（2013）宁民终字第2069号
裁判日期: 2013-08-09
公开日期: 2014-08-28
案件名称
上诉人昂鹃与被上诉人秦中宣房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昂鹃,秦中宣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2069号上诉人（原审被告）昂鹃，女，1981年6月26日生，回族，南京风之旅旅游信息咨询有限公司职员。委托代理人曹中伟，江苏斯维斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）秦中宣，男，1970年7月6日生，汉族，南京清扬商贸有限公司经理。委托代理人郑源，江苏天煦律师事务所律师。上诉人昂鹃因与被上诉人秦中宣房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁开民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人昂鹃的委托代理人曹中伟、被上诉人秦中宣的委托代理人郑源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。秦中宣原审诉称：我与昂鹃于2011年7月11日签订了租赁合同。合同约定我将位于南京市江宁区湖滨世纪花园某幢108室的房屋（以下简称108室）租给昂鹃作为住宅及办公使用，租赁期为2011年7月11日至2012年7月11日，租金为每月3700元。合同签订后，昂鹃仅支付至2012年3月2日的租金便单方毁约，不继续履行合同。因昂鹃的行为导致108室空置至2012年8月，直接损失达18500余元。故诉至法院，要求昂鹃赔偿损失15910元（自2012年3月2日起按照每月3700元计算至2012年7月11日）。昂鹃原审辩称：双方订立的租赁合同于2012年3月2日协商解除，我于2月即提前告知秦中宣，给予了秦中宣足够的准备时间。且当时协商时我提出如秦中宣不同意终止租赁协议，双方可以继续履行，秦中宣在提出不合理的补偿要求后我当即提出继续履行合同，但秦中宣不同意继续履行并单方面将108室的门锁更换，使得合同无法继续履行。故一方面秦中宣的损失由自己造成，另一方面该损失系不确定必然可得的利益，该损失与我无直接因果关系，故请求驳回秦中宣的诉讼请求。原审法院经审理查明，秦中宣与昂鹃于2011年7月11日签订房屋租赁合同一份，约定秦中宣将108室出租给昂鹃作为住宅及办公使用，租赁期限自2011年7月12日至2012年7月11日，租金标准为每月3700元。该合同未对约定解除合同后的处理做明确约定。2012年2月，昂鹃提出解除合同的意思表示，双方未对补偿数额达成一致意见，但双方已于同年3月2日对该房屋及相关物品进行交接、昂鹃将该房屋钥匙2把交给秦中宣、秦中宣已接受并在其后更换门锁。双方对于租赁合同的解除已经达成一致意见，该租赁合同已于2012年3月2日实际解除。2012年5月，昂鹃因秦中宣未退还部分租金及押金向原审法院提起诉讼。原审法院依法判决秦中宣退还昂鹃租金4210元，押金3365.9元，合计7575.9元。原审法院认为，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。秦中宣与昂鹃所签订的房屋租赁合同于2012年3月2日实际解除，因系昂鹃提出提前解除合同，故昂鹃对秦中宣造成的租金损失应当负有赔偿责任。对于损失金额，双方对合同解除后的赔偿未作约定且未能达成新的合意，故应当以秦中宣能够租出房屋的合理期间为标准计算，原审法院对此酌定为2个月，故昂鹃应当向秦中宣赔偿损失7400元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、昂鹃赔偿秦中宣租金损失7400元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回秦中宣的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取99元，由秦中宣负担53元，昂鹃负担46元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。昂鹃不服原审法院判决，向本院提起上诉称：上诉人在提出解除合同意思表示时，被上诉人表示同意，但双方并未提及补偿事项，在上诉人搬走物品，将钥匙交还给被上诉人后，双方谈及租金结算时，被上诉人才明确告知要求上诉人补偿2个月租金，上诉人表示同意补偿1个月租金。上诉人发现双方补偿差距过大，要求继续履行合同，被上诉人不同意继续履行。因此双方并未对合同解除达成一致意见，也造成了之后双方之间对于本合同产生的诉讼争议。上诉人认为，双方协商解除合同时，应对合同基本的、主要的内容达成一致意见，方为协商一致解除。上诉人发现双方差距过大时，及时表明要继续履行合同，只不过是被上诉人单方行为迫使合同实际不能履行，故原审法院认定双方对租赁合同解除达成了一致意见无事实依据，其主张的损失不应予以支持。综上，请求二审法院撤销原判或依法直接改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人秦中宣答辩称：1、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。提前解约是由上诉人主动提出的，虽然合同没有约定提前退租的违约责任，但没有约定违约责任并不当然排除违约方承担违约责任。因此，承租人要承担提前退租的违约责任，赔偿由于违约给出租方造成的损失。上诉人违约提出退租后，涉案房屋一直未能出租出去，被上诉人遭受了很大的经济损失，上诉人应承担责任。2、原审法院适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。二审经审理查明，涉案房屋至2012年8月才由秦中宣再次出租。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应按照合同履行，不得擅自解除合同。上诉人昂鹃向被上诉人秦中宣提出要求提前解除合同后，双方就解除合同达成一致意见，虽然双方对于合同解除后的租金如何结算、昂鹃是否应承担违约责任及如何承担违约责任没有进行协商，但因合同解除与后续的结算与违约责任可以分开进行协商和处理，且双方已经交接了房屋即对于合同解除双方已履行完毕，因此，应当认定双方对于合同解除并无争议。此后双方因对租金的结算和违约责任的承担发生分歧，昂鹃已就租金结算向法院起诉并获得支持。现秦中宣就违约责任问题提起本案诉讼，并不违反法律规定。秦中宣虽然同意昂鹃提出的提前解除合同的要求，但并未表示放弃向昂鹃主张违约责任，故秦中宣要求昂鹃承担违约责任，赔偿其损失符合法律规定。因涉案房屋至2012年8月方再次出租，原审法院根据本案的实际情况，判决昂鹃赔偿秦中宣2个月的租金损失并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费99元，由上诉人昂鹃负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 伟审 判 员 曹 艳代理审判员 马岱熙二〇一三年八月九日书 记 员 张 毅 来源：百度“”