（2013）兴民一初字第1号

裁判日期: 2013-08-09

公开日期: 2014-10-30

案件名称

（2013）兴民一初字第1号广西壮族自治区国有高峰林场与广西源远物流服务有限公司、第三人梁华秀土地租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

南宁市兴宁区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广西壮族自治区国有高峰林场,广西源远物流服务有限公司,梁华秀

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第八条第一款，第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民事判决书（2013）兴民一初字第1号原告广西壮族自治区国有高峰林场。法定代表人李锋，该场场长。委托代理人刘海清。委托代理人姚芸。被告广西源远物流服务有限公司。法定代表人李培标，该公司董事长。委托代理人梁远，广西欣和律师事务所律师。委托代理人梁倩妮，广西欣和律师事务所律师。第三人梁华秀。原告广西壮族自治区国有高峰林场（以下简称“高峰林场”）与被告广西源远物流服务有限公司（以下简称“源远公司”）、第三人梁华秀土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月1日受理后，依法组成由审判员孔德雨担任审判长、人民陪审员谭淑丹、梁端兰参加的合议庭，于2013年7月22日公开开庭进行了审理。书记员吴腾睿担任记录。原告高峰林场的委托代理人刘海清、姚芸，被告源远公司的法定代表人李培标及其委托代理人梁远、梁倩妮到庭参加诉讼。第三人梁华秀经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高峰林场诉称：2005年3月23日原告与被告签订《投资合作合同》一份，约定由原告方将位于南宁市快速环道XX大道南面第三砖厂综合停车场的土地使用权作为投入与被告共同合作经营综合停车场，约定合作经营期限为自建设期满起计四十年整。被告负责合作经营项目所需资金的投入，且投资额不低于1575万元；并约定项目开发、经营由被告独立承包经营管理，原告不参与决策也不承担经营风险，只按土地面积收取固定租金。其中还约定将部分土地转让给被告，但此后由于情况变化双方于2008年4月23日以补充协议的形式调整了合作土地的面积并将原拟转让的土地改为租赁。签订合同后，原告即将土地交付给被告使用，并于2005年11月3日取得证号为“南宁国用2005第433XXXX号”《国有土地使用权证》，2006年1月16日取得证号为“南宁国用2005第434XXXX号”《国有土地使用权证》。其中“南宁国用2005第433XXXX号”为其它商服用地，“南宁国用2005第434XXXX号”为综合停车场用地。但事实上，此后被告并未按批准的项目施工，也未取得建设工程规划许可证等批准文件，并对投资建设一事一再以各种借口拖延。2010年2月3日，被告与第三人梁华秀签订《经营场地租赁合同》一份，约定将原、被告双方合作经营停车场的土地全部转租给第三人梁华秀，用于开办汽车销售服务4S店使用。原告认为，双方签订的《投资合作合同》及《补充协议》合法有效。虽然合同名义上为“投资合作合同”，但从内容的形式上来看，包括商服用地的“土地出租合同”和停车场用地的“投资合作合同”。由于合同约定原告并不参与经营，只按土地面积收取费用，因此原告认为本质上均系土地租赁合同。而双方约定的合作和租赁期限达四十年，违反了《合同法》租赁合同最长不超过20年的规定，超过部分应当认定为无效。双方签订《投资合作合同》及《补充协议》后，原告依约交付了土地，但被告并未按约定进行投资1575万元进行建设，且合同约定自合同生效后二年内为建设期，但至今为止被告仍未进行合同约定的项目建设。原告认为，由于约定进行投资1575万元进行建设的建筑物在合同期满后归原告所有，因此被告未按约定投资的行为属于根本性违约行为。因此，原告于2012年9月5日向被告发出《关于限期履行合同义务的函》，要求被告立即履行合同约定的投资建设义务，但被告未在规定的期限内履行。在此种前提下，原告认为原告有权根据合同法的规定，行使单方解除合同权。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、解除原、被告双方于2005年3月23日签订的《投资合作合同》及补充协议；2、被告及第三人将租用的土地返还给原告，并对租用的土地上的建筑物及附属设施依法处理，其中根据合同约定建设且经由政府部门批准的建筑物可依法折价转让给原告，其它由被告及第三人自行清理。被告不自行清理的，拆除清理费由被告承担；3、被告承担本案诉讼费。被告源远公司辩称：一、原告要求解除双方签订的《投资合作合同》及《补充协议》没有事实和法律依据，于法应予驳回。被告作为合同的一方，没有违约表现，原告没有理由解除合同。2005年3月23日，双方签订了《投资合作合同》，合同约定，原告将兴宁区快速环道厢竹大道南面第三砖厂综合停车场的土地使用权作为投入与被告合作经营综合停车场，被告提供建设资金不低于1575万元，经营期限自建设期满起计四十年。合同对其它事项也作了约定。合同签订后不久，被告就陆续投入1156万元的资金作基本建设，包括三次砌挡土墙、回填土、滑坡抢险、物流停车场、招待所、铺面、信息部、办公室、围墙等工程。2008年4月23日，合同双方签订补充协议，约定原告同意被告源远公司用场地招商引资与第三方合作经营或出租给第三方经营。为了使招商引资顺利进行，被告又赔偿给商户拆迁补偿费170万元。至此，被告前后投资已经达1326万元。2010年2月13日，被告与本案第三人梁华秀签订了《经营场地租赁合同》，将涉案的场地出租给第三人作为汽车销售服务4S店使用，期限为20年。原告在该合同上签字完全认可。第三人取得该场地后，又投入建设了约一万多平方米的综合楼，投资达两千多万元，开设汽车4S店，经营汽车销售及相应服务。正在该项义务顺利经营的时候，在与原告签订的合同才履行八年、补充协议才履行五年、与第三人签订的合同才履行三年之时，原告却以合同期限过长、被告投资金额不足为由，单方要求终止合同，其主张既不符合情理，也没有事实依据，更没有任何法定理由，完全是别有用心，不应该得到法律支持。原告单方终止合同，势必造成被告经济损失不低于3000万元，原告没有赔偿被告上述经济损失之前，被告是不同意其单方终止合同的要求的。第三人梁华秀未作陈述，亦未提交证据。经审理查明：2005年3月23日，原、被告双方签订了一份《投资合作合同》，约定，原告将其拥有的位于南宁快速环道厢竹大道南面第三砖厂综合停车场的土地使用权作为投入与被告共同合作经营综合停车场；自合同生效之日起至满贰年为项目建设期，合作期限为自项目建设期满之日起计，共四十年；合作项目所需建设资金15750000元，全部由被告投入，合作期满后合同自行终止，被告投资所建的建筑物、安装不能移动的设备部分归原告所有；其中综合服务楼商服用地面积三亩，原告按每亩470000元转让给被告；原告提供的用地，必须真实有效、权属清楚，如有纠纷造成被告损失，原告应给予相应的赔偿，并承担相应法律责任；在合作期间，被告有独立的管理和经营权，并负担各种经营过程中产生的税费和债权债务，原告不得干预，既不参与决策，也不承担经营风险，被告给予原告固定的回报；双方还就投资项目和费用等事项进行了约定。合同签订后，原告将上述土地交付给被告建设、使用。2008年4月23日，原、被告双方签订了一份《补充协议》，约定，原《投资合作合同》约定的土地具体位置位于：南宁市XX大道XX汽车城对面，土地证宗地号为：南宁国用（2005）433XXXX号和南宁国用（2005）434XXXX号；原约定的商服用地因超过三年未能办妥转户手续，改按出租，自2008年3月23日起计交租金，租用期限与《投资合作合同》约定期限相同；原告同意被告用场地招商引资与第三方（企业或自然人）合作经营或出租给第三方（企业或自然人）经营，但须报原告备案，被告每年向原告所需交纳的投资收益金不变。双方还就租金交纳标准等事项进行了约定。2010年2月3日，被告与第三人梁华秀签订了一份《经营场地租赁合同》，约定，第三人承租被告正在使用的土地，以被告和原告《投资合作合同》约定的土地为准，作为第三人开办汽车销售服务4S店使用；租期20年，从2010年6月1日起至2030年5月31日止，2010年4月1日至2010年5月31日为筹建期，筹建期内不收取租金；双方还就租金标准和支付方式等事项进行了约定。原告在该《经营场地租赁合同》上盖章确认：“本合同符合2005年3月23日签订的《投资合作合同》及2008年4月23日签订的《补充协议》，同意甲方（即本案被告）将土地租赁乙方（即本案第三人）经营。”被告主张在其经营期间投入了1156万元作为基本建设，为招商引资又支出了100万元左右赔偿给场地内租赁的商户，而且土地状况不理想，不适合建设综合楼。被告没有建设综合楼，但一直按照约定向原告支付租金。2012年9月5日，原告在广西壮族自治区南宁市东博公证处公证下向被告邮寄了一份《关于限期履行合同义务的函》，该函主张，原告同意被告将《投资合作合同》项下土地转租给第三人，但被告的投资建设义务并未免除。被告未按约定投资1200万元建设综合服务楼，不仅构成了根本性违约，而且也严重损害了原告的利益。请被告在接到本函后十日内开始对约定的综合楼进行建设，否则原告将行使合同解除权。被告表示没有收到该函。另查明，2005年11月3日，南宁市国土资源局向原告颁发了南宁国用（2005）433XXXX号土地使用权证，载明，座落快速环道秀厢段南面、地号0308138、地类其他商服用地、使用权类型出让、终止日期2044年8月31日、使用权面积1786.74平方米。2006年1月16日，南宁市国土资源局向原告颁发了南宁国用（2005）434XXXX号土地使用权证，载明，座落秀厢路北面、地号0308139、地类街巷、使用权类型划拨、使用权面积12384.41平方米。以上事实，有《投资合作合同》及其《补充协议》、《经营场地租赁合同》、《国有土地使用权证》、《关于限期履行合同义务的函》、《公证书》、邮件详情单、《建筑工程结算书》、租赁合同及声明、照片、当事人陈述及庭审笔录等所证实。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩和对对方当事人的证据进行质证的权利，第三人梁华秀经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。关于原、被告之间签订的《投资合作合同》及其《补充协议》的效力问题。《投资合作合同》名为合作，但原告不参与管理、不承担风险、仅收取固定收益，实为租赁合同。而《补充协议》对合同所涉场地范围、租金计算、支付方式以及转租条件等事项进行了进一步的约定，且原、被告均主张双方之间就上述场地形成租赁关系。因此，原、被告双方签订《投资合作合同》及其《补充协议》是双方自愿签订的名为合作、实为租赁的租赁合同。原、被告双方在《投资合作合同》中约定“自合同生效之日起至满贰年之日止，为项目建设期，合作期限为自项目建设期满之日起计，共四十年。”该合同于2005年3月23日经双方代表签字盖章后生效。双方签订的《补充协议》对租赁期限未作变更。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，原、被告双方约定的租赁期限应从2007年3月23日起计算20年，超过部分无效。关于《投资合作合同》及其《补充协议》的其余部分内容未违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，双方应当恪守履行。关于原告主张被告违约并要求解除合同的问题。原、被告双方在《投资合作合同》中约定被告需投资1575万元进行建设，包括场地基础建设和一栋综合服务楼，被告所建的建筑物和安装不能移动的设备部分在合同期满后归原告所有，建设期为二年，被告至今没有建设综合服务楼。但在被告没有建设综合服务楼的情况下，原告在2008年4月23日与被告签订了《补充协议》，同意被告用场地招商引资，可以与第三方合作经营或出租给第三方。并且在2010年2月3日，同意被告将场地出租给第三人经营。本院认为，被告建设综合服务楼与被告将场地整体出租给第三人经营是明显矛盾的，而原告在被告没有建设综合服务楼的情况下，在被告与第三人的《经营场地租赁合同》上盖章同意，显然也应该清楚这一点，应当视为是原、被告双方对《投资合作合同》履行内容的变更。因此，原告同意被告将场地整体出租给第三人后，又以被告未依约投资建设为由，主张被告违约并要求解除原、被告签订的《投资合作合同》及《补充协议》，缺少事实和法律依据，本院不予支持。对原告要求“被告及第三人将租用的土地返还给原告，并对租用的土地上的建筑物及附属设施依法处理，其中根据合同约定建设且经由政府部门批准的建筑物可依法折价转让给原告，其它由被告及第三人自行清理。被告不自行清理的，拆除清理费由被告承担”的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告广西壮族自治区国有高峰林场的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告广西壮族自治区国有高峰林场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　孔德雨人民陪审员　　梁端兰人民陪审员　　谭淑丹二〇一三年八月九日书　记　员　　吴腾睿附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度搜索“”