（2013）神民初字第04498号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2014-09-18
案件名称
乔双兔与高明伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
神木县人民法院
所属地区
神木县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乔双兔,高明伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十七条
全文
陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2013）神民初字第04498号原告乔双兔，男，1964年11月25日出生，汉族，神木县人。委托代理人任晓艳，系陕西秦北律师事务所律师。被告高明伟，男，1969年6月5日出生，汉族，神木县人，无业。原告乔双兔诉被告高明伟房屋��赁合同纠纷一案，本院于2013年7月16日受理后，依法由审判员杨惠萍适用简易程序公开开庭审理了本案。原告乔双兔未到庭，由其委托代理人任晓艳到庭参加诉讼，被告高明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔双兔诉称：2012年3月，被告给原告打电话说原告位于神木镇光明路南呼台小区门市从东往西数第三套两间门市他跟原来的承租人租走了，因2012年3月21日房租到期，要给原告支付房租。原告对此表示同意，并在电话里同被告口头约定房租每年为17.8万元，且今后于每年年初由被告向原告直接一次性交清当年租金。此后，被告仅向原告交付了5万元租金，其余租金因被告资金周转困难，日后支付。后原告向被告多次催要该房租，被告均一直推诿拒绝支付。至起诉之日，被告已经欠租金17.2万元。原告多次要求被告腾房，解除租赁关系，也遭被告拒绝。2012年6月，被告将该租赁房屋上锁至今。无奈，原告诉至法院，请求：1、依法解除原、被告双方口头约定的合同并判令被告立即腾房；2、依法判令被告支付从2012年3月21日起至腾房之日止的房租，房租按每年17.8万元计算；3、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：1、神木县神木镇迎宾路街道办事处出具的证明一份，证明被告所租房屋系原告所有，原告有诉讼主体资格；2、2011年原告与折亚涛签订的《房屋租赁合同》一份，证明房租是每年17.8万元的事实。被告高明伟辩称：原告所述与事实不符，转租原告的房屋属实，该房屋系我和一个叫闫戈富的外地人转租，当时口头约定的租期是15年，每3年交一次房租，每次交7万元，我租房以后，已经先后分两次向原告交纳了三年的房租7万元，房租交至2014年9月17日，现原告要求解除合同并要求我腾房我不同意，因��其一我租期未到，其二我没有拖欠原告租赁费。另外，原告的外甥尚利军、尚二军二人因我拒绝交纳做防水支出的费用曾叫来一些人把我们全家打伤住院，并把饭店打砸一番，致使本被告不能营业，停业至今，我要求原告赔偿我医疗、务工、营业损失等费用140万元。被告高明伟向法庭提交以下证据：杨文芳出具的收据两支，证明被告向原告交纳2011年9月17日至2014年9月17日房租共计7万元的事实。经庭审质证：被告高明伟对原告提交的两组证据均不清楚，不予质证。原告对被告高明伟提交的证据5万元的一支收据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该收据不能证明被告将房租交至2014年9月17日，对2万元的收据的真实性及证明目的均有异议。本院对原告提交的两组证据认为其内容真实，来源合法，与本案有关联，予以认定；对被告高明伟提交的证据，原告对5万��的收据真实性无异议，故予以认定，对2万元的收据原告有异议，但其不申请鉴定，本院认为其来源合法，与本案有关联，亦予以认定。根据当事人的陈述，举证、及本院认证查明以下事实：2011年3月21日，原告将其所有的位于光明路呼家台小区门市从东往西数第三套两间六层门市租赁给案外人折亚涛，合同约定租赁期限为三年，即从2011年3月21日起至2014年3月21日止，租赁费为每年17.8万元整。签订合同时乙方（即折亚涛）一次性付给甲方（原告乔双兔）一年的租赁费，下一年租赁费提前一个月一次性付清。合同签订后，折亚涛给付了原告壹年的租赁费。之后，折亚涛将该房屋转租给东北人闫戈富。闫戈富将房屋装饰装修后，于2011年9月17日以65万元的价格转让给被告高明伟，同时闫戈富、被告与原告三方口头约定，由被告直接给原告支付租赁费。租赁费为每年17.8万元���被告于2012年4月11日给付原告之妻杨文芳房租5万元，于2012年5月30日给付原告之妻杨文芳房租2万元。另查，原告对被告装饰装修形成的附合物不同意利用。本院认为：原告将房屋租赁给折亚涛后，折亚涛转租给闫戈富，闫戈富经原告同意后将房屋转租给被告高明伟，同时口头约定由被告直接支付租赁费给原告，原被告之间已形成了直接的租赁合同关系。该租赁合同是原、被告在自愿、平等协商一致的基础上形成的，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对原被告双方均具有约束力，租赁双方应本着诚实信用原则自觉履行合同内容。原告按约定提供了房屋，被告应支付相应的租赁费。本案中原被告双方对房屋租赁期限及租赁费均存在争议。原告称租赁费为每年17.8万元，期限为3年，其以原告乔双兔与折亚涛签订的房屋租赁合同一份予以证明，被告称房屋租���费为三年7万元，期限为15年，但其未提供有效证据，因被告租赁原告的房屋系经过折亚涛等人转租所得，故原告提供的证据可以作为本案定案的依据，应当认定为每年租赁费17.8万元。根据法律规定，租赁期限在6个月以上，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，不定期租赁合同出租方可以随时解除合同。原被告之间的租赁期限实际已超过6个月，因双方未签订书面租赁合同，为不定期租赁，因被告未按时缴纳租赁费。故原告要求解除与被告的租赁合同的诉讼请求符合法律规定依法应予支持。原告对被告装饰装修形成的附合物不同意利用，故租赁合同解除后，被告应在合理期限内将所租赁房屋腾出并交付原告，同时应支付实际占用房屋期间的租赁费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二��七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定判决如下：一、解除原告乔双兔与被告高明伟之间的口头房屋租赁合同。二、限被告高明伟于本判决生效之日起十日内腾出所租原告位于光明路呼家台小区门市从东往西数第三套两间六层门市并交付原告乔双兔。三、由被告高明伟支付原告从2012年3月21日起至腾房之日止的房屋租赁费（房屋租赁费按每年17.8万元计算，已经支7万元）。当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息案件受理费1920元，由被告高明伟负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员 杨惠萍二〇一三年九月二日书记员 姚晓芳 微信公众号“”