（2013）西民二终字第01796号
裁判日期: 2013-09-01
公开日期: 2014-12-18
案件名称
马雪玲与马爱荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马雪玲,马爱荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）西民二终字第01796号上诉人（原审原告）马雪玲。委托代理人马正斌，男，1970年2月15日出生，回族，无业。委托代理人ＸＸ涛，陕西致易衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马爱荣，原西光厂退休职工。委托代理人王胜利，男，1945年12月20日出生。上诉人马雪玲因与被上诉人马爱荣房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民一初字第00381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马雪玲之委托代理人马正斌、ＸＸ涛、被上诉人马爱荣及其委托代理人王胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，马爱英（2010年9月25日死亡）与马志杰（1992年12月死亡）于1962年再婚。马志杰与前妻育有两女，长女马雪玲（本案原告），次女马桂玲（2002年7月死亡）与马爱英共同生活，马爱英再婚前后均未生育子女。马爱荣系马爱英之妹。2004年4月1日，马爱英在西安市碑林区公证处立公证遗嘱：“在我百年后，马志杰房产属于我的部分和由我继承的那部分房产由我三妹马爱蓝的女儿马小莉和四妹马爱荣共同继承，并由他们负责照顾我的生活，他人不得干涉。”2008年3月12日，马爱英与马爱荣签订《房地产买卖契约》，约定：马爱英自愿将登记在其名下的碑林区保吉巷小区25号25幢10103号房屋以150000元价格出售给马爱荣，房款于2008年3月12日前一次付清，房屋于2008年3月12日交付。契约签订前后，马爱荣并未向马爱英支付过任何购房定金及购房款，2008年3月12日当日，房屋被申请转移登记至马爱荣名下。2009年8月17日，马爱荣与杨少军签订《房地产买卖契约》，约定马爱荣自愿将登记在其名下的碑林区保吉巷小区25号25幢10103号房屋以166000元价格出售给杨少军，2009年8月17日房屋被申请转移登记至杨少军名下。2009年12月6日马爱荣将杨少军支付的购房款110000元存入马爱英的建设银行储蓄存折中。2010年4月，马爱英将马爱荣起诉至原审法院，要求马爱荣支付剩余购房款40000元及违约金33750元，马爱荣认为起诉非马爱英的真实意思，要求马爱英亲自出庭未果。2010年5月13日庭审时，杨少军出庭作证，证明马爱英通过马爱荣将房子以166000元卖给自己，其实际支付款项115000元，其中存折里110000元，现金5000元，均当面给了马爱英，剩余购房款项经马爱英同意，与马爱英的孙子马正斌欠承租人张宏的账相抵销。后诉讼进行过程中马爱英死亡，马爱英的法定继承人经原审法院通知未到庭参加诉讼，原审法院以（2010）碑民一初字第441号民事裁定书按撤诉处理。马雪玲于2013年1月诉至碑林区人民法院称，其母马爱英与马爱荣于2008年3月12日签订了《房地产买卖契约》。约定：其母将西安市碑林区保吉巷小区25号25幢10103号房屋出售给马爱荣，总价款150000元，契约签订当日交付房屋并交清购房款；马爱荣不能按期向其母付清购房款或其母不能按期向马爱荣交付房屋的，每逾期一日，由违约方向对方支付总房款的千分之三作为滞纳金。合同签订后，其母及时将房屋交付马爱荣，经多次催要，马爱荣仅在2009年12月6日向其母支付了110000元，剩余40000元购房款至今未付。其母于2010年9月25日死亡。其作为马爱英的合法继承人，诉至法院，请求：1、判令马爱荣立即向其支付剩余购房款40000元；2、判令马爱荣承担迟延支付剩余购房款的违约金73350元（2008年3月13日至2012年8月31日计算1630天）；3、马爱荣承担本案诉讼费用。马爱荣辩称，马雪玲之母马爱英系2010年6月25日死亡，而非诉状中写的2010年9月25日。马雪玲之母于2004年4月1日在碑林区公证处立有公证遗嘱一份，她百年后房产应按遗嘱的规定处理。其与马爱英之间的房地产买卖契约，只是签了字，并未实际履行，房屋的租金仍然由马爱英收取。故不同意马雪玲的诉讼请求。原审法院认为，马雪玲之母马爱英生前所立的公证遗嘱，形式合法，意思真实，系有效遗嘱。马爱英在立公证遗嘱后与马爱荣签订《房地产买卖契约》，在尚未收取对价的情况下，便将房屋过户给马爱荣；马爱荣后又与杨少军签订了《房地产买卖契约》，将房屋过户给杨少军，房款由马爱英收取。以上情节，结合杨少军出庭作证之证言，应予认定：马爱英与马爱荣之间的房屋买卖合同，名为买卖，实为保管，自房屋过户登记至马爱荣名下时，保管关系成立；后马爱荣将房屋转让杨少军，应属在马爱英授意下为之，此时在马爱英与马爱荣之间构成代理关系，马爱荣代马爱英出售房屋，马爱英收取杨少军交纳的购房款。至此，马爱英将房屋出售给杨少军，以其处分行为事实上撤销了之前所立的公证遗嘱（应为部分公证遗嘱）。现马雪玲作为马爱英的继承人起诉马爱荣，要求其支付下久马爱英的购房款并承担违约金，因马爱英与马爱荣之间订立的《房地产买卖契约》真实意思并非买卖，马爱荣据此起诉，违背民事活动中应当遵循的公平原则、等价有偿原则及诚实信用原则，故马爱荣的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院遂判决：一、驳回原告马雪玲要求被告马爱荣支付剩余购房款40000元之诉讼请求。二、驳回原告马雪玲要求被告马爱荣支付违约金7335。元之诉讼请求。诉讼费2444元，由原告马雪玲负担（已交纳）。宣判后，马雪玲不服，向本院上诉称：一、一审认定为保管关系与事实不符；其母马爱英2004年4月1日将其名下房屋公证遗嘱，2008年3月12日又和马爱荣签订房屋买卖协议，将房屋卖给马爱荣并办理房屋过户手续，但马爱荣当时没有支付购房款。2009年8月17日马爱荣将该房屋卖给案外人杨少军，并办理了房屋过户手续。然后马爱荣将所卖房款的11万元支付给马爱英，履行了部分合同义务，现仍然有4万元未支付给其母马爱英。因其母现在己经过世，作为拥有合法继承权的其有权同马爱荣主张债权。而一审法院认为马爱荣和其母马爱英签订合同不是买卖合同而是保管合同与事实不符。马爱英和马爱荣签订有书面买卖合同，马爱英将房屋卖给马爱荣，并履行了房屋买卖过户手续。马爱荣虽当时没有立即支付购房款，但一年后支付了部分购房款。而且房屋买卖合同价格符合市场价格，并非一审法院所认定未支付对价，因此不是保管行为，而是房屋买卖合同关系。二、应当判决马爱荣直接履行合同义务。马爱荣和其母有合法的债权债务关系，现其母去世，其是第一顺序法定继承人，享有合法的继承权。马爱荣应当向其支付剩余购房款，以及按照房屋买卖协议支付约定的违约金及利息，故请求撤销原判，发回重审或依法改判。马爱荣辩称，一、其姐马爱英与其签订的《房屋买卖契约》不是买卖契约，而是为马爱英晚年生活有依靠。为了此房不被别人占有，万不得已在没有收取一分钱的情况下，将此房过户在我名下，由我为其保管，这与马爱英的遗嘱是一致的。二、房屋是其姐马爱英通过其卖给杨少军，钱也是杨少军当面交给马爱英的，其余的钱也是经马爱英同意与马正斌欠承租人张宏的款项相抵消，房款其一分钱都没收，此房就是其姐让其保管的。三、房屋是在其为其姐保管期间，该房的房租都由马爱英和其孙子马正斌收取，其从没过问也没收过一分钱的房租，足可以证明房屋是我保管，其姐马爱英是房屋的实际拥有者，故一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应以维持。经审理查明，马爱英与马志杰1976年在本市太阳庙门1号院买有私产房，1992年该地区拆迁，1994年和1997年拆迁单位在保吉巷小区10号楼3单元1层12号住宅房一套，和25号楼1层142号安置营业房一套（现为碑林区保吉巷小区25幢10103号，即本案所涉房屋）。2005年10月19日西安市碑林区人民法院作出（2005）碑民一初字第607号民事判决，由马爱英向其他继承人支付一定的遗产折价款，该两套房屋判归马爱英所有。马爱英为2010年6月25日死亡。二审审理中，马爱英之委托代理人马正斌承认该房屋原由其与马爱英使用，房租一直是其与马爱英收取，直至杨少军要房。另外杨少军2010年5月13日的庭审证言经过当庭质证。原审法院查明其余事实属实。本院认为，2008年3月12日马爱英与马爱荣签订《房地产买卖契约》，该协议中约定房款150000元于2008年3月12日前一次付清，即签该合同的当日之前付清，但马爱荣并未支付购房款，马爱英即将该房过户给了马爱荣，结合之前马爱英的遗嘱，以及该房过户给马爱荣之后仍由马爱英及其孙子马正斌收取房租，可以看出该《房屋买卖契约》并非是双方为房屋买卖而签订的合同，所约定的支付房屋价款并非是双方的真实意思表示。根据杨少军的证言，马爱英是通过马爱荣卖房子，其所付款项亦向马爱英支付，更加判定马爱英不是将碑林区保吉巷小区25幢10103号房屋卖与马爱荣，杨少军支付的11万元亦非是马爱荣为履行其与马爱英之间的《房地产买卖契约》，故马雪玲认为马爱荣按照协议已支付11万元，剩余4万元未付的事实不能成立，其要求马爱荣支付剩余房款4万元以及违约金的请求原审法院未予支持并无不妥。关于杨少军的证言，因在2010年5月13日庭审中其证言经过当庭质证，已是合法证据，原审法院予以采信并无不妥，程序并无不当。故原审法院认定事实清楚，程序合法，判决正确，马雪玲的上诉不能成立，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2444元（马雪玲已预交），由马雪玲承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 路小红代理审判员 朱 瑞二〇一三年九月××日书 记 员 刘 毅 来源：