（2013）高新民初字第2579号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2014-01-24
案件名称
黄某某与成都市中天盈房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄先本,成都市中天盈房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十八条，第一百一十五条，第八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）高新民初字第2579号原告黄先本。委托代理人黄萍萍，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。委托代理人万桂峰，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。被告成都市中天盈房地产开发有限公司。住所地：成都市高新区天泰路***号四川投资大厦写字楼南塔楼*楼。法定代表人孔健岷，该公司董事长。委托代理人朱华科。委托代理人谢达。原告黄先本诉被告成都市中天盈房地产开发有限公司（以下简称：中天盈公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员何进于2013年9月5日、2013年9月13日两次公开开庭进行了审理。原告黄先本的委托代理人黄萍萍、万桂峰，被告中天盈公司的委托代理人朱华科、谢达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄先本诉称，2012年8月19日，被告在明知原告为成都市限购人群的情况下，就其开发的“誉峰”楼盘与原告签署了《（誉峰）认购书》，并要求原告支付定金二十万元；被告明知原告因身份受限无法签署正式商品房买卖合同，但仍告知原告可以通过其他途径来满足购房资格，并要求原告在未签订商品房买卖合同的情况下，再向其支付购房款801945元，作为首期30%的购房款。因商品房买卖合同始终无法签署，原告按被告要求以限购为由向被告申请退款。伺候，被告向原告退还了801945元，但剩余的200000元始终未退。被告作为成熟、知名的房地产开发商，明知限购政策应当向购房者告知，并不得向属于限购对象的购房人出售住房，但被告不仅不按规定告知且反而告知原告可以通过其他途径取得购房资格，误导原告签订《认购书》并要求原告想起支付定金和房款。被告对于双方之间无法签订商品房买卖合同应当承担全部过错责任，案法律规定应当退还全部定金并支付利息。为维护自己的合法权益，原告诉请法院请求判令：1、被告退还原告房屋认购定金200000元；2、被告向原告支付占用定金200000元的利息（按照同期银行利率计算，从2012年8月19日起至退还之日止）。被告中天盈公司答辩称：1、本案原告、被告签订的认购协议是自愿的，意思表示真实，合同有约定的应当按照合同约定处理；2、原告签订认购协议的时候明知其属于限购人群，仍与被告签订协议，有过错，因为限购令在原告签订协议前已经颁布，原告应当知晓限购令的内容，原告诉称的事实亦表明其属于限购人群；3、原告不签署买卖合同，应当承担违约责任；4、我方不予退还定金有法律依据和事实依据，原告不履行合同义务，被告收取定金符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年8月19日，原告黄先本与被告中天盈公司签订《［誉峰］认购书》（以下简称：认购书），认购书约定原告购买被告位于成都市万象南路360号誉峰9号地一期14栋1单元24层01号房屋，建筑面积为201.88平方米（套内建筑面积164.38平方米），实际成交价格3331936元，该认购书第二条“定金条款”约定“乙方（黄先本）于签订本认购书时支付定金人民币贰拾万元整，甲方（中天盈公司）收到乙方定金时开具收款收据，并在乙方支付首期房款且甲乙双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等相关文件（以下简称‘《商品房买卖合同》及相关文件’）时，定金转为购房款（定金按本金转入，不计利息）”，第三条“付款方式”约定“1、如为A付款方式（一次性付款），乙方应在2012年8月25日前与甲方签订《商品房买卖合同》及相关文件，并一次性支付房款总额的30%，即人民币799581元（已扣除定金），余款70%即人民币2332355元应在2012年9月19日前支付完毕，甲方收到乙方房款时开具收款收据”，第四条“认购条款”约定“1、乙方必须于2012年8月25日前与甲方签订《商品房买卖合同》及相关文件，并按本认购书第三条约定的付款方式向甲方支付房款（含定金）和按揭尾款……若乙方没有在上述约定的期限内交清房款和按揭尾款或签订《商品房买卖合同》及相关文件或未向甲方及按揭银行提交全部签约资料及按揭资料的，甲方有权选择是否与乙方签订《商品房买卖合同》，如甲方同意继续与乙方签订《商品房买卖合同》的……；如果甲方不同意继续与乙方签订《商品房买卖合同》，则甲方有权终止本认购书，并有权在不知会乙方的情况下，将该物业出售，所交定金不予退还。”合同签订后，原告于当日交纳了定金200000元，被告中天盈公司给原告出具了《收据》，该收据亦在“备注”栏用黑体字载明“客户如七天之内未前来签订合同，将做挞定处理，定金不予退还”。2012年8月25日，原告黄先本未与被告中天盈公司签订商品房买卖合同。2012年8月31日，黄先本通过银行POS机刷卡向被告中天盈公司支付了款项801945元。2012年9月10日，被告中天盈公司以邮政特快专递形式向原告黄先本按照其在《认购书》所留的地址发出《催促函》，函告原告其本应于2012年8月31日前签订关于诉争房屋的《商品房买卖合同》，并通知原告于2012年9月14日前至被告中天盈公司誉峰销售中心签订《商品房买卖合同》，否则被告将解除《认购书》，另行出售该物业，并不退还定金。2012年9月17日，被告以邮政特快专递形式向原告发出《关于终止〈誉峰认购书〉事宜的通知书》，主要内容为由于原告未能按照《认购书》的约定交付首期款（房款）并签订《商品房买卖合同》，被告决定单方面终止其与原告所订立的《誉峰认购书》，另行出售诉争房屋，并不退还定金。2012年9月29日，原告黄先本向被告中天盈公司提出申请，其申请事由为“因本人限购，特申请退还成都誉峰二期14-2401号房预收房款801945元，恳请批准”。此后，被告中天盈公司退还了原告黄先本801945元。以上事实，有当事人陈述，原、被告提交的证据以及其他卷宗材料在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告黄先本与被告中天盈公司签订的《认购书》主体适格、内容明确、合法，该合同虽系订立《商品房买卖合同》的预约合同，但其作为合同依法成立并具有法律效力，原告、被告均应按照合同条款切实履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中原、被告约定了合同解除权的行使条件即原告未在约定的期限内交清房款或签订《商品房买卖合同》及相关文件。原告黄先本虽然在双方延展的签约期限（2012年8月31日）前支付了首期房款801945元（不含定金），但未在延长的签约期限内与被告中天盈公司签订《商品房买卖合同》，并且在被告中天盈公司再次延长至2012年9月14日的期限内与被告中天盈公司签订《商品房买卖合同》，故被告中天盈公司的合同解除权已经成立，被告中天盈公司向原告黄先本邮寄的《关于终止〈誉峰认购书〉事宜的通知书》在到达原告确认的住址时发生效力，原告黄先本与被告中天盈公司订立的《认购书》已经解除，原告黄先本对此并无异议。对于本案是否应当使用定金罚则的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金”的规定，本案中是否适用定金罚则的条件在于原告与被告不能订立商品房买卖合同是否系归责于其中一方的原因。对此，原告黄先本主张：1、被告作为知名、成熟的房地产开发商，在明知国家及地方已经颁布“限购令”的情况下，未履行政策法规规定的相关义务，并误导原告与之前述认购书并缴纳定金，对双方最终无法实现商品房买卖合同，应当承担全部过错，根据成房发（2011）7号《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（以后简称《实施意见》），原告本身已经达到退休年龄，且未在成都从事任何工作或开展经营活动，没有任何收入，因此，根据没有条件去办理纳税证明或社保证明，被告则违反了规定中的告知义务、审查义务和不得弄虚作假的义务，并且利用其主导地位，误导原告采用弄虚作假的手段取得房屋购买资格；2、原告最初交给被告的200000元定金，已经因为原告实际履行商品房买卖合同中的房款支付义务而转为购房款，现在因不能实现合同目的，被告应当退还该200000元房款并支付利息；3、本案情形不适用立约定金的定金罚则，原告在未与被告签订商品房买卖合同的情况下就已经将第一笔购房款如实、如期支付给被告，已经履行了合同主要义务，未能订立合同系被告过错导致，并非原告的主观意愿。本院认为，限购政策系国家法律法规，其属于原告应当知晓的规定，且原告的陈述亦可以证明原告在购买时已经知道了限购政策，至于原告是否属于限购政策所限制的对象原告可以根据自身的条件进行评判，被告作为卖方只能告知其政策，不可能知道原告是否属于限购政策所限制的对象，原告所称被告误导其采用弄虚作假的手段取得房屋购买资格没有证据证明，故原告在应当知道其属于限购对象的情况下与被告签订《认购书》，导致其与被告因为限购政策而不能订立商品房买卖合同，其原因应当归责于原告。对于原告所称其在被告限定的时间内已经支付房屋首付款，因此，定金已经转为房款的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债券的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”，原告在本案中虽然支付了与《认购书》金额相当的首付款，但原告并没有按照约定与被告签订商品房买卖合同，或者支付全部房款，因此其并没有全部履行认购书确定的义务，故本案定金不能视为转化为房款。综上所述，本案系因归责于原告的原因导致原告、被告未能订立《认购书》所确定的商品房买卖合同，原告请求被告返还定金并支付相应利息的请求不能成立，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄先本的诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由原告黄先本承担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 何进二〇一三年九月二日书 记 员 叶慧 来源：百度“”