（2013）衢柯民初字第194号
裁判日期: 2013-08-09
公开日期: 2015-12-31
案件名称
衢州市房地产管理处与衢州市柯城区府山街道办事处、胡志仙租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州市柯城区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
衢州市房地产管理处,衢州市柯城区府山街道办事处,胡志仙
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2013）衢柯民初字第194号原告：衢州市房地产管理处。法定代表人：郑明宏。委托代理人：戴剑波。委托代理人：汪霞。被告：衢州市柯城区府山街道办事处。法定代表人：舒素标。委托代理人：朱温州。委托代理人：杜尚立。被告：胡志仙。委托代理人：徐耀山。原告衢州市房地产管理处（以下简称市房管处）与被告衢州市柯城区府山街道办事处（以下简称府山街道办）、胡志仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2013年6月19日公开开庭进行了审理，原告市房管处的委托代理人戴剑波、汪霞，被告府山街道办的委托代理人朱温州、杜尚立，被告胡志仙及委托代理人徐耀山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市房管处起诉称：坐落在柯城区北门街28号（原85号）的312.26平方米房屋属原告所有，2011年10月12日出租给府山街道北门社区居委会使用，根据合同第九条约定，承租方“私自将承租房屋改变用途或转租、联营、转让、转借、私自交换和变相买卖房屋使用权，均属违约行为，甲方有权解除本合同，收回房屋使用权。”原告发现，被告府山街道办与被告胡志仙签订了《房屋租赁合同》，将原告的上述房屋进行租赁使用，侵害了原告的房屋使用权，故原告诉至本院，要求确认两被告2012年9月10日签订的《房屋租赁合同》无效，被告胡志仙应立即退出其占用的柯城区北门街28号共计建筑面积312.26平方米的房屋。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、房屋所有权证书1本，证明本案诉争的房屋归原告所有。2、房屋临时租赁合同2份，证明原告将柯城区北门街28号（原85号）312.26平方米租赁给府山街道北门社区居民委员会，合同约定北门社区居民委员会不得私自改变出租房屋用途，不得转借、转租的事实。3、房屋租赁合同1份，证明被告府山街道办私自将本案诉争的房屋出租给被告胡志仙的事实。被告府山街道办答辩称：被告是在未告知原告的情况下，将从原告处承租的房子转租给胡志仙。被告胡志仙答辩称：被告租赁的房屋是通过公开拍租的方式转租而来的，被告在整个过程中并无过错，是善意的第三方；根据合同相对性，原告与府山街道办之间所签订的房屋租赁合同的效力是无法约束被告胡志仙；原告起诉有误，原告应先诉解除之诉，再由被告作为第三人参加诉讼；综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告府山街道办、胡志仙未提供证据。原告提供的证据经当庭举证、质证，本院认证如下：被告府山街道办对原告的证据1、2、3均无异议，被告胡志仙对原告的证据1、2、3的真实性无异议，但认为证据2的两份合同与本案没有关联性，承租人是北门社区居委会，与本案第一被告系不同主体，证据3中第一被告是租赁合同的相对方，第一被告将该租赁合同交给原告，原告与第一被告存在恶意串通的情况。本院认为，原告的证据能证明被告府山街道办未经原告同意将其承租的房产进行转租的事实，故原告的证据内容真实、来源合法、与本案有关联性，应予确认。基于原告的陈述、被告的抗辩及本院认定的证据，本院确认如下事实：衢州市柯城区北门街28号（原85号）中的369.07㎡房屋属原告所有。2011年10月12日，原告与衢州市柯城区府山街道北门社区居民委员会签订《房屋临时租赁合同》两份，约定原告将北门街85号房产（建筑面积312.26㎡）出租给府山街道北门社区居委会使用，约定该合同为不定期租赁合同，自2011年11月10日开始计算租金，如因统一拍租，该合同即行终止，承租人应无条件腾空退还所租房产，合同第九条约定：“承租人如私自将承租房屋改变用途或转租、联营、转让、转借、私自交换和变相买卖房屋使用权，均属违约行为，甲方有权解除本合同，收回房屋使用权。”，合同还就租金支付时间、违约责任等进行了约定。2012年9月10日，被告胡志仙与被告府山街道办签订《房屋租赁合同》一份，约定被告府山街道办将衢州市柯城区北门街28号房产出租给被告胡志仙，租赁期限自2012年11月10日至2017年11月10日，合同还就房租、违约责任等作了具体约定。原告认为原告与被告府山街道办签订的《房屋临时租赁合同》约定房产不得转租，现被告府山街道办擅自将所租房产转租给被告胡志仙，故原告诉至本院，诉请如前。本院认为，本案争议焦点主要在于：一、两被告签订的房屋租赁合同的效力问题；二、原告要求被告胡志仙腾退房产是否有事实及法律依据。对第一个焦点，原告认为原告与北门社区居委会签订的房屋临时租赁合同约定不得将房产进行转租，被告现将诉争房产予以转租应认定无效；被告胡志仙认为，其从第一被告处承租房产时对房产产区属原告的事实并不清楚，其系通过招投标承租，属善意第三方，原告与第一被告签订的租赁合同并不能约束胡志仙，根据法律规定原告仅能行使合同解除权。本院认为所有权权能包括占有、使用、收益、处分权，承租人未经出租人同意签订转租合同，将房屋交付次承租人使用，实际上行使了承租房屋的处分权，必然损害所有权的权益，不利于对租赁物的保护，按照无权处分原则，应认定未经出租人同意的转租合同无效。本案中，两被告签订的房屋中，包含了原告及被告府山街道办的房产，被告擅自将原告的房产进行转租，故两被告房屋租赁合同中涉及原告房产部分的合同无效。对第二个焦点，被告胡志仙认为，原告应先诉解除原告与第一被告签订的租赁合同，再要求被告腾退。本院认为，两被告签订的房屋租赁合同涉及原告房产部分的合同无效，被告现占有原告的房产系侵权行为，原告作为诉争房产的所有权人有权要求被告腾退，故本院对原告的诉讼请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告衢州市柯城区府山街道办事处与被告胡志仙于2012年9月10日签订的房屋租赁合同中涉及原告衢州市房地产管理处房产部分的合同无效。二、被告胡志仙于本判决生效之日起五日内腾空衢州市柯城区北门街28号（原85号）属原告衢州市房地产管理处的房产。本案受理费1456元，由被告衢州市柯城区府山街道办事处负担728元，由被告胡志仙负担728元，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长 祝志琴审 判 员 余建华人民陪审员 胡志远二〇一三年八月九日书 记 员 郑 重 微信公众号“”