屋租赁合同，证明原告将房屋出租给被告；4、房屋租赁合同，证明���告未经原告同意擅自出租房屋给第三人。被告邓立权辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间签订的合同是合法有效的，被告租赁原告的房屋是事实，该屋是被告自己使用，不同意返还房屋给原告。被告没有向法院提交证据。第三人朱英未作书面陈述，也未出庭参加诉讼。被告对原告举证证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议；对证据2的集体土地证有异议，土地证上的名字不是原告的；对证据3有异议；对证据4无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有陈述及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案的第三人朱英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。本院认证如下：对上述无异议的证据，本院予以确认；对对方提���异议的证据，因对方没有提供相反证据予以否定，且该证据与本案有一定的关联性，本院将其作为定案的参考依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将北海市铜鼓岭村15号的三间房屋和空地出租给被告使用，房屋每月租金为800元，租赁期限从2011年7月1日起至国家征收为止。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告。2011年8月21日，被告将涉案房屋及空地出租给第三人朱英使用，朱英承租后未经原告同意在涉案空地上搭建了一个简易工棚。现原告称在发现被告将涉案房屋转租后，多次与被告交涉未果，为此诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，涉案房屋无房屋所有权证，其建设用地使用权证登记在原告父亲名下，原告的父、母已分别于2010年、2002年去世。本案的争议焦点：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效？2、被告是否存在转租涉案房屋的行为，原、被告签订的《房屋租赁合同》应否解除？本院认为：关于第一个焦点问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》是原、被告在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同。关于第二个焦点问题。被告曾就涉案房屋与第三人朱英签订《房屋租赁合同》，且目前亦是第三人朱英居住在涉案房屋内，故被告转租涉案房屋的行为，本院予以确认。被告抗辩称其只是将涉案房屋交给第三人居住，没有转租的行为，但未能提交证据证实，本院不予采纳。原、被告签订《房屋租赁合同》时未对涉案房屋的转租问题进行约定，且被告在转租时亦未取得原告同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的���定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故原告请求解除房屋租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告和第三人应将涉案房屋返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第二百二十四条的规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告邓立权和第三人朱英退还北海市铜鼓岭村15号房屋给原告。本案受理费100元，减半收取50元，由被告负担。（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述义务时一并外返还给原告）上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。审判员 林 龙二〇一三年九月二日书记员 卢健忠附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 来源：百度“”