（2013）朝民初字第30830号
裁判日期: 2013-09-01
公开日期: 2014-06-17
案件名称
赵士军诉徐彭星租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵Ｘ,徐Ｘ
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十一条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第30830号原告赵X，男，1951年10月1日出生。委托代理人吴国平，北京市隆安律师事务所律师。被告徐X，女，1960年6月5日出生。委托代理人刘文荣，北京市明仁律师事务所律师。原告赵X（以下简称原告）与被告徐X（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程屹独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴国平、被告的委托代理人刘文荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：北京市昌平区北七家镇王府家庭农场秋园19号（以下简称农场19号）系北京国科农业有限责任公司依北京市计划委员会京计农字1998第0838号、北京市城市规划管理局98-规要字-0954号获批建设的现代农业示范基地。1999年9月3日，经北京市昌平区公证处公证，被告以书面协议形式向北京市国科农业有限公司承租上述农场19号。2013年1月9日，原、被告签订《房屋使用权转让协议》，协议约定：被告将农场19号之承租权转让给原告，原告应当一次性支付人民币420万元受让款，双方应于10日内办理交接手续，原告应当于签约当日支付定金人民币3000元并于2日内补齐总计人民币10万元定金。协议同时约定：如一方逾期交房或者逾期付款超过15日，另一方有权解除合同；合同解除时违约方应当按照成交总价款的10%支付违约金。合同签订当日，原告当场向被告支付了定金首付款人民币3000元，1月10日通过中国工商银行向被告电汇了定金剩余部分人民币97000元。当日下午，原告短信通知被告查收定金，未得到被告答复。当晚，经原告再次短信提醒，被告才回复短信称因考虑欠缺，已经不再同意出手，并要求原告提供账号以便其将定金打回。其后，原告多次催促被告依约交付合同标的物，未果；故无奈于3月21日以EMS形式向被告发出书面解除通知，邮件寄送后又遭被告拒收、退回。为维护我的合法权益，现诉请法院判决：1、解除《房屋使用权转让协议》；2、被告返还定金人民币100000元；3、被告支付违约金人民币420000元；4、被告支付案件受理费用。被告辩称：2013年1月9日，我与原告签订《房屋使用权转让协议》，将农场19号承租权转让给原告，价格为人民币420万元，原告在1月10日前已给付我诚意金10万元。后来我方认为出售价格过低，不准备卖了。签订合同后的第三天，我与原告再次协商价格，原告表示同意加价20万元，2月19日我按时到了中介公司准备办交接手续，但原告没有表态，原告的爱人说不买房子了，故双方没有办理交接。后来原告向我表示因为其爱人不同意购买就放弃购买了。我认为违约方不在我方，因为原告表示同意加价了20万元，如果当时交接时原告不同意加价我们也会卖给他。据我了解，原告已经在其他地址买了房子，不同意买房不是因为我方加价。对于原告的诉讼请求，因《房屋使用权转让协议》是无效的，所以不存在解除的问题，如果原告继续购买我也同意。我同意返还定金，因为买卖行为是国家所禁止的，故不同意给付违约金。经审理查明：2013年1月9日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《房屋使用权转让协议》，双方约定乙方有意购买的房屋为甲方拥有使用权的农场19号的房屋（以下称19号农场房屋），房屋性质为租赁使用权，剩余使用期限37年，合同编号为：1079；房屋的用途为居住，占地面积1065.40平方米，其中，配套面积121.73平方米，温室面积278.29平方米；房屋的转让价格为人民币420万元整，乙方需一次性支付购房款，10日内付清房款并办理房屋交接手续，房屋交易过程中所产生的过户费由乙方支付，乙方应当自签订本协议之当日向甲方支付3000元人民币。关于逾期交房或逾期付款的，逾期在15日之内，自约定的履行届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同，合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财务，并按照成交总价款的10%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告分两次支付给被告10万元。后合同未再履行。双方进行了短信息联系，未果。2013年3月原告向被告发出书面解除合同通知，称被告提高交易价格、不交付房屋，逾期已达两月余，要求解除合同，退还定金并支付违约金。另查，农场19号房屋所在区域土地性质为农村耕地，原为北京国科农业有限责任公司向北京市昌平县平西府镇承包，规划为用于建设开发现代农业示范基地，且土地上已建设有温室及配套设施。1999年9月，被告和北京国科农业有限责任公司签订《北京现代农业示范基地温室出租合同书》，向其承租50年温室，承租款为511290元，一次性付清。被告交付了款项，取得了土地，现原告与被告协议约定的房屋即在该土地上为别墅构造的住宅用房屋。上述事实，有房屋使用权转让协议、付款证明、北京现代农业示范基地温室出租合同书及出租付款合同书、快递回执及解除合同通知书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：所有权人对所有物有权进行占有、使用、收益、处分，该四项权能构成所有权整体，除法律特别规定外（如占有、使用之权能独立出来进行出租收益）外，不可能单独分离出来进行转让。原告与被告签订的房屋使用权转让协议，其实质是购买无合法土地权限的地上建筑，双方以“房屋使用权”一词，规避相关法律禁止性、强制性规定，以达到购买农用耕地上的别墅建筑的结果。双方所签订合同违法法律禁止性、强制性规定，应为无效，如发生损失，因双方主观上均对其过错有清醒认识，故双方各自承担。现原告要求被告承担违约金，系以合同有效为前提，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、原告赵x与被告徐x签订的《房屋使用权转让协议》无效；二、被告徐x于本判决生效后七日内返还原告赵x十万元；三、驳回原告赵x的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，由原告赵x负担2250元（已交纳），由被告徐x负担2250元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 程屹二〇一三年九月××日书记员 李享 更多数据：搜索“”来源：