（2013）浦永民初字第276号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2014-12-04
案件名称
张洪庭与南京大吉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张洪庭,南京大吉房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条
全文
南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦永民初字第276号原告张洪庭，男，1948年10月8日生，汉族，退休干部。委托代理人严耀帮，江苏严耀帮律师事务所律师。委托代理人李春蕾，江苏严耀帮律师事务所律师。被告南京大吉房地产开发有限公司（下称大吉公司），住所地在南京市浦口区汤泉街道。法定代表人刘茂林，大吉公司总经理。委托代理人唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告张洪庭与被告大吉公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告张洪庭及其委托代理人严耀帮、李春蕾，被告大吉公司的委托代理人唐俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪庭诉称，原告与被告于2011年6月27日就浦口区汤泉街道银泉路88号山水田园别墅46幢301室、103室分别签订201130010970及201130010969号商品房预售合同，该两份合同总价款4070458元，原告已全额支付该房款。根据该合同第六条第一款约定：“甲方应于2011年12月31日前向乙方交付该商品房”。原告虽多次催告，被告至今未交付该房产。又根据该合同第六条第四款规定：“甲方迟延交付该商品房的，乙方有权解除本合同。甲方按照已收价款的万分之二／天计算，向乙方支付约定交房之日至解除之日的违约金”。因被告已迟延交付该房屋长达一年半之久，原告多次催交未果，又尝试与被告解除合同，但始终无法达成一致。综上，原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼，要求判令：1、解除原、被告签订的201130010970及201130010969号商品房预售合同；2、被告返还原告购房款共计4070458元；3、被告支付原告违约金370000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告大吉公司辩称，我方不同意解除原、被告双方签订的商品房预售合同。理由是根据合同第六条第四项约定：甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90天仍未交付的，本案原告才能享有解除权，但原告没有提前催告，所以被告不同意解除商品房预售合同。综上所述，原告第二、三、四项诉权不成立。经审理查明，张洪庭与大吉公司于2011年6月27日分别签订编号为宁房预售合字201130010970号及编号为宁房预售合字201130010969号南京市商品房预售合同，其中编号为201130010970号合同约定：大吉公司将位于浦口区汤泉街道银泉路88号大吉山水田园别墅46幢301室的房屋以1386098元的价格出售给张洪庭。合同中还对交房时间（2011年12月31日前）、付款时间（2011年6月27日前支付总价款1386098元）、迟延交房违约责任（按照已收价款的每日万分之二点一计算）等内容。另外合同中还约定“甲方（指大吉公司）迟延交付该商品房，经乙方（张洪庭）催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同”。合同签订后，张洪庭于2011年6月27日向大吉公司交款1386098元（包含定金50000元）。编号为201130010969号合同约定：大吉公司将位于浦口区汤泉街道银泉路88号大吉山水田园别墅46幢103室的房屋以2684360元的价格出售给张洪庭。合同中还对交房时间（2011年12月31日前）、付款时间（2011年6月27日前支付总价款2684360元）、迟延交房违约责任（按照已收价款的每日万分之二点一计算）等内容。另外合同中还约定“甲方（指大吉公司）迟延交付该商品房，经乙方（张洪庭）催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同”。合同签订后，张洪庭于2011年6月27日向大吉公司交款2684360元（包含定金50000元）。张洪庭共向大吉公司交纳房款4070458元。另查明，庭审中，原告提交2012年10月30日被告出具的收条一份，用于证明因被告将其购买的46幢103室与尤文秀（案外人）购买的46幢102室房号摘错，已将编号为宁房预售合字201130010969号南京市商品房预售合同交还大吉公司，该收条载明：“今收到购房人张洪庭、尤文秀二人购房合同贰份”。大吉公司认可收到收到商品房预售合同，但并非搞错房号，是因张洪庭、尤文秀要求为其互换房号。又查明，庭审中，原告提交其于2012年7月19日发给大吉公司的解除商品房预售合同通知书和2012年7月31日邮寄给大吉公司的书面催交商品房通知书，解除商品房预售合同通知书载明：本人于2011年6月27日与贵公司签订201130010969号及201130010970号预售合同书。合同签订之日已交清所购房款。合同约定上述房屋交付时间为2011年12月31日。2012年春节前，贵公司售楼处解释交付时间推迟至2012年3月底；4月初贵公司售楼处再次解释“马上交付”“尽快交付”，时至今日离交付时间已超过200余天。目前本人对贵公司一再失信，且从无主动、明确的说明深感无奈。现通知贵公司，按预售合同第六条第四项之内容解除上述二份合同。并希望贵公司按预售合同的相关程序尽快办理退款及补偿手续。书面催交商品房通知书载明：贵公司与本人所签201130010969号及201130010970号预售合同，至今离购房约定的交房期限已推迟了贰佰多天。已造成我投资意向落空。我已于2012年7月19日向贵公司递交了解除上述购房合同书的申请。但你公司售楼处解释说购房人还需以书面形式催交。故今我又以书面形式再次催交。证明其在被告迟延交付房屋达200多天的情况下，根据合同第六条第四项约定已经依法向被告发送解除合同通知，并要求返还购房款及承担赔偿责任。书面催交商品房通知书也证明其再次明确要求解除购房合同。被告对解除商品房预售合同通知书内容及要求解除合同的真实性无异议，但对原告陈述原件于2012年7月19日交售楼处不知情；另原告寄出的特快专递邮件中解除合同通知书有两份，涵盖案外人尤文秀的房屋，且解除合同的房号不详，请法庭核实。书面催交通知书在解除通知书之后，书面催交通知书内容不是要求解除合同，而是催促被告交付商品房；书面催交通知书已推翻解除商品房预售合同通知书的意思表示。还查明，庭审中，被告提交1、2012年10月24日其出具的山水田园小区45栋108号（其他业主购买）商业楼交房收款确认书，证明原告购买的45幢、46幢商品房被告于2012年10月24日已向山水田园小区其他购房业主交付；2、原告和尤文秀于2012年11月22日出具给被告的承诺书，载明：张洪庭和尤文秀俩人所购大吉地产门面房贰套，因售楼人员将上述俩人的房号搞错，故致目前退房。现承诺注销原有合同后，拾日内重签购房合同，房号为46幢102室和46幢103室。证明根据承诺书说明其没有搞错房号，且承诺书的日期晚于交房日期，原告应知道商业楼的交房时间是2012年10月24日；3、2011年6月16日张洪庭银联卡汇款凭证150000元和2011年6月16日收据和2011年6月19日收据各一份及2011年6月16日三份交款单，证明原告分别交纳46幢103室、301室定金和帮尤文秀交纳46幢102室定金50000元；4、a提交银联卡票据两份（30000元、1544878元）；b2011年6月27日收据及交款单，c提交银行承兑汇票三张（金额为15万元、50万元、70万元），证明46栋102室是尤文秀所购，总房款为2974878元，其中140万元由张洪庭代付，剩余款1574878元由尤文秀自行支付。证明张洪庭与尤文秀相识，46幢102室和103室均由张洪庭付款，因此没有摘错房号；5、提交四份汇款单及两份收据和缴款单（2011年6月27日张洪庭汇款570458元；2011年6月27日汇款160万元；2011年6月27日汇款30万元；2011年6月27日汇款150万元，共计3970458元），证明张洪庭已自行支付房款3970458万元加上定金10万元，共付房款4070458元。原告认为，1、交房收款确认书反映了被告逾期交房的事实；2、对承诺书的真实性无异议，由于被告未按期交付房屋，也未按承诺书重签合同，故应解除合同；3、付款凭证证明原告已完全支付46幢103室和301室购房款4070458元。以上事实，有原告提交的商品房预售合同、收条、解除商品房预售合同通知书、书面催交商品房通知书等证据；被告提交的商品房预售合同、交房收款确认书、承诺书、汇款单及收据和缴款单和当事人的陈述在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定被告向原告交房的时间是2011年12月31日，而被告在庭审中认可实际交房的时间为2012年10月24日，被告本身就延期交房达10个月之多，对此，被告并无异议。另，由于被告没有向原告发交房通知，原告在无法确定被告具体交房时间的情形下，于2012年7月19日和2012年7月31日发给被告通知书，催告被告交房并要求解除合同。虽然被告不认可收到原告发出的两份函件，但至2012年10月24日该商业楼实际交付时，并没有通知原告收房，足以证明其认可原告提出解除合同的申请。虽被告提交了原告和案外人尤文秀于2012年11月22日出具的承诺书，证明原告曾承诺注销原有合同后重签购房合同，但被告收到承诺书后，双方并未实际履行。因此根据双方签订的商品房预售合同中的约定，本院认定双方于2011年6月27日签订的编号为宁房预售合字201130010970号及编号为宁房预售合字201130010969号南京市商品房预售合同于2012年7月20日解除，被告大吉公司因该两份合同收取的房款4070458元应退还原告。由于被告大吉公司迟延交付房屋，应承担违约责任，对原告要求被告给付从2011年12月31日起至2012年7月20日止按每日万分之二点一计算的违约金160000元的诉讼请求，虽原告计算的数额有误，但由于是其真实意思表示，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告张洪庭与被告大吉公司于2011年6月27日签订的编号为宁房预售合字201130010970号及编号为宁房预售合字201130010969号的南京市商品房预售合同。二、被告大吉公司于本判决生效后十日内归还原告张洪庭人民币4070458元，支付违约金160000元（以4070458计，自2011年12月31日起至2012年7月20日止，按每日万分之二点一计算）。三、驳回原告张洪庭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42324元，减半收取21162元。由被告大吉公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行。账号：10×××76。审判员 朱敏二〇一三年九月二日书记员 刘晓 来自