（2013）深中法房终字第951号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2015-11-16
案件名称
深圳茂业（集团）股份有限公司与张晓静房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第951号上诉人（原审被告）张晓静被上诉人（原审原告）深圳茂业（集团）股份有限公司（以下简称茂业集团）上诉人张晓静因与被上诉人茂业集团房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1236号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。茂业集团原审诉讼请求：1、解除茂业集团、张晓静签订的深（罗）房现买字（2012）第XX号房地产买卖合同；2、张晓静配合办理解除房地产销售备案登记手续；3、张晓静支付违约金154000元；4、诉讼费用由张晓静承担。原审法院审理查明，2011年12月21日，茂业集团、张晓静签订《世金国际认购书》，约定张晓静购买茂业集团所开发的位于深圳市罗湖区深南东路世界金融中心X座XXXX房（以下简称涉案房产），建筑面积为34.9平方米，定价1180878元；张晓静支付方式为一次性付款（照定价9.6×9.8折再减10970元），于签署认购书时付定金5万元，2011年12月27日前支付认购价的30％（扣除定金5万元整）并在付款当天签署正式房地产买卖合同；认购书还约定了其他权利义务。张晓静分别于2011年12月21日及12月30日分别给茂业集团定金5万元及首期房款28万元。2012年1月5日，茂业集团、张晓静签订了编号为深（罗）房现买字（2012）第XX号《深圳市房地产买卖合同（现售）》及补充协议，约定张晓静购买涉案房产，建筑面积为34.9平方米，合同总价为110万元，张晓静应自签约之日起30日内付清剩余楼款77万元；张晓静超过合同约定时间90日仍不付清价款的，茂业集团有权选择解除合同或继续履行合同，若解除合同张晓静应按欠款额的20％支付违约金给茂业集团，张晓静已付购房款扣除违约金后，剩余楼款茂业集团在解除合同后60日内不计息退还张晓静；若继续履行合同，张晓静应按欠款额的20％支付违约金给茂业集团，张晓静在茂业集团书面通知付款后10个工作日内仍未支付应付价款和违约金，则视为解除合同，张晓静已付购房款扣除违约金及过户至茂业集团名下所需税费后，剩余款项茂业集团在解除合同后60日内不计息退还张晓静。张晓静未支付剩余楼款77万元，茂业集团在2012年7月6日向张晓静合同预留地址邮寄送达《关于支付剩余楼款的函》，要求张晓静在收到函件之日起3日内付清剩余楼款。茂业集团于2012年8月10日向原审法院提交起诉材料。原审法院审理认为，茂业集团、张晓静签订的《世金国际认购书》、《深圳市房地产买卖合同（现售）》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格遵照履行。张晓静未按期支付房屋价款已经构成违约应承担相应违约责任，张晓静未按期支付房屋价款致茂业集团出售房屋的目的无法实现，茂业集团于2012年7月6日向张晓静催告后于2012年8月10日向原审法院提交了起诉材料，故茂业集团诉请解除合同符合法律规定，原审法院予以支持。茂业集团要求张晓静配合办理解除房地产销售备案登记手续，具有事实及法律依据，原审法院予以支持。茂业集团主张张晓静就未付款项计付20％违约金，该违约金的标准过高，原审法院予以调整，原审法院酌定减按未付款项的10％计付违约金，经计算为77000元，按双方合同约定，茂业集团在将违约金抵扣张晓静已付购房款后，应予退回，因张晓静未在本案中提出诉讼请求，原审法院对于经抵扣后的剩余房款的退回不作处理，双方可协商解决，协商不成张晓静应另循法律途径解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、解除深圳茂业（集团）股份有限公司与张晓静签订的《世金国际认购书（现售）》、编号为深（罗）房现买字（2012）第XX号的《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》及补充协议；二、张晓静应于本判决生效之日起十日内协助深圳茂业（集团）股份有限公司办理深圳市罗湖区深南东路XXX号和平路宝平街世界金融中心X座第XX层XXXX号房的房地产销售备案登记解除手续；三、张晓静应于本判决生效之日起十日内向深圳茂业（集团）股份有限公司支付违约金77000元（前述违约金由深圳茂业（集团）股份有限公司从已预收张晓静的购房款中径行抵扣）；四、驳回深圳茂业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3380元，公告费390元，均由张晓静负担。上诉人张晓静不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销或发回重审原审判决；2、判令由茂业集团承担一、二审诉讼费。事实与理由：张晓静从未收到过原审法院的传票，原审法院缺席判决程序违法。从张晓静与茂业集团签订的《世金国际认购书（现售）》、编号为深（罗）房现买字（2012）第XX号《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》（下称房地产买卖合同）可知，张晓静的有效通信地址为深圳市福田区彩田南路中深花园X座XXXX室，但张晓静自始至终都没有收到过原审法院的开庭传票，原审法院没有依法与张晓静联系。因此，原审法院程序违法，请求二审法院依法发回重审。原审判决认定事实和适用法律严重错误。从张晓静与茂业集团签订的房地产买卖合同第八条、第九条可知，合同约定茂业集团应当于2012年5月5日将涉案房产交付给张晓静使用，应向张晓静发出《入伙通知书》；还应向张晓静提供有关涉案房产的有关文件，但茂业集团一直都没有按合同履行其义务。双方于2012年1月5日签订房地产买卖合同时，茂业集团曾向张晓静承诺于2012年2月初可以按房地产买卖合同附件三的装修标准装修完好并交付张晓静注册公司使用，但茂业集团直到2012年8月份向法院起诉时才匆忙装修，在这期间，张晓静一直有与茂业集团交涉装修事宜，要求茂业集团尽快按房地产买卖合同约定装修并交付给张晓静使用，但茂业集团却对张晓静的合理请求一拖再拖。因此，从上述事实可知，是茂业集团先违反房地产买卖合同的约定，张晓静依据房地产买卖合同第九条规定“上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担”，没有支付后期购房款是由于茂业集团违约在先造成的。原审法院在没有查明上述事实的情况下，就草率认定张晓静违约，明显偏帮茂业集团，对张晓静不公平。张晓静并没有收到茂业集团于2012年2月27日和2012年7月6日的催告函。双方签订房地产买卖合同之后，茂业集团对涉案房产一直没有按要求进行装修，张晓静一直有与茂业集团交涉装修期限、交付使用和支付购房尾款事宜，因此根本不存在催收的事实。并且按照房地产买卖合同第十四条“交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买方有权要求卖方就未达标准部分进行重新装修。因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十一条的约定处理”的规定，茂业集团已经构成违约，张晓静未支付后期购房款，并没有违反房地产买卖合同和补充协议之约定。根据房地产买卖合同第二十条［物业管理］第三款“卖方应在签订本合同前向买方明示本房地产项目的物业服务合同和业主公约或业主临时公约；买方在签订本合同时，应同时签署本房地产项目的业主公约或业主临时公约”之规定，茂业集团在与张晓静签订房地产买卖合同时，并没有向张晓静明示物业服务合同和业主公约，也没有与张晓静签署业主公约或业主临时公约，茂业集团已经违反了合同的约定，违约在先。综上，原审法院没有查明事实，适用法律错误，就草率作出原审判决，使张晓静的合法权益受损。请求二审法院撤销或发回重审，依法维护张晓静的合法权益。被上诉人茂业集团口头辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张晓静所谓的其从未收到原审法院的传票，因为是原审审判程序的问题，茂业集团无法予以置评。张晓静所谓的茂业集团违约在先，与事实完全相反，买卖合同第5条第3款已经明确约定了张晓静作为买受人应当在签约之日起30日内，即2012年2月5日付清全部价款的70%，合同第8条约定茂业集团是在2012年5月5日交付房产给张晓静，付款义务在先，交付义务在后。买卖合同补充协议第5条已经清楚约定张晓静如逾期付款，茂业集团有权不为张晓静办理房产证、不交付房屋。张晓静上诉所说没有收到催款函、没有按要求进行装修等，因为原审法院已经查明了关于催收的事实，所以其上诉理由与情理不符，买卖合同约定有任何的反馈应当是书面的，包括茂业集团的催收也是书面的催收方式，张晓静应当对自己的主张提交相应的证据，承担相应举证责任。张晓静上诉称茂业集团曾承诺2012年2月初可以交付，完全不是事实，茂业集团没有任何承诺，张晓静应提交证据证明自己的主张。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，涉案《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定，茂业集团应当于2012年5月5日前将涉案房产交付给张晓静。涉案《补充协议》约定，张晓静如逾期付款，茂业集团有权不为张晓静办理房地产证、不交付房屋给张晓静，张晓静无条件放弃追究茂业集团办证、入伙方面的责任；房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构前交由崇德物业管理（深圳）有限公司负责房地产的物业管理，物业管理费按16元／平方米／月收取。2012年12月24日，原审法院向张晓静本人进行询问，询问笔录显示，原审法院工作人员于2012年8月15日到张晓静在涉案《深圳市房地产买卖合同（现售）》所记载的地址（深圳市福田区彩田南路中深花园X座XXXX号房）送达应诉材料，未找到张晓静，原审法院遂将送达应诉材料的《告示书》张贴于该房门上，张晓静称其经常出国，不在前址，不知道茂业集团起诉；其后，原审法院以特快专递方式向前址邮寄送达应诉材料，邮件被退回；原审法院又以特快专递方式向张晓静身份证登记的地址（浙江省温州市龙湾区永中街道某路XX号）送达应诉材料，邮件由名为郑某连的人签收，张晓静称郑某连系其弟媳，但郑某连并未告知张晓静相关的诉讼事宜，张晓静不知道茂业集团起诉及开庭等情况，故未到庭应诉。2012年9月5日，原审法院在《人民法院报》上刊登公告，向张晓静公告送达起诉状、应诉通知书、举证通知书、证据副本、开庭传票等诉讼材料。在原审法院公告的开庭时间，张晓静未到庭应诉，原审法院遂作出缺席判决。张晓静在本案二审调查时确认茂业集团在原审时所提交的涉案认购书、合同及补充协议的真实性，且无新证据提交。本院认为，原审法院已穷尽了直接送达、邮寄送达、公告送达的送达方式向张晓静送达本案的包括开庭传票等的诉讼材料，原审法院的送达程序合法有效，张晓静以未收到开庭传票为由主张原审法院程序违法，缺乏证据支持，本院不予采纳。张晓静要求将本案发回重审的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。张晓静上诉提出茂业集团承诺在2012年2月初将涉案房产交付其使用，但未能提交证据证明，茂业集团亦不予确认，根据民事诉讼证据规则，本院不予采信张晓静的主张。根据涉案《深圳市房地产买卖合同（现售）》的约定，茂业集团应在2012年5月5日前交付涉案房产，晚于合同约定的张晓静应付清购房款时间（2012年2月5日），根据涉案《补充协议》的约定，茂业集团有权不向张晓静交付房产，张晓静以茂业集团未按合同约定标准装修好涉案房产并交付作为其不予支付剩余购房款的抗辩理由，不符合涉案合同的约定，本院不予支持。另，即使茂业集团未在签订涉案合同前向张晓静明示本房地产项目的物业服务合同和业主公约或业主临时公约，涉及的亦是张晓静是否有权拒绝签订涉案合同的问题，与合同的履行无关，更不能作为张晓静不履行支付购房款主合同义务的抗辩理由。综上，张晓静上诉提出的迟延支付剩余购房款并不构成违约的上诉理由均不能成立，张晓静未能在涉案合同约定的2012年2月5日前付清购房款，构成违约，且截止茂业集团于2012年8月10日提起本案诉讼时已逾90天，茂业集团主张解除涉案房屋买卖合同，符合涉案合同约定的合同解除条件，原审判决支持茂业集团的诉请，判令涉案合同解除并由张晓静承担相应的违约责任，处理得当，本院予以维持。综上，上诉人张晓静的上诉请求理由均不能成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1725元，由上诉人张晓静负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 粤 芳审 判 员 赵 霞代理审判员 张 睿二〇一三年九月二日书 记 员 李开宇（兼） 关注微信公众号“”