（2013）穗中法民五终字第2468号
裁判日期: 2013-09-01
公开日期: 2014-06-30
案件名称
张丽霞与黄炳钊、何敏贞居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张丽霞,黄炳钊,何敏贞
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）穗中法民五终字第2468号上诉人（原审原告）张丽霞，女，1974年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人江敏，广东顺晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄炳钊，男，1976年12月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）何敏贞，女，1978年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被上诉人共同委托代理人黎亿明，广东历恒律师事务所律师。上诉人张丽霞因居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市番禺海富房地产中介服务部是依法成立的房地产中介服务机构，其个体经营者是张丽霞。黄炳钊、何敏贞是夫妻。2012年6月18日，邹耀权、骆淑贤作为卖方，黄炳钊、何敏贞作为买方，广州市番禺海富房地产中介服务部作为经纪方，签订一份《承诺楼宇买卖合同》，约定：买卖房屋地址为广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑蓝天花语十八街60号房屋，成交价为3760000元。其中第十条约定：基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币（数额未填写）元整作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币（数额未填写，注明“确认书”）元整作为咨询及中介服务费，买方或卖方逾期支付咨询服务及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费。当日，黄炳钊签署一份《服务收费确认书》，内容为：本人黄炳钊现经广州市番禺区海富房地产中介服务部（下称“经纪方”）介绍成功购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑蓝天花语十八街60号房屋，基于经纪方提供的中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪方支付人民币37600元作为经纪方之中介代理费及咨询服务费等；该费用缴交日期为“房地产权转名过户当天和签署本合同当天各支付一半”。诉讼中，黄炳钊确认上述《服务收费确认书》的签名是由其本人所签署，但提出在其签名时，费用缴交日期注明为“房地产权转名过户当天”，旁边并加盖了“广州市番禺海富房地产中介服务部”的红印章。庭审中，原审法院询问张丽霞红印章的加盖时间，张丽霞称述是在“房地产权转名过户当天和签署本合同当天各支付一半”写完之后再加盖红印章。经法官当庭核对上述《服务收费确认书》的原件，显示：费用缴交日期手写注明为“房地产权转名过户当天和签署本合同当天各支付一半”，但其中的“和签署本合同”这几个字是覆盖在“广州市番禺海富房地产中介服务部”红印章的上面。张丽霞与黄炳钊、何敏贞对此均无异议。黄炳钊、何敏贞提出其在签订上述《承诺楼宇买卖合同》当日已向卖方邹耀权、骆淑贤支付了购房定金10万元，之后房屋并未交易过户，经佛山市顺德区人民法院调解，买、卖双方已经解除了该《承诺楼宇买卖合同》，黄炳钊、何敏贞据此抗辩称张丽霞不应收取相应的中介费用。张丽霞则提出《承诺楼宇买卖合同》未能履行并非张丽霞的责任，故黄炳钊、何敏贞仍应支付中介服务费。张丽霞于2012年9月11日向原审法院诉称：通过张丽霞提供的居间服务，黄炳钊、何敏贞与卖方邹耀权、骆淑贤、海富中介服务部于2012年6月18日签订一份《承诺楼宇买卖合同》。邹耀权、骆淑贤将其位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑蓝天花语十八街60号房屋转让给黄炳钊、何敏贞。在黄炳钊签名的服务费确认书中，黄炳钊、何敏贞应在签署本合同当天向张丽霞支付其中的一半中介及咨询服务费，即人民币18800元。另在《承诺楼宇买卖合同》第10条约定：如买方或卖方逾期支付中介服务费及咨询服务费的，每逾期一天的，按应付费用的1%作为违约金。经张丽霞多次追讨，黄炳钊、何敏贞至今仍未向张丽霞支付上述费用。张丽霞特提起诉讼，诉讼请求如下：一、判令黄炳钊、何敏贞共同支付张丽霞中介代理费及咨询费18800元及违约金1421元（从2012年6月18日起计至清偿日止，每日按万分八百四计算，暂计至2012年9月18日），以上暂合计为20221元。二、本案诉讼费由黄炳钊、何敏贞承担。黄炳钊、何敏贞辩称：不同意张丽霞的请求。因为买卖双方已经解除了房屋买卖合同，解除的原因我方认为是卖方不履行合同，卖方也认为原来所签订的合同约定不明确，合同没有约定涂销抵押的时间，仅约定交纳10万元的定金，之后在房屋交易的当天才支付第二笔款。因此卖方认为要让其自筹涂销抵押的款项90万元没有保障，故卖方不履行买卖合同。我方认为张丽霞并没有完成服务收费确认书所约定的成功购买涉案房屋，张丽霞不应收取报酬即所有的中介代理费。原审法院认为：张丽霞是依法成立的房地产经纪机构的个体经营者。根据《房地产经纪管理办法》第三条规定，房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。本案中，虽然在《承诺楼宇买卖合同》第十条中提到了买卖双方需向经纪方即张丽霞支付咨询及中介服务费，但未填写费用的具体数额，属于约定不明确，故该条款不能作为张丽霞收取咨询及中介服务费的依据。而在黄炳钊签名确认的《服务收费确认书》中，黄炳钊、何敏贞确认是经张丽霞介绍促成购买涉案房屋，故张丽霞与黄炳钊、何敏贞之间成立居间合同关系。现双方争议的焦点是《服务收费确认书》约定的缴交中介代理费及咨询服务费的期限。张丽霞称交费期限应如《服务收费确认书》手写注明的“房地产权转名过户当天和签署本合同当天各支付一半”，且张丽霞陈述手写该“房地产权转名过户当天和签署本合同当天各支付一半”字迹后才在其上加盖了“广州市番禺海富房地产中介服务部”红印章；黄炳钊、何敏贞则提出其在签名确认时，注明的缴费日期为“房地产权转名过户当天”且旁已加盖红印章。对此，经核对张丽霞提供的《服务收费确认书》原件，肉眼即可判断“房地产权转名过户当天和签署本合同当天各支付一半”其中的“和签署本合同”几个字是覆盖在红印章之上，即先盖印章，再书写“和签署本合同”字迹。故张丽霞陈述的手写字迹与印章的形成过程与事实不符，原审法院不予采信。再从通常的思维及书写习惯分析，“房地产权转名过户”的时间必定在“签署本合同”的时间之后，人们通常的思维及书写均是按照事件的时间发展先后顺序进行，如需同时注明这两个时间，也应该是“签署本合同当天及房地产权转名过户当天各支付一半”，故《服务收费确认书》注明缴交日期为“房地产权转名过户当天和签署本合同当天各支付一半”亦不符合通常的书写习惯及日常生活常理，原审法院不予确认。综上所述，原审法院采信黄炳钊、何敏贞的陈述，即确认《服务收费确认书》注明的费用缴交日期为房地产权转名过户当天。现涉案的《承诺楼宇买卖合同》已经解除，涉案房屋的转名过户手续并未完成，故《服务收费确认书》约定的付款条件尚未成就。但鉴于张丽霞已经促成黄炳钊、何敏贞与卖方订立房屋买卖合同，张丽霞提供了相应的居间服务，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定的“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立俣同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，故黄炳钊、何敏贞仍应向张丽霞支付一定的报酬即中介服务费，该报酬的具体数额原审法院依据本案的实际情况酌情确定为5000元。至于张丽霞请求的违约金，因《服务收费确认书》并未对此进行约定，故原审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院作出判决：一、黄炳钊、何敏贞应于本判决生效之日起十日内向张丽霞支付报酬（即中介服务费）5000元；二、驳回张丽霞的其余诉讼请求。本案受理费306元，由黄炳钊、何敏贞负担50元，由张丽霞负担256元。判后，张丽霞不服原审判决，向原审法院提起上诉。请求：一、撤销原审判决；二、判令黄炳钊、何敏贞共同支付张丽霞中介代理费及咨询18800元及违约金1421元（从2012年6月18日起计至清偿日止，每日按万分八百四计算，暂计至2012年9月18日），以上暂合计为20221元；三、本案一、二审诉讼费由黄炳钊、何敏贞承担。事实和理由如下：一、原审判决认为“涉案的《承诺楼宇买卖合同》已经解除，涉案房屋的转名过户手续并未完成，故《服务收费确认书》的付款条件尚未成就”的事实错误。事实上：l、张丽霞与黄炳钊、何敏贞、卖方邹耀权、骆淑贤于2012年6月18日签订的《承诺楼宇买卖合同》中包括两个法律关系，第一个是黄炳钊、何敏贞与卖方邹耀权的房屋买卖合同关系；第二个是张丽霞与黄炳钊、何敏贞、卖方邹耀权、骆淑贤的居间合同关系。第一个房屋买卖合同关系，黄炳钊、何敏贞与卖方邹耀权、骆淑贤于2012年11月21日经佛山市顺德区人民法院调解自愿解除。第二个居间合同关系于2012年6月18日依法成立后并没有经各方协商解除或依法解除。故原审判决笼统认为涉案《承诺楼宇买卖合同》已经解除是错误的。2、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：居间合同是指居间人和委托人约定，由居间人向委托人报告订约机会或提供订立合同的媒介服务，委托人向居间人给付报酬的合同，居间合同为有偿合同。对于委托人向居间人给付报酬的条件，如果居间人和委托人签订的居间合同对居间费的支付有约定，则应依当事人的约定作出认定。如果居间合同没有约定，按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条和四百二十七条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，判决支付居间费的依据为是否促成合同成立，而不是合同是否履行。3、本案中，张丽霞于2012年6月18日已促成黄炳钊、何敏贞与卖方邹耀权、骆淑贤签订房屋买卖合同成立，各方并无约定完成房屋转名过户手续作为支付报酬的条件，故黄炳钊、何敏贞应按2012年6月18日《服务收费确认书》确认的37600元支付张丽霞报酬。综上，原审判决认为涉案房屋的转名过户手续并未完成，故《服务收费确认书》的付款条件尚未成就是完全错误的。二、原审判决认为“即确认《服务收费确认书》注明的费用缴交日期为房地产转名过户当天”是错误的。事实上：1、张丽霞在庭审中后已确认该确认书公章已事先盖好，缴交日期在公章上书写的，而且一式两份。该确认书中的缴交日期由双方协商确定的并经黄炳钊签名确认的，至于时间先后顺序的颠倒并不影响双方约定的真实性。如黄炳钊、何敏贞认为缴交日期中的“和签署本合同当天各支付一半”是张丽霞私自加上去的，黄炳钊、何敏贞可以提供持有的另一份确认书或申请笔迹形成时间的司法鉴定来证明。2、退一步来讲，因黄炳钊、何敏贞与卖方邹耀权、骆淑贤于2012年11月21日经佛山市顺德区人民法院调解自愿解除了双方房屋买卖合同关系，故该服务收费确认书中的缴交时间约定的转名过户当天已无法履行。根据公平原则，黄炳钊、何敏贞也应在解除房屋买卖合同当天支付张丽霞居间报酬37600元。三、原审法院没有判决黄炳钊、何敏贞支付张丽霞违约金是错误的。根据张丽霞与黄炳钊、何敏贞、卖方邹耀权、骆淑贤于2012年6月18日签订的《承诺楼宇买卖合同》第10条的约定：逾期支付咨询服务及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1％向经纪方支付违约金，故黄炳钊、何敏贞应按规定向张丽霞支付逾期支付咨询服务及中介服务费的违约金。黄炳钊、何敏贞答辩称：我方不同意张丽霞的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。虽然我方认为不需要支付中介费用，但对于原审法院以公平的原则判决支付5000元，我方可以接受。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审庭审中，张丽霞先陈述《服务收费确认书》上的“广州市番禺海富房地产中介服务部”印章是在“房地产权转名过户当天和签署本合同当天各支付一半”写完之后再加盖，而在法官释明印章应为“和签署本合同”等文字形成之前所盖之后，张丽霞又转而承认印章是事先加盖。基于上述张丽霞的自认过程以及通常思维和书写习惯，再结合《服务收费确认书》中关于黄炳钊经介绍成功购买涉案房屋而同意支付中介代理费及咨询服务费的约定，以及张丽霞并无证据证明其曾在合同签订当日向黄炳钊、何敏贞主张中介代理费及咨询服务费的事实，原审法院认定黄炳钊、何敏贞支付中介代理费及咨询服务费须以办理房地产权转名过户为条件，并无不当。基于支付条件尚未成就，而张丽霞确已提供一定的居间服务，原审法院酌情判令黄炳钊、何敏贞支付中介代理费及咨询服务费5000元，并不予支持张丽霞请求的违约金，亦无不当。综上所述，张丽霞的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费305元，由上诉人张丽霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁审 判 员 张 怡代理审判员 茹艳飞二〇一三年九月××日书 记 员 郝 烨潘羽栾 更多数据：