（2012）穗花法民三初字第1087号
裁判日期: 2013-08-09
公开日期: 2014-03-17
案件名称
黄处诉广州嘉扬房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄处,广州嘉扬房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗花法民三初字第1087号原告：黄处，女，1977年7月15日出生，汉族。委托代理人：吴海芳，广东合誉律师事务所律师。委托代理人：霍毅，广东合誉律师事务所职员。被告：广州嘉扬房地产开发有限公司。法定代表人：黄伟斌。委托代理人：潘健欢，广东古风律师事务所律师。委托代理人：梁月宝，广东古风律师事务所职员。原告黄处诉被告广州嘉扬房地产开发有限公司（以下简称“嘉扬公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年9月24日立案受理后，被告嘉扬公司在答辩期内对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告的管辖权异议申请；被告不服，向广州市中级人民法院提出上诉，该院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭适用普通程序于2013年4月23日公开开庭审理本案。原告黄处的委托代理人吴海芳、霍毅，被告嘉扬公司的委托代理人潘健欢、梁月宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年11月5日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告从被告处购买位于广州市花都区建设北路217号嘉爵园（自编25栋）702房，建筑面积共108.72平方米，其中套内面积89.27平方米，分摊面积19.25平方米，总价1100000元，交房时间为2012年3月31日，逾期交房按约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%向原告支付违约金等内容。合同签订后，原告以按揭方式依约向被告支付了全部房价款。然而，被告却未能按上述合同约定的期限交房，一直拖至2012年9月1日才通知收楼。2012年9月3日，原告前往被告售楼处收楼，被告在未向原告作出充分明确的解释的前提下，隐瞒事实，让原告立即签订一份赠送一年物业服务费2539元的《赠送物业管理服务协议》，以此图谋达到免除承担84150元违约金的目的。原告认为，被告的行为明显属欺诈和严重显失公平。为此，原告请求法院判令：1、撤销原、被告于2012年9月3日签订的《赠送物业管理服务协议》；2、被告向原告支付延迟交房违约金84150元（按总房价1100000元为本金，自2012年4月1日起按每日0.05%的标准计算至2012年9月3日）；3、本案诉讼费由被告承担。。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，事实和理由如下：一、《赠送物业管理服务协议》是原、被告自愿签订的，是双方的真实意思表示，合法有效，并不存在欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平、重大误解等可撤销的事由。根据该协议，原告已于2012年9月3日收楼，并明确不再就交房责任主张索赔要求。现原告向被告主张逾期交楼违约金有违诚实信用的原则，不应得到法院的支持，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。退一步说，即使上述协议被法院所撤销，但是：二、原告与答辩人签订《装修协议》、《赠送室内装修及物品协议书》，约定了三个月的装修期，即在答辩人交房的同时，原告将房屋交给答辩人进行装修。可见，原告已清楚该三个月并不能使用涉案房屋，并不存在延期交房造成的经济损失。因此，即使法院认定答辩人存在迟延交房违约责任，亦应扣减相应的三个月赠送装修期。房屋装修是答辩人免费赠送给原告的，装修前的交付只是流于形式，实质上的交付使用时间是装修期满后，答辩人真正将房屋交给原告使用的时点。逾期交房违约金的目的，是弥补业主迟延收楼造成的损失，该损失是针对业主迟延控制、使用房屋而可能产生的租赁其他房屋的租金支出损失或不能出租所购房屋的租金收益损失。本案中，原告已预见到装修期并不能实际使用房屋，亦无法出租收益，故装修期内并不存在上述损失。综上，从公平的角度看，从诚实信用的民法原则出发，即使法院认定答辩人存在迟延交房违约责任，亦应扣减相应的三个月赠送装修期。三、原告未依约缴纳物业维修资金，被告有权依约顺延交房期间。根据《商品房买卖合同》第十四条、第二十六条、附件七《本合同补充协议》第5.3（3）、第12条的约定，业主应当在交房前缴纳住宅专项维修资金，否则答辩人有权顺延交房期限且无需承担违约责任和赔偿责任。上述约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守并履行。现原告至今尚未缴纳住宅专项维修资金，答辩人有权顺延交房期限且无需承担违约责任和赔偿责任。上述《商品房预售合同》第十四条、第二十六条、附件七《本合同补充协议》第5.3（3）、第12条的约定亦符合《合同法》第六十六条的规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。四、原告主张的违约金标准过高，应调整为中国人民银行规定的同期贷款利率。如前所述，逾期交房违约金的目的，是弥补业主迟延收楼造成的损失，该损失是针对业主迟延控制、使用房屋而可能产生的租赁其他房屋的租金支出损失或不能出租所购房屋的租金收益损失。而合同约定的逾期交房违约金标准为购房款的每日万分之五，以房价款为一百万元计（事实上大部分案件不止这个数），每日的违约金高达500元，每月更是超过15000元。即使在广州市中心城区，一百平方米的住宅租金一般也不会超过7000元，更何况是在市郊的花都区？原告主张的违约金明显高于其实际损失。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，认定合同约定的违约金过分高于造成的损失，将违约金标准调整为中国人民银行规定的同期逾期贷款利率，即每日万分之二点一。经审理查明：被告是位于广州市花都区建设北路嘉爵园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20110428号的《商品房预售许可证》。2011年11月5日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》（包括附件一至七）、《赠送室内装修及物品协议书》、《装修协议》。其中《商品房预售合同》（包括附件一至七）约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区建设北路217号嘉爵园（自编23栋）7层702号房，该商品房建筑面积108.52平方米，其中，套内建筑面积89.27平方米。该商品房以套出售，总房价1100000元。合同第八条约定：乙方选择按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付330000元；剩余房款770000元，须于2011年9月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款……（1）甲方代理乙方办理按揭手续。乙方在签订本合同并支付首期款后0日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。第十条，逾期付款的违约责任：3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2012年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第十七条，风险责任转移：甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十六条，住宅专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方……2.花都区：在中国建设银行股份有限公司广州花都新华支行交存。第二十九条，关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。该合同附件七约定，3、对买卖合同第十条补充如下：3.3如果乙方没有按照买卖合同第八条或本补充协议第3.1、3.2条向甲方支付房价款的，乙方须按照房价款总额每日0.5‰的标准向甲方支付违约金……5.对买卖合同第十三条补充如下……5.3如遇下列情形，甲方有权顺延交房期限而无需承担赔偿责任：（3）乙方未能依约付清购房款或不按期支付税费、物业专项维修资金以及可能产生的违约金、赔偿金等全部费用。5.4在该商品房达到交付使用条件后，甲方将以特快专递方式通知乙方办理收楼手续，乙方签收特快专递的时间为送达时间……12.对买卖合同第二十六条补充如下：乙方应当在该商品房交付前按照政府有关规定交存专项维修资金，并在办理该商品房收楼手续前向甲方提供缴款凭证、专项维修资金卡复印件（核对原件）存档，否则甲方有权顺延交房期限且无需承担任何违约及赔偿责任。14.对买卖合同第二十九条补充如下：甲乙双方的通知／函件均采用书面形式，以直接签收或特快专递邮寄送达对方。合同签订后，原告按约定向被告支付了首期购房款并以银行按揭方式向被告支付剩余购房款。2011年11月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订的《赠送室内装修及物品协议书》约定：鉴于甲乙双方已于2011年11月5日签订《广州市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的嘉爵园25栋702号房，甲乙双方现就甲方赠送本协议第五条所列室内装修及物品予乙方的相关事宜达成一致，订立如下条款：第一条，在乙方如下义务均予履行的情况下，甲方赠送本协议第五条所列室内装修及物品给予乙方，该装修及物品双方约定在2012年6月30日交付乙方……3、在《广州市商品房买卖合同》约定的该商品房交付之日办妥所有交付手续，接收该商品房并交清所有应缴费用；4、乙方不单方解除《广州市商品房买卖合同》。第三条，如乙方违反或不履行本协议第一条义务（责任），甲方有权解除本赠送协议，撤销本协议约定的有关装修及物品的赠送，乙方对此无异议。协议书第五条约定内容为赠送的装修及物品清单。在上述合同及协议书签订的同一天，原告（乙方）与被告（甲方）签订的《装修协议》约定：根据与乙方签订之《商品房买卖合同》购买位于嘉爵园25栋702房，现就双方于2011年11月5日签订之《赠送室内装修及物品协议书》内的室内装修事宜达成如下协议：……二、乙方承诺按《商品房买卖合同》约定时间办理收楼手续，且应当在收楼同日将该单元交付给甲方委托之装修公司进行装修；如乙方未在甲方通知时间办理收楼手续，则视为乙方已收楼，甲方有权通知深圳市滨乐建筑装饰设计工程有限公司将该单元直接进行装修。三、若乙方办理收楼手续后，未在当日将该单元交付装修公司进行装修，则本协议第四条约定的完成装修及交付乙方使用的时间顺延，乙方逾期超过十五日仍未交付，则甲方有权不再为乙方进行装修……四、双方确认甲方委托之装修公司于2012年6月30日前按以下装修标准完成该单元装修及交付乙方使用……五、乙方应当按照装修公司所发出的《装修完工通知书》约定的时间对该单元的上述装修进行验收并签署相关验收文件；若乙方未能按上述时间办理相关验收手续，即视为装修公司已按照本装修协议的装修标准完成装修工程及将该单元交付乙方。2012年3月26日，被告通过快递方式向原告寄出一份《嘉爵园收楼通知书》（落款时间为2012年3月23日），主要内容为告知原告涉案房屋已符合合同约定的交付条件，通知原告在2012年3月28日9：30至17：00亲临嘉爵园物业服务中心办理收楼手续，并告知被告收楼应注意的事项。该《嘉爵园收楼通知书》备注内容为：本次高层洋房交楼为毛坯交楼，带装修交楼时间以《装修协议》条款中约定的时间为准，届时将提前书面通知。被告在寄出上述《嘉爵园收楼通知书》的同一份快递中，向原告发出一份《告知函》（落款时间为2012年3月23日），内容为：我司拟将第三批毛坯交楼单位与带装修交楼合并交付，根据双方签署的《装修协议》第四款之约定，于2012年6月30日前交付带装修的单位于阁下，届时我司将发出《收楼通知书》书面通知阁下前来办理收楼手续。2012年9月1日，被告向原告发出《温馨提示——嘉爵园收楼催告函》，主要内容为告知原告根据《广州市商品房买卖合同（预售）》之约定，涉案房屋已达到合同约定的交楼条件，嘉扬公司已向原告发送了《嘉爵园收楼通知书》，邀请原告在《嘉爵园收楼通知书》规定的期限内收楼，因此请原告尽快到嘉爵园销售中心办理收楼手续。庭审中，原告认为自被告向原告发出该温馨提示时，涉案房屋始具备交房条件。2012年9月3日，原告办理涉案房屋的收楼手续，并签署《收楼确认书》，确认：“本人是花都区建设北路217号嘉爵园25幢702号商品房的业主。根据本人已签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《装修协议》及《赠送室内装修及物品协议书》的约定，该物业符合收楼条件及约定的交楼标准。应由贵司提供的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定之加盖公章的相关文件的复印件，贵司已在销售现场公示，本人确认前述公示形式即视为双方已按合同提供及收妥该等文件。本人已在贵司相关工作人员的陪同下，办理完毕相关收楼手续，并签收钥匙伍条，证明自即日起，由本人接受该物业。”原告收楼的同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《赠送物业管理服务协议》，约定：甲方与乙方于2011年11月5日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方开发的花都区建设北路217号嘉爵园25栋702号房，甲方应在2012年3月31日前将该商品房交付乙方使用（下称“该责任”）。就此，甲方已于2012年3月26日向乙方送达了《嘉爵园收楼通知书》。现甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方赠送物业服务费达成如下协议条款：一、甲乙双方特此确认：乙方同意甲方已按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行该责任，乙方已接受甲方所交付的该商品房，乙方同意就该责任不再向甲方提出索赔要求。二、为感谢乙方接受甲方所交付的该商品房，甲方同意，按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的物业服务费月收费标准，向乙方赠送12个月的物业服务费，合计2539元。该12个月物业服务费赠送时间为2012年9月1日起计至2013年8月31日止。该期间乙方应缴纳的物业管理费由甲方承担，由甲方按时转帐至服务该楼盘的物业公司……本院认为：原告与被告于2011年11月5日签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依照合同约定，被告应当在2012年3月31日前将符合约定条件的涉案房屋交付给原告。该合同并明确约定了被告逾期交房的违约责任为自约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。被告未在约定期限内交房已构成违约，应根据合同约定承担违约责任。但本案中，原、被告于2012年9月3日签署的《赠送物业管理服务协议》约定：原告已接受被告所交付的该商品房，原告同意就该责任（被告应在2012年3月31日前将商品房交付原告使用）不再向被告提出索赔要求。该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议可视为原、被告双方对被告延迟交房违约责任的补充约定，原告作为完全民事行为能力人，对此应具有充分审慎义务。原告主张该协议存在欺诈及显失公平的情形，应予撤销，但原告没有提供证据加以证明，故原告要求撤销原、被告于2012年9月3日签订的《赠送物业管理服务协议》并要求被告向其支付延迟交房违约金84150元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告黄处的全部诉讼请求。案件受理费1903.76元，由原告黄处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。（此页无正文）审 判 长 陈耿俊人民陪审员 邓敏珊人民陪审员 郭志雄二〇一三年八月九日书 记 员 陈沛虞林婉玲 更多数据：搜索“”来源：