（2013）穗荔法民三初字第987号

裁判日期: 2013-09-01

公开日期: 2014-12-29

案件名称

江集棉、黄莲好与广州市荔湾区站前社区综合服务中心、广州市华深贸易有限公司、黄木深租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市荔湾区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江集棉,黄莲好,广州市荔湾区站前社区综合服务中心,广州市华深贸易有限公司,黄木深,刘云宜,卢冬兰

案由

物权保护纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第五十八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

广东省广州市荔湾区人民法院民事判决书（2013）穗荔法民三初字第987号原告江集棉。原告黄莲好。两原告共同委托代理人郭峰，北京市德恒（广州）律师事务所律师。被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心。法定代表人潘伟，职务：经理。委托代理人徐炼，广东国道律师事务所律师。被告广州市华深贸易有限公司。法定代表人吴伟民。委托代理人袁震峰，广东金羊律师事务所律师。被告黄木深。被告刘云宜。被告卢冬兰。原告江集棉、黄莲好诉被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心（以下简称站前社区中心）、广州市华深贸易有限公司（以下简称华深公司）、黄木深、刘云宜、卢冬兰物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告江集棉及两原告的委托代理人郭峰，被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心的委托代理人徐炼、被告广州市华深贸易有限公司的委托代理人袁震峰、被告黄木深、卢冬兰到庭参加诉讼。被告刘云宜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江集棉、黄莲好共同诉称：原、被告于2007年12月25日签订《房屋租赁合同》，约定被告站前社区中心承租原告所有的广州市荔湾区环市西路某房屋；租赁期限自2008年3月1日至2013年2月28日；租金每年递增，第一年租金为6315.8元，最后一年租金为7388.5元。原告按约定交付了房屋。原、被告之间的租赁合同到期后，经催促，被告站前社区中心未能交付房屋。后了解，被告承租后，转租给广州市华深贸易有限公司，该公司委托连朋以其名义，分别与黄木深、卢冬兰及另一人（姓名不详）又签订了转租合同，三人承租期限是2011年5月5日至2015年5月4日。卢冬兰已将承租的自编之x号交付给被告，自编之x号由黄木深使用，此外的约3平方米由另一人实际使用。原告认为，次租赁合同期限超出原租赁合同的部分无效，原租赁合同到期后，被告应当交付房屋，逾期腾房的，应支付占有使用费。关于被告应支付的逾期腾房占有使用费计算标准，因实际使用人的租金基本反映了该房屋的租赁市场价值，以该租金标准计算基本能弥补原告的经济损失。如果按另外两类租金标准计算，一则不能弥补原告的实际损失，二则将会导致违约方获取不当得利。综上，原告起诉要求：1、判令被告交付所承租原告所有的位于广州市荔湾区环市西路某房中的自编x号及阳台部分；2、判令被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心支付从2013年3月1日至2013年6月16日的逾期腾房占有使用费12.3725万元，及自起诉之日至2013年7月15日止的占有使用费，按每月租金3.6435万元计付；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心辩称：我方同意原告第一项诉讼请求，承租期满后，我方应当把房屋腾退给原告，按照合同7.2条约定，应当恢复住宅原状，承担交付义务。关于租金，我方按照合同租赁期限，将房屋转租给华深公司，因此超出原租赁期限后的纠纷，与我方无关，不应当由我方承担，其他使用人应依法承担相应的责任。被告广州市华深贸易有限公司辩称：一、原告的诉请不适格。讼争房屋是两原告和江集灯三人按份共有，依据相关法律规定，共有财产受到他人侵害，部分共有人起诉的，其他共有人应当列为共同诉讼人，因本案的诉讼请求是交付房屋及支付房屋使用费，涉及讼争房屋的整体权益，应由全体产权人参与诉讼。二、我司应该列为第三人，原告以我司为本案的被告没有事实和法律依据。根据原告提供的证据1-6都证明我司是次承租人，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第二款的规定（详见该条），我司应该列为本案的第三人。三、我司无须承担腾退房屋的义务。2013年3月1日起我司与实际使用人之间的转租合同已经无效，故我司从2013年3月起已没有收取实际使用人的租金，也没有对讼争房屋行使物业管理权。因我司与实际使用人的转租合同无效，原告的诉请涉及唯一有效的合同是业主和站前社区中心的租赁合同，我司与站前社区中心的转租合同所产生的合同纠纷不应也不能在本案中处理，因涉及不同的法律关系。原告的诉请的履约主体是站前社区中心和实际使用人，与我司无关。被告黄木深辩称：我与华深公司签订合同，约定期限是2012年5月4日至2015年5月4日。签订合同后我进场经营，经营至2013年4月就没有人向我收取租金，华深公司锁了大门，进行逼迁。因为当时签合同时交纳的5万元的进场费相当于购买4年的经营权，原告想直接与我签合同，但我不同意。我同意将房屋交还给原告，但一定要向华深公司追究违约责任。被告卢冬兰辩称：我已于2013年5月13日将自编x号商铺交还给华深公司，当时和华深公司、站前社区中心签订了一份文件，上面有连朋的签名和站前社区中心的盖章，该文件约定将三个月的押金退回给我，并已经扣减了相应的水电费。5月13日我就将商铺钥匙交给了连朋，之后就没有再经营了。被告刘云宜没有答辩意见。经审理查明：荔湾区环市西路某房是两原告和江集灯三人按份共有的，其中黄莲好占4／6份额，江集棉占1／6份额，江集灯占1／6份额，该屋建筑面积54.32平方米，套内建筑面积49.07平方米。黄莲好、江集棉和江集灯是母子关系。2007年12月25日，江焯（甲方）和被告站前社区中心（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在荔湾区环市西路某房出租给乙方作经营场地用途使用；建筑（或使用）面积49.07平方米；租期从2008年3月1日至2013年2月28日；其中，2008年3月1日至2009年2月28日的月租金为6315.8元，2009年3月1日至2010年2月28日的月租金为6568.51元，2010年3月1日至2011年2月28日的月租金为6831.03元，2011年3月1日至2012年2月29日的月租金为7104.35元，2012年3月1日至2013年2月28日的月租金为7388.5元；租赁期满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。合同签订后，原告将讼争房屋交给被告站前社区中心使用。2008年3月5日，被告站前社区中心和华深公司签订《商业开发意向书》，约定由华深公司对广州市荔湾区环市西路137号首层11间商铺合计面积320平方米进行开发建设，用作服装、鞋业商贸城。同日，双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定站前社区中心（甲方）将坐落在荔湾区环市西路137号首层11间商铺出租给华深公司（乙方）作商业用途使用，建筑（或使用）面积320平方米；租期从2008年3月1日至2013年2月28日；其中，2008年3月1日至2009年2月28日的月租金为71360元，2009年3月1日至2010年2月28日的月租金为74240元，2010年3月1日至2011年2月28日的月租金为77120元，2011年3月1日至2012年2月29日的月租金为80320元，2012年3月1日至2013年2月28日的月租金为83520元；合同期满后乙方负责按房屋图纸恢复原状交回甲方；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。2011年5月5日，华深公司出具《委托代理人证明书》，委托连朋办理广州市荔湾区环市西路137号首层商铺租赁、出租管理手续，委托有效期限自2011年5月5日至2015年5月5日。同日，华深公司（甲方）和被告黄木深（乙方）签订《广州市租赁合同》，约定甲方将坐落在荔湾区环市西路137号首层自编3、4号铺出租给乙方作商业用途使用，租期从2011年5月5日至2015年5月4日；其中，2011年5月5日至2012年5月4日的月租金为14000元，2012年5月5日至2013年5月4日的月租金为14700元，2013年5月5日至2014年5月4日的月租金为15435元，2014年5月5日至2015年5月4日的月租金为16210元；租赁期间产权单位收回商铺时，甲方需提前3个月书面通知乙方。2012年5月5日，连朋（甲方）和被告卢冬兰（乙方）签订《广州市租赁合同》，约定甲方将坐落在荔湾区环市西路137号首层自编1、2号铺出租给乙方作商业用途使用，租期从2012年5月5日至2015年5月4日；其中，2012年5月5日至2013年5月4日的月租金为18000元，2013年5月5日至2014年5月4日的月租金为18900元，2014年5月5日至2015年5月4日的月租金为19845元；租赁期间产权单位收回商铺时，甲方需提前3个月书面通知乙方。签订合同后，华深公司将自编3、4号铺交付给被告黄木深使用，将自编1、2号铺交付给卢冬兰使用，原告所有的101房包括自编1、2、3、4号铺及东面的阳台。2013年5月13日，被告卢冬兰将承租的自编1、2号铺交还给被告华深公司，之后没有再经营。经现场勘验，自编1、2号铺已空置，自编3、4号铺现由黄木深经营使用，东面的阳台由被告刘云宜领取个体工商户营业执照经营麻将机。2012年12月12日，被告站前社区中心向原告发出《关于租赁合同到期不再续约的通知》，内容为：双方的租赁合同于2013年2月28日到期，由于部分房屋已被广州金生和盛投资有限公司收购，所以租赁期满后站前社区中心不续签租赁合约。被告站前社区中心向原告交纳租金至2013年2月，但至今未将讼争房屋交还给原告。经查，江焯于2009年5月21日去世。江集灯是原告江集棉的弟弟，为澳大利亚籍人（护照号码m9099277），江集灯于2013年5月9日发表《声明》，内容为：本人江集灯是广州市环市西路某房屋的共有产权人之一。该房屋于2007年12月25日由原所有权人（本人的父亲江焯，现已去世）与广州市荔湾区站前社区综合服务中心签订了《广州市房屋租赁合同》。现本人声明放弃对该《广州市房屋租赁合同》的继承，放弃该房屋租赁权益。有关该房屋租赁纠纷所进行的诉讼本人不参与。庭审中，原告撤回要求被告华深公司、黄木深、刘云宜、卢冬兰支付从2013年3月1日至2013年7月15日的占有使用费的诉讼请求，只要求被告站前社区中心支付该段期间的占有使用费。2013年7月15日，原告和被告黄木深就讼争房屋自编3、4号铺达成了协议，双方确认已办妥自编3、4号铺的交接手续。原告已撤回要求被告黄木深交付讼争房屋的诉讼请求。本院认为：关于两原告诉讼主体的问题，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第五十八条的规定，由于另一产权人江集灯已明确表示放弃对讼争房屋的租赁合同的权利，故其可不参加诉讼。被告华深公司认为原告的诉请不适格理据不足，本院不予采纳。原告和被告站前社区中心签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行。合同约定，原告将讼争房屋出租给被告站前社区中心使用的期限至2013年2月28日，现期限已届满，双方未就续租事宜达成一致意见，站前社区中心无权继续使用讼争房屋，站前社区中心至今没有将讼争房屋交回给原告违反了合同的约定，原告要求站前社区中心交还房屋、支付租赁期限界满后至2013年7月15日的房屋使用费的诉讼请求具有合同和法律依据，本院予以支持。原告主张由被告站前社区中心支付房屋使用费是依据双方的租赁合同关系，是依法行使其合同权利，被告站前社区中心认为不应由其单方承担，其他实际使用人也应承担相应的责任，属另一法律关系，站前社区中心可另循法律途径解决。因原、被告的租赁合同期限已届满，被告华深公司、刘云宜作为讼争房屋的场地建设开发人和实际使用人，也负有搬迁退房的义务。由于被告站前社区中心、华深公司均确认被告卢冬兰于2013年5月13日已将承租的自编1、2号铺交还给华深公司，故卢冬兰无须承担搬迁退房的义务。关于房屋使用费的标准，应以被告站前社区中心和华深公司约定的2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金标准（即每平方米261元）为宜。原告要求按照被告华深公司和黄木深、卢冬兰所签订的租赁合同的租金标准支付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市华深贸易有限公司、刘云宜迁出荔湾区环市西路某房，由被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心将上述腾空的房屋交还给原告江集棉、黄莲好。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心一次性向原告江集棉、黄莲好清缴从2013年3月1日至被告实际交还房屋之日止的房屋使用费（每月按261元／平方米×49.07平方米计算）。三、驳回原告江集棉、黄莲好其他诉讼请求。本案受理费1437元，由原告江集棉、黄莲好负担367元，被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心负担1070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员　张　艳二〇一三年九月××日书记员　李惠琦钟细妹来源：百度“”