（2012）顺民初字第5243号

裁判日期: 2013-09-01

公开日期: 2015-06-23

案件名称

王占山与田家耕土地承包经营权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市顺义区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王占山,田家耕

案由

土地承包经营权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第十二条第一款

全文

北京市顺义区人民法院民事判决书（2012）顺民初字第5243号原告王占山，男，1956年11月11日出生，身份号码×××。委托代理人韩涛，北京市正海律师事务所律师。委托代理人张祖峰，北京市正海律师事务所律师。被告田家耕，男，1966年3月11日出生，身份号码×××。委托代理人黄强，男，1959年11月30日出生。委托代理人陈宇，北京市首方律师事务所律师。原告王占山与被告田家耕土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告王占山及其委托代理人韩涛，被告田家耕委托代理人黄强、陈宇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告王占山起诉称：原告是北京天元物流有限责任公司的负责人，该公司一直在北京市昌平区经营。2010年1月26日，原告公司在昌平区经营的地址需要拆迁，故原告急需另找生产经营场地。经人介绍，原告认识了被告，被告介绍其从所在村经济合作社租了一块非农用地，并保证村经济合作社同意其将土地转租。原告查看的土地状况为全部土地约为40亩，根据地上物的不同，主要分为三个区域，土地的西北区域10余亩地上建有部分房屋、厂房；土地东北区域十余亩土地上种植了小松树、小灌木；土地南部区域为垃圾场。被告向原告出示了顺义区马坡地区办事处向前经济合作社与其于2000年11月18日签订的两份《向前村承包土地合同书》。第一份合同承包土地面积27.6亩，土地现状未写明；第二份合同承包土地面积为13.9亩，土地现状为垃圾场。这两份合同的承包期均为50年，均允许被告在承包土地上建设房屋，并且认可房屋所有权归被告。因原告生产经营必需使用房屋，故原告要求被告将土地连同地上房屋一并转让，并且还要求在土地上建设房屋。被告承诺配合原告办理土地使用权性质的变更手续，办理建设工程规划用地手续、建设工程规划手续。如果将来原告建造房屋，被告可以配合办理房屋产权过户手续。此时，双方未对承租被告土地的哪一个区域达成一致。为表示诚意，双方同意先签土地使用权转让合同，原告先支付被告土地转让款180万元，这样对双方均有一个约束，至于具体转让哪个区域的土地，双方慢慢再谈，待确定具体的土地后，再计算合同总价款与尾款。基于对被告能够保证原告在受让土地上开展生产经营的信赖，2010年3月28日，原告与被告签订协议书，约定被告将其承包的顺义区马坡地区办事处向前村村东土地使用权及地上附着物转让给原告使用，土地面积未填写。事实上，在该协议签订时，原告与被告未就原告受让土地区域与面积达成一致意见，所以本协议第一条所述附图并不存在。上述协议签订后，为表示诚意，原告向被告交付了土地转让款180万元。同年4月，应向前村委会的要求，原告建设了围墙120米，支付工程款14.2万。此后，被告不能提供原告合法使用涉案土地的以下手续：1、涉案土地为建设用地的证明；2、村经济合作社同意将涉案土地使用权转让给原告的证明；3、涉案土地能够办理建设用地规划许可手续、建设工程规划许可手续的证明。故，双方无法就转让哪个区域的土地使用权达成一致，被告也未向原告交付土地。因等待使用涉案土地，而且原告支付了大笔转让款，无力另寻土地开展经营。所以，两年以来，原告的企业被迫停止经营，造成了巨大的经济损失。依据《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此原、被告签订的《转让协议》应为无效合同。原告作为本集体经济组织以外的个人，其受让的土地，即使性质为集体建设用地，也必须办理征地手续，将集体建设用地性质变更为国有土地后，经过规划批准，才有权进行厂房建设，开展生产经营活动。鉴于诉争土地性质不属于国有土地，亦未经规划批准，未取得《建设用地规划许可证》，故涉案合同亦属无效。再者，因涉案合同欠缺明确的标的物，总价款也不明确，依据合同法规定，诉争合同存在一定的瑕疵。鉴于被告明知其无权将涉案土地转让给原告用于非农建设，故该承包经营权转让合同因违反法律强制性规定而无效。被告对于合同无效，存在明显过错，被告应承担缔约过失责任，故被告应当返还转让款并支付占用该款期间的利息，并赔偿原告因信赖合同能够履行而发生的实际投入损失。故诉至法院，请求法院判令：1、原告与被告于2010年9月30日签订的《转让协议》无效。2、被告退还原告土地转让费180万元，并支付利息10万元（自2010年3月28日起至实际付清时止，按中国人民银行同期存款利率计算。3、被告赔偿原告搭建围墙损失14.2万元；4、诉讼费由被告承担。被告田家耕答辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订的转让协议真实有效。原告只向被告支付了部分转让费，已经构成违约，应当支付违约金，原告诉请的第三项不是被告要求其搭建的，因此其向被告主张损失于法无据。经审理查明：2010年3月28日，田家耕与王占山签订协议书，约定田家耕将位于承包的北京市顺义区马坡地区办事处向前村村东土地使用权及地上附着物转让于乙方使用，面积为（空白）亩，（详见附图）。田家耕已取得上述转让土地的使用权（详见附件），即自2000年11月18日起至2050年11月17日之日止，土地承包费为每五年在签订合同日（即11月18日）以前把五年承包费一次交清。田家耕已将土地承包费交纳至2010年11月17日，此后的土地承包费由王占山按照受让土地面积及田家耕与向前村经济合作社签订的承包土地合同书中规定的承包费、交纳方式等按比例交纳（所占田家耕承包土地面积的比例详见附图）。使用权转让期限自本协议签订之日起至2050年11月17日，田家耕将上述使用权交付王占山使用，地上附着物所有权同时转让于王占山。王占山支付田家耕转让费按每亩16万元结算，共（空白）万元。支付方式为：本协议签订之日王占山支付田家耕转让费180万元，余款分二次支付，即自本协议签订之日起三个月内支付余款的50%，自本协议签订之日起六个月内支付余款的50%，至此余款支付完毕。如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述土地及使用权，田家耕有义务协助王占山办理各项补偿，补偿款项归王占山所有。如因不可抗力原因给王占山造成损失田家耕不予赔偿。田家耕有义务帮助协调处理好王占山与镇政府、村委会和上级有关部门的关系。田家耕有义务配合王占山办理补偿、转让、变更土地使用权性质。如条件允许王占山有权要求田家耕协助办理过户手续。田家耕保证上述转让的土地使用权不存在与任何第三方的诉争和他项权利。田家耕与马坡镇向前村鉴定承包土地合同书以及相关资料移交给王占山保存并保证真实有效。王占山就上述土地使用权有使用、联营及转让的权利。王占山应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。王占山不得闲置、损坏土地，搞好环境卫生，禁止从事违反国家法律、法规的活动，因此所产生的一切法律责任由王占山自行承担。在本协议约定期限内，因王占山未能及时足额向土地所有权人交纳合同约定的各项费用，导致本协议无法履行或致使田家耕与向前村经济合作社签订的承包土地合同终止、解除等情形，田家耕有权对王占山所交纳的转让费不予退还，并有权追究王占山的违约责任。王占山未按照本协议约定向田家耕按期足额支付转让费，田家耕有权解除本协议、收回转让的土地使用权、王占山所交纳的转让费不予退还，并有权追究王占山的违约责任。若违约方违反本协议的约定，则守约方有权根据相关法律及本协议约定要求违约方立即停止侵害、赔偿损失，同时要求违约方继续履行合同并支付违约金，违约金为土地使用权转让款的30%。合同签订后，王占山向田家耕支付了180万元土地转让费。2000年11月18日，田家耕（乙方）与向前村经济合作社（甲方）签订承包土地合同书，约定甲方承包给乙方土地面积13.9亩（见附件），土地在村东供乙方使用，承包期限为50年，由2000年11月18日到2050年11月17日止。甲方土地所有权属不变，乙方只拥有使用、联营及转让的权力。每亩每年承包费（已包含除水电费之外的各种税费）为100元，每五年在签订合同日以前把五年承包费一次交清，共计6950元。（注：本合同涉及的承包土地现为甲方村民倾倒生活垃圾之用，乙方在此期间仍须依照合同规定交纳承包费，当该土地失去甲方村民倾倒生活垃圾之功能时，乙方有权收回该土地使用权并可在本合同规定的范围内从事经营、转让、联营等活动。新建、翻新房屋归乙方，房屋维修由乙方负责，乙方用水、用电的所有设备自己投资，并按国家有关规定按时向村里上缴水费、电费。2000年11月18日，田家耕（乙方）与向前村经济合作社（甲方）签订承包土地合同书，约定甲方承包给乙方土地面积27.6亩，土地在村东供乙方使用，承包期限五十年，由2000年11月18日到2050年11月17日止。甲方土地所有权属不变，乙方只拥有使用、联营及转让的权利。每五年在签订合同日以前把五年承包费一次交清。新建、翻新房屋归乙方，房屋维修由乙方负责。王占山与田家耕签订的协议书、田家耕与经济合作社签订的承包土地合同书均没有附件。庭审中，王占山变更诉讼请求为要求田家耕退还王占山土地转让费180万元，放弃其他诉讼请求。上述事实，有原告王占山提交的协议书、承包土地合同书、收条及农业银行取款业务回单，被告提交的协议书、承包土地合同书及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，双方之间订立合同，应当对合同的价款、标的、数量等做出明确约定，形成合同条款。田家耕与王占山签订的协议书，没有约定具体的地块，没有约定具体的亩数，没有约定转让款的具体数额。可以看出，王占山与田家耕对涉及合同履行的关键条款均未明确约定，虽然王占山与田家耕均在协议书上签字，且王占山也支付了田家耕部分费用，但是田家耕与王占山签订的协议书尚未成立生效，涉诉协议书无法履行。王占山与田家耕至今无法就合同的地块，转让款等达成一致意见，涉诉合同已无成立可能。田家耕收取王占山转让款的基础已不存在，田家耕应当返还王占山已经交纳的转让款。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条之规定，判决如下：被告田家耕返还原告王占山转让款一百八十万元，于本判决生效之日起七日内执行。如果被告田家耕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千五百六十八元，由原告王占山负担一千零六十八元（已交纳），由被告田家耕负担一万零五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　金　伟二〇一三年九月一日书记员　高丽丽搜索“”