（2013）甬镇民初字第599号
裁判日期: 2013-08-09
公开日期: 2014-05-16
案件名称
李点点与宁波合生创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李点点,宁波合生创展房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第八条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬镇民初字第599号原告：李点点委托代理人：金友全，浙江雄镇律师事务所律师。被告：宁波合生创展房地产有限公司法定代表人：项斌委托代理人：周海平。原告李点点与被告宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月25日立案受理后，依法由审判员刘光明适用简易程序，于2013年7月15日公开开庭进行了审理，原告李点点及其委托代理人金友全，被告合生创展公司的委托代理人周海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李点点起诉称：原、被告于2011年6月7日订立商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买合生国际城90幢02号、建筑面积为262.60平方米的房屋一套，价款为4120194元。合同订立之后，原告于2011年6月7日支付了首付款1240194元，其余288万元按揭款于2011年7月22日付清。按照协议约定，被告应于2012年12月31日之前交房，如被告逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同。现被告未按约交房，原告遂于2013年4月4日、2013年4月8日两次向被告发出了退房通知，但被告未作出回复。为此，原告起诉至法院，诉讼请求：1.确认原、被告于2011年6月7日签订的商品房买卖合同已于2013年4月8日解除；2.被告返还原告购房款4120194元；3.被告赔偿原告损失440685.22元（其中按揭贷款利息据实计算，自有资金按年利率3.25%计算，该款项暂时计算至起诉之日，要求计算至判决履行之日）。被告合生创展公司答辩称：诉争的房屋现已达到交付条件，请求法院考虑到经济运行的稳定，尽量避免损失的扩大，判令双方继续履行合同；原告的部分购房款是通过贷款方式支付的，被告是阶段性的保证人，如果合同要解除，被告认为该部分款项应该支付给银行，而不是原告；关于原告提出的违约金（损失）计算方式，被告不予认可，被告逾期交房的损失计算应参照租金的标准来计算。原告李点点提交了如下证据：1.商品房买卖合同复印件一份，欲证明双方在合同中约定的权利义务关系。被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。2.销售不动产统一发票复印件二份，欲证明原告已支付的购房款。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。3.解除合同通知书复印件一份，EMS快递详情单、邮件收据复印件各二份，欲证明原告提出解除合同的事实。被告称其分别于2013年4月4日、4月9日收到了通知书，对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。4.交付通知书复印件一份，欲证明被告逾期交房的事实。被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。5.中国建设银行个人贷款对账单二份，欲证明原告支付银行按揭款的利息情况。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。被告合生创展公司提交了个人住房（商业用房）借款合同复印件一份，欲证明原告部分房款是通过银行贷款支付的。原告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。经审理，本院查明事实如下：2011年6月7日，原告李点点（买受人）与被告合生创展公司（出卖人）订立了商品房买卖合同一份，合同编号为201001320006，约定了如下内容：买受人购买的商品房位于宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城居住项目一期C区，房号为第XXX号，建筑面积共262.60平方米，房屋总价款为4120194元；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人以非按揭方式购房的，如发生退房，适用中国人民银行公布的同期存款利率；买受人以按揭方式购房的，如发生退房，按揭支付房款部分适用同期按揭贷款利率（以银行贷款合同为准）。2011年6月7日、2011年7月22日，被告分别收到了原告购房款1240194元、288万元。2013年4月3日、4月8日，原告二次向被告邮寄了退房通知书，提出解除双方订立的商品房买卖合同，并要求被告在合同约定时间内全额退款并支付约定的违约金、利息等。被告于2013年4月4日、4月9日收到了上述退房通知。2013年5月7日，被告向原告发出交付通知书，称原告购买的合生国际城90幢02号房现已符合交付条件。另外，2011年7月12日，原告与中国建设银行股份有限公司宁波市分行签订了个人住房借款合同一份，原告借款的数额为288万元，被告为该份借款合同提供阶段性连带责任保证。2011年7月12日至2013年5月12日期间，原告按月偿还按揭贷款的本息中，其中利息数额是345368.20元。2013年8月6日，中国建设银行股份有限公司宁波市分行向本院表示同意以案外协商的方式解决与原告李点点的借款合同事宜，其单位不以第三人的身份参加到本案诉讼中来。本院认为：原、被告于2011年6月7日订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在合同中约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。现原告主张被告逾期交房的时间超过90天，故提出解除合同。因被告未能提供任何证据证明其逾期90天交房存在正当理由，故本院认为双方约定的合同解除条件已成就，原告可依法行使解除权。当事人依照合同法第九十三第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案被告已于2013年4月4日收到原告寄出的书面解除合同通知，故本院认为双方商品房买卖合同解除的时间为2013年4月4日，而不是原告所称的2013年4月8日。关于返还购房款，双方在合同中明确约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款。本院认为，被告收到原告的解除合同通知至今已超过30天，故原告主张的返还购房款4120194元的条件已成就，本院予以支持。关于损失问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。尽管双方在购房合同中约定了购房款总额的5%的违约金，但原告的购房款中其中288万元系按揭贷款，在2011年7月12日至2013年5月12日期间，原告按月偿还按揭贷款的本息中，其中利息数额是345368.20元，该部分实际损失即已超过约定的违约金，依据上述法律规定，本院对原告主张的该部分损失予以支持；自2013年5月13日起至本判决确定的履行之日止，原告按揭贷款实际产生的利息损失，亦应予以支持，其数额以银行的对账单为准。对于原告购房款中自有资金1240194元的损失问题，原告主张按年利率3.25%的标准进行计算。本院认为，双方在合同中约定，买受人以非按揭方式购房的，如发生退房，适用中国人民银行公布的同期存款利率，故本院认为原告的主张有相应依据，本院予以支持，其计算时间自2011年6月7日起，计算至本判决确定的履行之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李点点与被告宁波合生创展房地产有限公司于2011年6月7日订立的商品房买卖合同（编号201001320006）已于2013年4月4日解除；二、被告宁波合生创展房地产有限公司返还原告李点点购房款4120194元；三、被告宁波合生创展房地产有限公司赔偿原告李点点下列损失：2011年7月12日至2013年5月12日期间按揭贷款288万元的利息345368.20元；2013年5月13日起至本判决确定的履行之日止288万元按揭贷款尚需支付的利息（其数额以贷款银行的对账单为准）；自2011年6月7日起至本判决确定的履行之日止，以1240194元为基数，以年利率3.25%为标准进行计算的利息；四、驳回原告李点点的其他诉讼请求。上述二、三项的内容应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费43287元，减半收取21644元，由原告李点点负担60元（已预交），被告宁波合生创展房地产有限公司负担21584元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 员 刘光明二〇一三年八月九日代书记员 孙玉蓉 来自：