（2013）佛南法民三初字第390号
裁判日期: 2013-08-09
公开日期: 2014-11-27
案件名称
招厚均与南海区桂城街东二村中约村民小组,佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
招厚均,佛山市南海区桂城街东二社区东二村民小组,佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八十八条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第390号原告招厚均。委托代理人朱协堂、梁洁施，广东协民律师事务所律师、实习律师。被告佛山市南海区桂城街东二社区东二村民小组，住所地：佛山市南海区桂城街东二村。负责人杨再兴。委托代理人梁锦耀，广东循理律师事务所律师。被告佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社，住所地：佛山市南海区桂城街东二村。负责人霍伍妹。委托代理人彭文良、郭干林，均系广东禅都律师事务所律师。原告招厚均诉佛山市南海区桂城街东二社区东二村民小组（以下简称东二村小组）、佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社（以下简称中约经济社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月10日受理后，本院依法组成合议庭，于2013年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱协堂、梁洁施，被告东二村小组的委托代理人梁锦耀，被告中约经济社的委托代理人彭文良、郭干林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1999年10月18日，原告与南海区桂城街东二村中约村民小组（以下简称中约村小组）签订《合同书》，签订合同为租用土地，双方约定租用位于邱沙围工业区的土地，承包期为2000年1月1日至2004年12月31日，并在合同期满后有优先承租权，且中约村小组在合同中允许原告进行基建投资并且认可投资总额；合同期满后，原告断断续续通过其它方式租地直至2012年4月；在履行合同过程中，原告一直与被告中约经济社交涉，并且，租金收取单位为被告中约经济社；自2012年5月起，中约村小组和被告中约经济社将该土地和厂房另外租予他人，原告多次与中约村小组、中约经济社协商赔偿相应的厂房价款，未果。请求判令：1、被告向原告补偿厂房价款900000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告东二村小组辩称，一、东二村小组是在2013年3月29日才整合设立的，其职能只是负责统筹原各村民小组的村政事务工作。东二村小组是在2013年3月29日才由南兴村民小组、新村村民小组、东约村民小组、南约村民小组、西约村民小组、中约村民小组共六个村民小组整合设立的，依据中共佛山市南海区桂城街道工作委员办公室关于印发《桂城街道村民小组整合工作实施方案》的通知关于：“整合后，村民享受的权利和承担的义务保持不变；原村民小组公共设施、财产的使用和管理不变；集体经济组织资产的归属和股东权益保持不变；农村人口计划生肓政策、户籍人口管理、集体土地使用等保持不变”的规定，整合后的中约村小组只是负责居（村）政务，不涉及有关经济活动，因此，原中约村民小组在1999年10月18日与原告招厚均签订的合同书产生的有关经济纠纷与东二村小组无关。二、原告与原中约村小组签订的合同书期限已满，且合同签订后涉案土地的权利义务由本案的被告中约经济社具体实施。原告与原中约村小组签订的合同书承包期为2000年1月1日至2004年12月30日，至今早已期限届满，虽然合同书是由原中约村小组与原告签订的，但原中约村小组是一个行政架构，合同约定的有关权利义务是由原中约村小组的经济实体被告中约经济社负责履行的，合同书项下的承包金也是由被告中约经济社收取。合同期满后，涉案土地和地上的厂房再租赁给其他人也是由被告中约经济社具体实施，由被告中约经济社与承租人签订有关租赁协议，原中约村小组并没有参与其中，乃至后期租赁土地厂房的有关涉案诉讼主体都是被告中约经济社。为此，原中约村小组除了1999年10月18日与原告签订过合同书外，并没有参与涉案土地厂房租赁的经营活动，原告要求厂房的赔偿的责任与原中约村小组无关，东二村小组更无须向原告承担厂房的赔偿的责任。被告中约经济社辩称，一、原告租赁被告中约经济社的土地，合同已经届满，被告中约经济社已按法律的规定及合同的约定履行了全部义务，被告中约经济社在本案中并无任何过错。1999年10月18日，原告与原中约村小组签订《合同书》，由原中约村小组将涉案土地租赁给原告，约定合同期为5年。合同期满后，原中约村小组与原告没有再签订书面的租赁合同。2006年11月13日，被告中约经济社与原告协商终止合同后，与案外人刘永就、冯荣汉签订了《协议书》，将涉案物业租赁予刘永就、冯荣汉，后又于2008年12月17日签订《临时租地协议书》，约定合同期满后所有地上不动产归被告中约经济社所有，租期延续至2010年2月28日。在合同期间，刘永就、冯荣汉将涉案物业分别转租给何德雄、候仕朝、杨结华（由朱育文转租）。合同期满后，被告中约经济社没有就涉案物业与刘永就、冯荣汉签订书面的租赁合同。2012年8月8日，被告中约经济社根据佛山市南海区桂城街道印发的《桂城街道农村集体资产管理交易办法（试行）补充修订方案》（即桂街办2012年13号文），在桂城街道的监督下，对涉案土地进行了公开竞标招租，并最终分别由何德雄、候仕朝、杨结华取得了涉案土地的承租权。被告中约经济社认为，原中约村小组与原告之间签订的土地租赁合同已经于2004年12月31日期限届满，随后被告中约经济社与刘永就、冯荣汉签订的《协议书》、《临时租地协议书》亦于2010年2月28日期限届满，中约村小组与被告中约经济社已经完全履行了合同义务，在履行合同过程中并没有任何过错。二、原告在本案诉讼请求中所谓的90万元损失是指其在投入建设厂房的损失，但根据双方租赁合同的约定，涉案土地的地上建筑物在合同期满后已归被告中约经济社所有，原告对涉案厂房已没有权益，其要求被告中约经济社赔偿建设厂房的损失没有任何事实依据。原中约村小组与原告于1999年10月18日签订的《合同书》第六条约定：“国家建设或乡镇、村需要征用土地时，乙方投资建筑总金额为捌拾陆万元，按承包年限内折旧费补偿给乙方，乙方建筑物和机械设备搬迁费由乙方负责，甲方不再对乙方给予以任何补偿”。根据该约定，在合同期内原中约村小组收回涉案土地的，原中约村小组才必须支付原告建筑物的折旧费，此外不用再给予原告任何补偿。但是原中约村小组已按《合同书》约定的合同期限履行完毕，原告起诉要求被告中约经济社支付全部的建设费用完全没有合同依据。被告中约经济社与与案外人刘永就、冯荣汉于2006年11月13日签订的《协议书》第五条约定：“所有不动产属甲方（即被告中约经济社）所有”；2008年12月27日《临时租地协议书》第七条约定：“所有地上不动产物归甲方（即被告中约经济社）所有”；2012年3月30日，原告向被告中约经济社递交了一份通知书，称冯荣汉、刘永就“已将2008年12月27日与东二中约股份经济合作社签订的租地协议书全部权利、义务转让给招厚均享有与承担”。原告既然承受了《临时租地协议书》的全部权利与义务，也即认可了于2010年2月28日租赁期限届满、所有地上不动产归被告中约经济社所有等合同条款。原告一方面以书面方式承认所有地上不动产归被告中约经济社所有，另一方面又在起诉状中要求被告中约经济社赔偿厂房价款，显然没有任何根据。三、原告的租赁期限已经届满，其投资已得到全部补偿，并没有存在损失。即使存在损失，也与被告中约经济社无关。原告1999年10月与原中约村小组签订土地租赁合同时，约定租赁期限为五年，并计划投入建设资金86万元，这是双方真实意思的表示，原告在投资前应当对其投资的风险、收益作过全面的评估，预计在合同期内应当能收回其投资。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，原告在租赁合同期满后要求被告中约经济社赔偿其投资的损失，显然是违背我国相关法律精神的。四、原告在起诉状中声称“自2012年5月起，被告一与被告二将该土地和厂房另外租与他人”并不是事实，由于原告承受了刘永就、冯荣汉的权利、义务，至2012年8月31日涉案土地的租金应由原告承担。刘永就、冯荣汉与被告中约经济社签订的《临时租地协议书》于2010年10月28日租赁期限届满后，双方没有再另行签订书面租赁合同，处于不定期租赁状态，双方有权随时终止合同。根据《桂城街道农村集体资产管理交易办法（试行）补充修订方案》（即桂街办2012年13号文）的精神，被告中约经济社在招租竞投中要求，2012年8月31日前的租金由原承租人承担，2012年9月1日后的租金由成功竞租人承担。因此，原告应当对涉案土地到2012年8月31日的租金承担责任。综上所述，被告中约经济社已完全履行了合同义务，并没有任何过错，如果原告有损失不应由被告中约经济社承担；原告所主张的权益并不属于原告，不能认定为原告的损失。因此，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中提供下列证据：1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告主体资格。2、被告组织机构代码证（2份，复印件），用以证明被告主体资格。3、合同书（1份，原件），用以证明原告与被告东二村小组之间存在土地租赁关系，被告东二村小组同意原告进行基建投资，双方对租赁合同终止后，原告新建的建筑物几其他附属设施归属及补偿问题没有约定，原告有优先续租权，合同中对建筑物初步作价86万元，结合相关票据，建筑投放价值约93万元。4、收据（81份，原件），用以证明原告签订合同后，自2009年至合同终止日2012年4月20日，被告的会计陈慧玲代原告向次承租人收取租金。5、（2012）佛南法民三初字第878号民事判决书（1份，原件），用以证明被告中约经济社是合同的实际一方当事人，对合同书中涉及的土地具有经营管理的权利，原告与被告中约经济社是实际土地租赁关系，被告中约经济社是实际出租房；土地是商用的，可以用于出租；确认原告作为承租人具有优先续租权；确认原告不具有继续租赁土地的权利，因此原告应得到建设厂房的补偿款。6、（2012）佛南法民三初字第562号民事判决书（1份，原件），用以证明原告的交租金方式为次承租人向被告直接交付租金，被告扣除原告应当承担的租金，差价部分返还给原告，该证据与证据4收据相互印证，也证明合同从2009年至合同终止，一直是原告在租赁该房产，冯荣汉和刘永就与被告之间的合同没有实际履行。7、收据（1999年11月3日、1999年12月19日两份，原件）（2008年10月5日，1份，复印件）、材料采购单（3份，原件），发票（1份，原件），用以证明原告投资厂房的支出。8、证明（冯荣汉）（1份，原件），用以证明冯荣汉与被告中约经济社的合同并未实际履行，期间的承租人是原告；结合收据，原告履行合同的期间为2000年1月1日至2012年4月20日。经质证，被告东二村小组对原告出示证据1-2无异议，对证据3，该合同已经期满，约定2004年12月31日到期；该合同是由我方签订，但是由被告中约经济社收取租金及实际履行。对证据4、7、8不清楚。证据5、6的真实性无异议，但原告在该两案中起诉称与被告中约经济社签订合同，由此证明合同是由被告中约经济社实际履行。被告中约经济社对原告出示的证据1、2无异议。对证据3真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，该证据可以证明双方的租赁合同已经于2004年12月31日届满，根据合同的约定，在合同期满后被告不对原告投入进行任何补偿；如果因国家原因提前解除合同，被告按照年限补偿原告，既然合同已经期满，则被告无需进行任何补偿。合同约定的投资价款是计划投入的价款，并不代表实际投入的价款，更不代表建成10年后建筑物的价值。现存建筑物并非全部属于原告的投资。对证据4，只对有被告中约经济社盖章的5份收据无异议，其他收据不予认可，对证明内容均有异议，原告从2012年4月20日交的租金显示2011年12月至2012年4月份的部分租金，并不代表原告与被告履行合同至4月，我方认为合同履行至2012年8月31日，原告尚欠被告租金。对证据5、6的真实性无异议，对证明内容有异议，可以证明原告认可接受案外人刘永就、冯荣汉租地书的全部权利义务，也就是认可2012年2月28日到期，地上所有不动产归被告中约经济社的事实，判决也确认了中约经济社将涉案土地合法有效地租赁给第三方。对证据7的真实性有异议，没有合同对应，我方不知道原告用于什么支出。对证据8的三性均有异议，证人未出庭质证，且冯荣汉的陈述与上案签订的合同权利义务转让书相互矛盾，也与（2012）佛南法民三初字第878号民事判决书等生效法律文书确认的事实相互矛盾，无论实际履行人是谁，合同均已履行完毕，原告和冯荣汉均对涉案建筑物没有任何的权利，不能就涉案建筑物得到任何补偿。被告中约经济社在诉讼中提供下列证据：1、合同书（1份，原件），用以证明了原告与原中约小组的租赁合同于2004年12月31日已届满，原中约小组已按约定履行了合同义务，原告的投入已完全得到相应的补偿。根据合同第六条的约定，如果因国家等原因提前解除合同的，由原中约小组按承包年限内所折旧费补偿给原告，除此不再对乙方给予任何补偿。因此，根据该《合同书》的约定，在合同期满后，原告投入建设的损失已得到补偿，被告无需向原告进行任何的补偿。2、协议书、临时租地协议书（各1份，原件），用以证明原告与被告终止租赁合同后，就涉案土地与刘永就、冯荣汉签订了《协议书》，约定：将涉案物业租赁予刘永就、冯荣汉，承包期从2007年1月1日至2008年12月30日止（第二条），所有不动产物属于被告所有（第五条）；后又于2008年12月17日签订《临时租地协议书》，将租期延续至2010年2月28日（第一条），约定所有地上不动产物归被告所有（第七条）。3、厂房租赁合同（2份，原件）、协议书（1份，原件），用以证明被告将涉案物业出租给冯荣汉、刘永就后，冯荣汉、就永就分别转包给何德雄、杨通富、侯仕朝等人，由何德雄、杨通富、侯仕朝等人实际经营。4、《合同权利、义务转让通知书》（1份，原件），用以证明该通知书由原告向被告递交的，刘永就、冯荣汉声称他们将《临时租地协议书》的全部权利、义务转让给原告，即原告承认接受了《临时租地协议书》中合同期限到2010年2月28日届满、所有地上不动产物归被告所有的条款。5、关于印发《桂城街道农村集体资产管理交易办法（试行）》补充修订方案的通知（1份，复印件），用以证明被告中约经济社完全执行了文件的精神，组织招租竞投的过程完全符合规定，并无任何违规现象。6、佛山市农村集体资产交易意向立项申请表、佛山市农村集体资产交易意向立项明细表（一）、佛山市农村集体资产交易意向立项明细表（二）（各1份，原件）、公告（2份，原件），用以证明涉案物业经南海区桂城街道办审核，符合招租竞投标准，同意按竞价交易的方式进行招租，完全合规合法。7、（2013）佛中法民一终字第44号民事判决书（1份，原件），用以证明被告将涉案土地通过竞租的方式租赁给第三人，完全合法有效。8、南海区桂城街村民小组收据（2008年2月3日，1份，复印件）。9、返还租金签收表（1份，原件）。证据8、9用以证明冯荣汉、刘永就已经就涉案土地实际履行合同，冯荣汉在本案中向法院提供了虚假的证明。经质证，原告对被告中约经济社出示的证据1三性无异议，对证明内容有异议，被告对合同书中的第6条进行了扩大解释，该条只约定了需要征用土地时对原告投入的建设给予补偿，但没有对合同履行期满或终止后建筑物的补偿进行约定，故被告应当按照法律规定对原告给予补偿。对证据2、3真实性和合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，结合原告提交的冯荣汉的证言，该协议书没有实际履行，也没有影响原告与被告的实际履行，土地还是由原告使用，刘永就、冯荣汉签署的文件并没有影响原、被告之间的实际租赁关系，故原告认为合同期满后还是原告在实际承租厂房，原告提交的证据4也可以印证。对证据4的真实性无异议，但是该通知书并未得到实际履行，也没有实际影响原、被告之间的土地租赁关系。对证据5、6、7无异议。证据8是复印件，不予质证，且与本案无关，未影响原、被告之间的土地租赁关系。对证据9真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，原告建设厂房时向冯荣汉借钱，暂时无钱归还，故由冯荣汉代原告收取差价款，可以证明合同是由原告履行。被告东二村小组对被告中约经济社出示的证据1的意见与原告出示的证据3意见一致。对其他证据，因为中约经济社不清楚，无法质证。被告东二村小组在诉讼中提供下列证据：1、《佛山市南海区桂城街道办关于同意整合村民小组的批复》、中共佛山市南海区桂城街道工作委员会办公室关于印发《桂城街道村民小组整合工作实施方案》的通知，（各1份，原件），用以证明中约村小组已经被2013年3月29日被撤销，东二村小组于当天设立，只负责村居的政务，不涉及有关经济活动，原中约村小组与原告的经济纠纷与东二村小组无关。经质证，原告对被告东二村小组出示的证据1真实性无异议，对合法性及证明内容有异议，不能证明中约村小组已经被撤销，从组织机构代码证看，该主体仍然存在。被告中约经济社对被告东二村小组出示的证据1真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，原告出示的证据1-3、证据4中被告中约经济社没有异议部分、5、6、被告中约经济社出示的证据1-7、9及被告东二村小组出示的证据1因各方或相对方对其真实性无异议，本院予以确认。原告出示的证据4中被告中约经济社有异议部分，未经中约经济社认可或盖章，其证据效力本院不予确认。被告中约经济社出示的证据8没有原件核对，亦没有其他证据相佐证，其证据效力本院不予确认。原告出示的证据7、8本院综合本案进行认定。经审理查明：涉讼土地位于佛山市南海区桂城街东二村民委员会中约村民小组（土名）“丘沙围”地段，是佛府南集用（2009）010027号集体使用权证项下土地。1999年10月18日，原中约村小组（甲方）与原告招厚均（乙方）签订一份《合同书》，约定乙方承包位于丘沙围工业区2838.9平方米土地使用权；承包期从2000年1月1日起至2004年12月31日止；国家建设或乡镇、村需要征用土地时，乙方投资建筑总金额86万元，按承包年限内所折旧费补偿给乙方，乙方建筑物和机构设备搬迁费由乙方负责，甲方不再对乙方给予任何补偿，土地征用款全部归甲方所有；如乙方租赁期满后，乙方需要续租，在租赁方同等条件下，乙方可优先租赁；并对承包款支付等进行了约定。2006年11月13日，中约经济社（甲方）与刘永就、冯荣汉（乙方）签订一份《协议书》，约定乙方租赁甲方土地2860.5平方米；承包期从2007年1月1日起至2008年12月30日止；期满后在同等条件下乙方有优先承租权，办理续约手续；不续期后可退按金；所有不动产属甲方所有；并对承包款等进行了约定。2008年12月27日，中约经济社（甲方）与刘永就、冯荣汉（乙方）签订一份《临时租地协议书》，约定乙方租用甲方土地2902.3平方米，租赁期从2008年12月31日至2010年2月28日；协议签订后和协议期满，如该地块甲方未有规划收回时，在同等的条件下乙方可享有优先续约权；如不续约乙方缴清所有欠款后，乙方可取回所押的无息押金；同时所有地上不动产归甲方所有；并对租金支付等进行了约定。期间，刘永就、冯荣汉将涉讼土地上部分建筑分别出租予何德雄、候仕朝等人。中约经济社将次承租人支付的租金与土地租金差额部分返还予冯荣汉。2012年3月30日，招厚均向中约经济社交付一份冯荣汉代（刘永就）签名的《合同权利、义务转让通知书》，内容：“我刘永就、冯荣汉因借款给招厚均，由其转让2903.3平方米的土地使用权给我俩人，并由我俩和东二中约股份经济社签订临时租地协议书。招厚均已于2010年归还清借款给我，我俩人已将2008年12月27日与东二中约股份经济合作社签订的租地协议书的全部权利、义务转让给招厚均享有和承担”。原告持有一份冯荣汉出具的《证明》，内容“本人与佛山市南海区桂城街东二村中约股份经济合作社分别于2006年11月13日、2008年12月27日签订的《协议书》、《临时租地协议书》均未实际履行，上述两份协议书注明的土地实际由招厚均承租，承租期间为2007年1月1日至2010年2月28日。2012年1-4月，中约经济社出具收据确认收取原告招厚均涉讼土地2011年12月至2012年4月12日期间的租金。2012年8月8日，何德雄、候仕朝、杨结华经竞投取得涉讼厂房承租权。2012年8月22日，招厚均以中约经济社、何德雄为被告向本院提起诉讼，请求确认对涉讼土地享有优先承租权、确认涉讼土地竞拍行为无效，致本院（2012）佛南法民三初字第878号案。招厚均在该案中提供《合同书》、《协议书》、《临时租地协议书》、《合同权利、义务转让通知书》用以证明冯荣汉、刘永就将涉讼土地租赁合同项下的权利义务转让给招厚均，招厚均对涉讼土地享有优先承租权。本院经审理后认为招厚均因自身原因未能在公开竞投中取得涉讼租赁标的的承租权，判决驳回招厚均的诉讼请求。后招厚均提起上诉，佛山市中级人民法院（2013）佛中法民一终字第44号民事判决驳回上诉，维持原判。2013年3月29日，佛山市南海区桂城街道办事处出具桂街（2013）37批复，同意撤销南兴村民小组、新村村民小组、东约村民小组、南约村民小组、西约村民小组、中约村民小组共6个村民小组，整合设立东二村民小组。本院认为，各方围绕涉讼土地签订的《合同书》、《协议书》、《临时租地协议书》是合约双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应按约定履行义务。《合同书》约定租赁期限届满（2004年12月31日）后未就涉讼土地再行签订租赁合同，但涉讼土地其后由冯荣汉、刘永就与中约经济社签订租赁合同、与次承租人签订转租合同，标的物由次承租人占有使用，由次承租人向中约经济社支付租金，中约经济社向冯荣汉返还租金差额部分，承租主体为冯荣汉、刘永就而非原告；即使如原告所述与冯荣汉之间存在以土地租金抵偿欠款的情况，亦仅为两者之间的内部关系，原告向租赁关系相对方中约经济社主张权利为冯荣汉对租赁合同权利义务概括转让（合同主体变更），原告仍应受《协议书》、《临时租地协议书》条款约束。原告（2012）佛南法民三初字第878号案诉讼中提供《协议书》、《临时租地协议书》、《合同权利、义务转让通知书》证明受让合同项下的权利义务，并据此主张约定优先承租权，在本案中又认为《协议书》、《临时租地协议书》未实际履行，无须执行条款约定，两者明显自相矛盾且缺乏诚信，本院不予采纳。依各期间租赁合同约定，租赁期限届满，地上建筑物权益归出租方所有，出租方无需对承租人作出补偿处理；原告作为承租人理应对此有一定预见，预期土地的开发利用投入在约定期限内摊销完毕。原告在租赁期满后要求被告补偿价款的主张，缺乏法定或约定依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条的规定，判决如下：驳回原告招厚均的诉讼请求。本案受理费12800元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长 方 菲审判员 刘 哲审判员 招伟妍二〇一三年八月九日书记员 陈 宇 更多数据：搜索“”来源：