（2013）郾民初字第1377号
裁判日期: 2013-09-01
公开日期: 2015-06-25
案件名称
原告钮明奎诉被告漯河市天泰建设开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
漯河市郾城区人民法院
所属地区
漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钮明奎,漯河市天泰建设开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2013）郾民初字第1377号原告钮明奎。委托代理人李凯。委托代理人李会云。被告漯河市天泰建设开发有限公司。委托代理人王冠周。委托代理人卢延祥.原告钮明奎诉被告漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2013年7月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年8月28日公开开庭进行了审理。原告钮明奎及其委托代理人李凯、李会云，被告天泰开发公司的委托代理人王冠周、卢延祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钮明奎诉称：2011年10月22日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告位于郾城区井冈山路北段的商品房一套，面积72.13平方米，总价值195962元，原告在合同签订当日交付首付款65962元，剩余价款以银行按揭方式支付。约定交房时间为2011年12月31日前，逾期交房每日按已交房款的万分之六承担违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告直到2012年10月才交房。请求判令被告承担迟延交房违约金计35273.16元，并承担本案诉讼费用。被告天泰开发公司辩称：一、被告向原告交付房屋的条件一是原告交付全部房款，二是房屋验收合格，验收合格不是综合验收合格。二、被告未能按约定时间交付房屋，符合合同约定的因政府原因造成延期的条件。三、即使法庭认定被告延期交房，本案原告请求的违约金过高，被告认为依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定和17条的规定，予以依法减少。经审理查明：2011年10月22日，天泰开发公司（出卖人）与钮明奎（买受人）签订B087号商品房买卖合同。合同约定：钮明奎购买天泰开发公司在郾城区井冈山路天泰景艺苑1号楼5层517号商品房一套，房屋面积72.13平方米，总价款195962元，付款方式为首付款65962元，剩余130000元银行按揭方式付款。出卖人应当在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。同时约定，出卖人逾期交房不超过叁拾日，按约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之伍的违约金，合同继续履行。逾期超过叁拾日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金。合同签订后，按照约定，钮明奎在签订合同当日交付房屋首付款65962元，下余130000元在2012年1月7日办理银行按揭手续，该130000元打到被告账户。到2011年12月31日，天泰开发公司未按合同约定向钮明奎交付所购买的商品房。直到2012年7月25日天泰开发公司才向钮明奎交付房屋钥匙。庭审中，被告向本院提交被告与漯河市清泉水务工程有限公司2011年11月16日的施工承包合同一份及漯河市清泉水务工程有限公司2012年5月28日通知一份，通知中称由于管网途径区域居民百般阻挠，致使施工无法正常作业，以此证明被告延期是由于国家政策或政府的原因造成的，是合同约定的延期条件。另查明，本院审理的（2013）郾民初字第850号梁勇涛诉天泰开发公司房屋买卖合同案件和本案属同一类型的案件，而在此案审理过程中，被告天泰开发公司申请对位于郾城区天泰大厦的房产在2011年10月30日至2013年5月25日之间的租金进行评估。评估结论为月租金400元。综上所述，本院认为：原告钮明奎与被告天泰开发公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告按合同约定交付了足额房款后，被告天泰开发公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，为此，被告天泰开发公司应承担违约责任。虽然被告在庭审中提出其延期交房是由于政府的因素，但凭其提交的供水施工合同及清泉水务公司的通知，不能证明是因为国家政策和政府原因因素造成的延期交房。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金。”的违约责任，本院予以支持。但是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为期限，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因原告认可被告提交的交房时间是2012年7月25日，而约定交房为2011年12月31日，因此首付款部分计算逾期交房206天，按揭的130000元在2012年1月7日才到被告账户，因此逾期天数应计算199天。本案中，被告称违约金过高。本院认为，由于被告天泰开发公司迟延交房，造成了买受人钮明奎不能按时居住，造成了一定的损失，但是就本案来讲，被告延迟交房，原告之损失主要有两种即租房损失和房款利息，庭审中，原告未提供损失的相关证据，而被告提交了“天泰大厦房产2011年10月30日至2013年5月25日之间的评估结论为月租金400元。”因此，对于被告申请减少违约金之请求，本院予以支持。结合本案综合情况，参照中国人民银行贷款基准利率标准，本院认为天泰开发公司应以交付房价款的每日万分之三的违约金标准赔偿较为公平、合理，即11837.45元（65962元×206天×3‱＋130000×199天×3‱），其余部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告漯河市天泰建设开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告钮明奎违约金11837.45元。二、驳回原告钮明奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，被告漯河市天泰建设开发有限公司负担230元，原告钮明奎负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长 许凤梅审 判 员 曹耀星人民陪审员 王春雨二〇一三年九月一日书 记 员 赵乐乐 更多数据：