（2013）彬民初字第00615号
裁判日期: 2013-08-09
公开日期: 2016-06-23
案件名称
段某某与彬县房地产开发有限责任公司房屋买卖纠纷一案一审民事判决书
法院
彬县人民法院
所属地区
彬县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段某某,彬县房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款
全文
陕西省彬县人民法院民 事 判 决 书（2013）彬民初字第00615号原告段某某，男。委托代理人赵某，彬县司法局直属法律服务所法律工作者。被告彬县房地产开发有限责任公司。法定代表人孙某某，该公司经理。委托代理人李某，该公司职工。委托代理人于某某，该公司职工。原告段某某与被告彬县房地产开发有限责任公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告未到庭，双方委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段某某诉称，2010年6月27日原告与被告签订了一份商品房买卖合同，被告以6.9万元价格将以新农村建设名义开发的锦绣花园小区内一个车库卖给原告，至今无法进行产权登记。由于该车库建在小区公摊面积之上，且房屋根基未处理好，车库后背墙从2011年12月开始出现裂缝，导致原告无法正常使用。现请求判令解除原、被告之间的商品房买卖合同，被告返还原告购房款6.9万元，并从原告付款之日起至返还之日按银行同期贷款利率赔偿原告利息损失，本案诉讼费由被告承担。被告彬县房地产开发有限责任公司辩称，锦绣花园小区是西街村委会的新农村建设项目，小区楼房和车库的建设符合当时的政策和法规。原告与被告签订合同时该车库是现房且质量合格，原告对于小区的建设性质是了解的，被告不存在欺骗行为。现原告主张解除合同的请求不符合合同法相关规定，且该车库的后背墙裂缝可以修复，不影响正常使用，故不同意解除合同。本案争议焦点为原、被告的房屋买卖合同是否应予解除。原告针对自己的主张举证如下：1、商品房买卖格式合同及收据各1份，证明原、被告签订合同、原告已经付清房款，被告应该保证房屋的产权和质量。2、房屋现场照片12张，证明房屋现状。被告质证，对合同及收据无异议，对于室外照片无异议，室内照片系隔壁车库，不予认可。被告针对自己的主张举证如下：1、2007年3月19日西街村四组村民会议记录，证明全体村民同意进行新村开发建设。2、彬县人民政府审批土地件（彬地字（2010）第10号），证明西街村四组新农村建设用地已经被征收为国有，并出让给该组用于新农村建设。原告质证意见，原告购房至今被告仍未获得该土地及房屋的相应资质文件，证据1、2与本案无关联性，不予认可。本院认证，原告证据1及室外照片被告均无异议，予以认定；室内照片因系隔壁，且被告否认，不予认定。被告证据1、2来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，予以认定。本院现场勘查原告车库照片17张，原、被告均无异议，予以认定。综上原、被告陈述、举证，本院认定如下案件事实：2010年6月27日，原告与被告签订一份商品房买卖格式合同，约定原告购买被告建设的彬县锦绣花园小区第5-6栋楼之间的11号车库，价格为6.9万元，原告当天交清了全部房款，该车库至今未办理房屋验收合格证及房产证。该车库为砖混一层平顶结构，后背墙利用小区围墙，在围墙上设有一根水泥横梁。2012年6月份原告向被告反映该后背墙水泥横梁以下出现一道竖向裂缝，被告派人进行了查看。对于裂缝原因原告表示不申请鉴定。经本院现场勘查，原告所购车库后背墙外侧、水泥横梁以下的砖缝间出现一道长度不到3米、宽度1厘米左右的竖向裂缝，车库内墙面及地面未见明显裂缝。另查明，彬县锦绣花园小区为彬县城关镇西街村委会的新农村建设项目，该小区开始建设时使用的土地性质为该村委会集体土地，尚未转换相应土地手续，后于2010年6月21日彬县人民政府以彬地字（2010）第10号审批土地件批复，将西街村三、四、六组及西沟村、隘巷村各自的违法新村建设用地收为国有并出让给各组，用于新村建设，并通知各村接此批复后在彬县国有土地管理所办理土地登记手续，但该村至今未办理。被告负责承建了该小区部分楼房及车库，除过安置村民外，剩余的部分楼房及车库由被告对外进行了销售。本院认为，原告主张被告隐瞒所售房屋为新农村建设的事实、并以商品房名义对其销售，但根据双方签订的房屋买卖合同，该合同中关于土地使用权批准文号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号均空白，原告应当进行必要的审查注意义务，故对原告该主张不予认定。原告主张该车库建在小区公摊面积之上，未提供证据证实，且不是解除合同的法定理由，不予支持。原告主张房屋后背墙建设时根基未处理好，出现裂缝导致无法正常使用，被告否认，原告又不申请进行鉴定，经本院现场勘查，该裂缝只在后背墙外侧出现，室内未见明显裂缝，推定对于正常使用无明显影响。本案所涉及的小区土地已被人民政府征收为国有，但该村至今未办理土地登记手续，从法律上未取得合法使用权，则该土地上的房屋买卖不应认定为商品房买卖。判断该房屋买卖合同是否有效，应当适用《合同法》的相关规定。《合同法》第五十二条第一款第（五）项规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，但现在我国还没有法律或行政法规对集体土地上房屋的买卖做出禁止性或限制性的规定，且该房屋是根据新农村规划建设的，符合国家对于加快城镇化建设的倡导性政策，应认定为有效合同。对于合同是否应予解除，应当适用该合同的约定及《合同法》的相关规定。该合同对于产权登记期限约定为365日内，如因出卖人原因不能取得登记的买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%支付违约金。除此之外，该合同再无解除情形约定；《合同法》第九十四条规定的法定解除情形对本案亦不适用。另外，该房屋买卖并非商品房买卖，也不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故该买卖合同不应解除。故根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告段某某的诉讼请求。诉讼费1525元，由原告段某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 张晓龙人民陪审员 王安平人民陪审员 王 娟二〇一三年八月九日书 记 员 李金芳附：主要法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 关注公众号“”