（2013）宁民终字第2493号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2014-08-28
案件名称
上诉人乙如同、王俊兰与被上诉人蒋德泉所有权确认纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乙如同,王俊兰,蒋德泉
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2493号上诉人（原审被告）乙如同，男，1963年3月19日生，汉族，个体工商户。上诉人（原审被告）王俊兰，女，1943年8月23日生，汉族。两上诉人共同委托代理人裴华山。被上诉人（原审原告）蒋德泉，男，1938年5月13日生，汉族，中国人民解放军第3522厂退休工人。委托代理人吴亚平，江苏维世德律师事务所律师。上诉人乙如同、王俊兰因与被上诉人蒋德泉所有权确认纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2012）浦民初字第1878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人乙如同、王俊兰及其委托代理人裴华山、被上诉人蒋德泉及其委托代理人吴亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋德泉原审诉称，其与王俊兰系夫妻关系，乙如同与王俊兰系母子关系。位于南京市浦口区泰山镇泰西路18号某幢506室的房屋是蒋德泉与王俊兰1994年11月8日再婚后于1999年8月20日共同购买的夫妻共同财产。2012年1月13日，蒋德泉与王俊兰因为家庭琐事产生矛盾后，王俊兰亲口告知该套房屋已过户给其子乙如同，蒋德泉于2012年4月6日到房产登记中心查证得知，王俊兰于2007年1月26日在蒋德泉不知情的情况下将该套房屋以14500元远低于市场价的价格卖给了乙如同。现向法院起诉，请求判令：1、确认蒋德泉是南京市浦口区泰山镇泰西路18号某幢506室房屋的共同共有人；2、确认乙如同、王俊兰关于南京市浦口区泰山镇泰西路18号某幢506室房屋的买卖协议无效；3、乙如同将上述房屋返还；4、乙如同、王俊兰负担本案诉讼费。乙如同、王俊兰原审共同辩称，蒋德泉所述房屋系其与王俊兰共同购买与事实不符，该房屋的实际出资人是乙如同，并非蒋德泉和王俊兰共同购买。乙如同、王俊兰之间的房屋买卖合同不存在法定的无效情形，房产部门核发的房屋所有权证在没有被依法撤销之前合法有效。因此，请求驳回蒋德泉的诉讼请求。原审法院经审理查明，蒋德泉与王俊兰系再婚夫妻，两人于1994年11月8日登记结婚。乙如同系王俊兰之子。1999年8月20日，王俊兰与南京钟表材料厂签订南京公有住房买卖契约，购买了位于南京市浦口区泰西路18号某幢506室的房屋，房屋价款为11104.37元，实际付款10216.02元，并于同日办理了房屋所有权登记，登记所有权人为王俊兰。2007年1月26日，王俊兰与乙如同签订了南京市房地产买卖契约，将上述房屋作价14500元出卖给乙如同，双方并已办理了房屋所有权转移手续。现上述房屋登记所有权人为乙如同。庭审中，乙如同提交了南京钟表材料厂出具的说明，其内容为：南京钟表材料厂职工住宅楼某幢506室（泰西路18号），原是企业自管房，未参加房改前，户主为乙士立，系我厂职工，每月房租均从该同志工资中扣除，乙士立因病去世后，该房屋房租转入其子乙如同，从其工资中扣除，一直扣除到此房参加房改。房改售房时，由乙如同来此办理购房手续。乙如同还提交了房改购房时的发票和收据，但发票和收据的交款人均为王俊兰。庭审中，乙如同申请证人乙如培（乙如同之妹）到庭作证。该证人陈述：在讼争房屋房改时，我们一家人包括蒋德泉都在一起商量过，我母亲王俊兰问我们要不要房屋，我们都说不要，蒋德泉也说不要，后来就给乙如同购买了，但没有签订书面的协议，当时考虑到我母亲的工龄长，为享受相应的房改待遇，就以她的名义购房，但是购房款都是乙如同出的。乙如同据此认为，上述证据可证明其为讼争房屋的实际所有人。蒋德泉则认为，上述证据不能证明乙如同的上述观点。庭审中，乙如同陈述，在乙士立去世后，讼争房屋就由其承租并交纳房租，房改购房时的手续全部都由其办理，房改购房合同虽然写的是王俊兰的名字，但系由其签名并代按手印，购房款也由其支付。蒋德泉对此不予认可，并认为代办购房手续不能证明乙如同系房屋所有人。此外，乙如同、王俊兰陈述，乙如同、王俊兰之间确实存在买卖关系，乙如同给付王俊兰房款14500元。庭审中，蒋德泉表示，其主张乙如同将房屋返还就是要求将房屋过户至王俊兰名下。原审法院认为，本案双方当事人的争议焦点在于：1、讼争房屋的性质；2、房地产买卖契约是否合法有效；3、乙如同能否取得讼争房屋的所有权。一、关于讼争房屋的性质。根据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。本案讼争房屋系王俊兰于1999年购买，并办理了房屋所有权登记。该房屋所有权系蒋德泉与王俊兰婚姻关系存续期间所取得，虽登记在王俊兰一人名下，但仍系蒋德泉与王俊兰的夫妻共同所有财产，故蒋德泉主张确认其为讼争房屋的共同共有人，于法有据，予以支持。乙如同、王俊兰虽陈述讼争房屋在房改购房时的购房款系由乙如同支付，但并未就此提供充分证据予以证实，仅凭证人证言和购房手续由乙如同代办，尚不足以否定不动产登记的效力，乙如同、王俊兰的上述辩解意见，证据不足，不予采信。二、乙如同、王俊兰所签订的房地产买卖契约的效力。王俊兰未经共有人蒋德泉同意，出卖共有房屋，并与乙如同签订了房地产买卖契约。该合同系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不因王俊兰不具备完全的处分权而无效，故上述房地产买卖契约合法有效，蒋德泉主张确认乙如同、王俊兰所签订的房地产买卖契约无效，于法无据，不予支持。三、乙如同能否取得讼争房屋的所有权。根据《物权法》第一百零六条的规定，无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人；受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。据此，如符合上述规定，乙如同仍能取得讼争房屋的所有权；反之，乙如同则不能取得讼争房屋的所有权。上述法律规定中的所谓善意系指受让人受让不动产时无重大过失的不知不动产登记记载的权利状况与真实的权利状况不一致，并信赖了此不动产登记，进而与无权处分人进行交易。本案讼争房屋的买卖双方系母子关系，乙如同对其母亲王俊兰的婚姻状况亦为明知，故难以认定其受让讼争房屋时系善意。因此，乙如同不符合上述物权法所规定善意取得制度的相关规定，不能取得讼争房屋的所有权，蒋德泉作为讼争房屋的共有人，有权追回讼争房屋。蒋德泉主张将讼争房屋过户至王俊兰名下，于法有据，原审法院予以支持。乙如同、王俊兰虽陈述在出卖房屋之前，已征求蒋德泉意见，但仅提供了证人证言，并无其他证据予以佐证，故上述辩解意见，证据不足，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决：一、蒋德泉系浦口区泰西路18号某幢506室房屋的共同共有人；二、乙如同、王俊兰于判决生效之日起七日内将上述房屋产权恢复登记至王俊兰名下；三、驳回蒋德泉的其他诉讼请求。一审案件受理费6377元，由乙如同、王俊兰各负担3188.5元。乙如同、王俊兰不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审法院对涉案房屋参加房改后，蒋德泉也为共同产权人的权属定性基本正确，但对涉案房屋乙如同有终生使用权及乙如同也应为房改后事实上的权利人等情况没有加以认定是不妥的。房改时虽然形式上是以王俊兰的名义进行购买，但购房的费用是乙如同支付的，故原审判决应当认定乙如同为本案涉案房屋的实际产权人。2、原审判决对两上诉人于2007年元月签订的房屋买卖协议为合法有效的定性是正确的，既然判决认定房屋买卖协议合法有效，涉案房屋的产权人就应当是乙如同，判决主文第二条却让两上诉人将涉案房屋恢复登记到王俊兰名下，明显不当。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，并由双方合理分担一、二审诉讼费用。被上诉人蒋德泉答辩称：1、上诉人要求确认乙如同享有终身使用权，没有事实和法律依据。2、被上诉人是涉案房屋的合法共有权人，两上诉人未征得共有权人同意私自出售房屋，该协议未经共有人确认，应系无效合同。原审判决合法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。本院认为，依照法律规定，夫妻关系存续期间取得的财产，夫妻双方均对该财产享有权利。涉案房屋系蒋德泉和王俊兰夫妻关系存续期间取得，且登记在王俊兰名下，可以确认蒋德泉为涉案房屋产权的共有人之一，蒋德泉与王俊兰、乙如同为家庭关系，对涉案房屋没有享有份额的约定，蒋德泉主张确认其为涉案房屋共同共有人的主张应予支持。乙如同主张其对涉案房屋享有终身使用权以及其同为涉案房屋产权人之一，因该主张不属本案审理范围，故本案不予理涉。依照法律规定，处分共同共有的不动产或者动产应当经过全体共有人同意。对标的物没有所有权的出卖人与他人签订的合同有效，但不能发生致使标的物所有权转移的效力。王俊兰与乙如同就涉案房屋签订的买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。但王俊兰未征得共有人之一的蒋德泉同意，其与乙如同就涉案房屋签订的买卖合同不能发生转移涉案房屋物权的效力，王俊兰和乙如同依据双方签订的买卖合同将涉案房屋登记至乙如同名下的行为不符合法律规定，蒋德泉要求将涉案房屋登记回王俊兰名下应予支持。乙如同关于房屋买卖合同有效，则乙如同应为产权人的上诉理由于法于据，本院不予支持。综上，原审法院的判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费6377元，由上诉人王俊兰、乙如同各负担3188.5元。本判决为终审判决。审 判 长 孙 伟审 判 员 曹 艳代理审判员 马岱熙二〇一三年九月二日书 记 员 张 毅 百度搜索“”