（2013）花民一初字第01690号
裁判日期: 2013-09-01
公开日期: 2014-12-28
案件名称
马鞍山市永信物业管理有限公司与罗惠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市花山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马鞍山市永信物业管理有限公司,罗惠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2013）花民一初字第01690号原告：马鞍山市永信物业管理有限公司。法定代表人：王臣，该公司总经理。委托代理人：杨大华，安徽华冶律师事务所律师。被告：罗惠，女。原告马鞍山市永信物业管理有限公司（以下简称永信物业公司）与被告罗惠物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月11日立案受理后，依法由审判员鲁玲岚适用简易程序，于2013年8月28日公开开庭进行了审理。原告永信物业公司的委托代理人杨大华到庭参加诉讼，被告罗惠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永信物业公司诉称：原告受马鞍山市颐华置业有限公司聘请，自2007年5月9日起从事马鞍山市花山区颐画嘉园物业服务，物业管理费为高层每月每平方米0.80元，物业服务费按月支付。2009年2月28日，原告同被告又补充签订了一份前期物业管理服务协议，协议中约定如逾期支付物业费则按照日千分之三支付违约金。后被告无理拒不缴纳2011年1月至2012年8月期间的物业服务费，原告于2012年11月6日终止物业服务。原告认为，原告已依约为被告提供了物业管理服务，被告应当支付全部物业服务费，被告拒不缴纳所欠物业服务费已构成违约，故原告诉请法院依法判令被告支付拖欠的2011年1月至2012年8月期间的物业服务费1015元及至2013年5月15日的违约金765元，合计1780元；并从2013年5月16日起按照3元每日支付违约金至被告实际给付之日止。罗惠未作答辩。经审理查明：罗惠系马鞍山市花山区颐画嘉园9栋XXX号的业主，该房屋建筑面积为131.08平方米。2007年5月9日，永信物业公司与马鞍山市颐华置业有限公司签订一份《前期物业服务合同》，该合同约定由永信物业公司对马鞍山市花山区颐画嘉园提供前期物业管理服务，服务内容为对物业共用部位、共用设施设备、绿化、车辆停放、公共秩序管理、安全防范等进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的物业服务费按0.80元／月／平方米的标准收取。合同签订后，永信物业公司开始进驻颐画嘉园提供前期物业管理服务。2009年2月28日，永信物业公司与罗惠签订了一份《颐画嘉园前期物业管理服务协议》，该协议约定由永信物业公司为颐画嘉园提供物业管理服务，高层每月每平方米物业管理服务费用为0.81元，被告每六个月交纳一次物业管理服务费用，交纳费用的时间为每半年度末10日内预交下半年度物业管理费，逾期不交，则从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。协议还对物业管理服务的内容，物业管理服务质量作出了明确约定。2012年10月31日，永信物业公司对颐画嘉园的物业管理服务终止。罗惠未缴纳2011年1月至2012年8月期间的物业服务费。另查明，永信物业公司在对颐画嘉园提供物业服务过程中对相关设施维修、卫生清扫、安全管理等方面存在一定的瑕疵。上述事实，有经庭审质证、本院予以采信的企业法人营业执照、前期物业服务合同、入住通知书、前期物业管理服务协议、终止合同协议书及当事人的陈述予以证明，可以确认。本院认为：原告与马鞍山市颐华置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原、被告签订的《颐画嘉园前期物业管理服务协议》，均合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。原告自2007年5月至2012年10月31日对被告所在的颐画嘉园小区提供了物业管理服务，被告作为颐画嘉园XX栋XXX号的业主，应按合同约定交纳物业服务费，但被告自2011年1月至2012年8月期间的物业服务费未缴纳，违反了合同中关于业主交纳物业服务费的约定，故原告要求被告支付该期间的物业服务费符合合同约定，应当予以支持。但鉴于原告在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，因此，应适当降低其物业服务费标准，其收费标准以0.65元／平方米／月为宜。被告未按约定期间缴纳物业服务费已构成违约，根据合同约定应支付违约金，但双方约定的违约金过高，本院酌情调整为按一年期贷款利率上浮30%，即7.8%／年计算。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，且在法律规定的期限内未提交答辩状和反驳证据，视为其放弃抗辩权，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告罗惠于本判决生效之日起十日内给付原告马鞍山市永信物业管理有限公司2011年1月至2012年8月期间的物业服务费1015元及违约金79元（违约金自2012年9月1日起按7.8%／年计算至判决确定之日止），合计1094元；二、驳回原告马鞍山市永信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告罗惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 鲁玲岚二〇一三年九月一日书记员 崔 韦附本案适用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 关注微信公众号“”