（2013）甬海民初字第155号
裁判日期: 2013-08-08
公开日期: 2014-05-23
案件名称
叶惠元与夏静波返还原物纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶惠元,夏静波,殷雅飞
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬海民初字第155号原告：叶惠元。委托代理人：邹宁江。被告：夏静波。委托代理人：刘志龙。第三人：殷雅飞。委托代理人：陈立。原告叶惠元为与被告夏静波返还原物纠纷一案，于2013年2月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员昌晖独任审判，于2013年4月8日和5月2日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2013年5月23日裁定本案转入普通程序审理，并通知殷雅飞作为第三人参加诉讼，于2013年6月26日公开开庭审理了本案。原告委托代理人邹宁江、被告委托代理人刘志龙和第三人委托代理人陈立到庭参加诉讼，被告夏静波在第二次和第三次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶惠元起诉称：被告于2010年11月24日将其所有的位于宁波市海曙区孝闻街73弄3号206室的房屋（以下简称涉案房屋）以665000元的价格转让给原告，合同约定被告应于2011年4月25日交房，如有逾期每日支付损失500元。合同生效原告按约履行后，被告却一再拖延交付房屋。原告认为原告是涉案房屋的所有权人，被告占有涉案房屋的行为侵害了原告的所有权，给原告造成了很大的经济损失，故请求法院依法判令：一、被告立即腾退涉案房屋并赔偿原告25个月的房租损失50000元；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告夏静波答辩称：1.涉案房屋是由鲁建成出售给原告的，被告当时对于这件事情是不知道的，鲁建成出售该房屋的价格与市场价相差很大，损害了被告的权益。2.被告在2011年3月18日将涉案房屋出租给第三人殷雅飞，该房屋现由殷雅飞居住，被告并没有在该房屋内居住，原告要求被告腾退房屋并赔偿损失没有依据。第三人殷雅飞述称：第三人是在2011年3月18日向涉案房屋当时的所有权人，也就是本案的被告租赁的房屋，双方签订了书面租赁合同，第三人按照合同的约定向被告支付了房屋租金及水电费押金。合同生效后，第三人一直居住在该房屋内，原告没有主张过房屋的所有权以及居住权。根据我国《合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定，第三人可以继续租赁涉案房屋。并且，本案中原告并没有要求第三人腾退房屋，故原告的诉请与第三人无关。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据，经被告和第三人质证，本院认证如下：1.房屋所有权证和土地使用证各1份，用于证明原告是涉案房屋所有权人的事实。被告和第三人对该组证据的真实性无异议，且该组证据合法、与本案相关联，故本院予以认定。2.被告书写的承诺书1份，用于证明被告侵害原告所有权的事实。被告和第三人对该证据的真实性无异议，但被告主张该证据是在鲁建成等人的逼迫下出具的。本院认为，被告对于其主张的事实并没有证据证明，本院不予采信，该证据真实、合法且与本案相关联，故本院予以认定。3.（2011）甬海民初字第1477号民事判决书1份，用于证明涉案房屋的买卖合法有效的事实。被告和第三人对该证据的真实性没有异议。本院认为，该民事判决书系本院生效判决书，该判决书所认定的事实与本案相关联，故本院予以采纳。被告为证明其主张，向本院提交了下列证据，经原告和第三人质证，本院认证如下：1.（2011）甬东商初字第716号民事判决书1份，用于证明涉案房屋转让以后原告没有支付房屋转让款的事实。原告和第三人对该证据的真实性没有异议，但原告认为该证据与本案没有关联性。本院认为，该证据是由宁波市江东区人民法院作出，该案审理的是被告与鲁建成之间的委托合同纠纷，该纠纷与本案无关，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。2.宁波市镇海区人民法院庭审笔录1份，用于证明丁小伟和鲁建成在涉案房屋转让过程中有恶意串通损害被告利益的嫌疑。原告和第三人对该证据的真实性没有异议，但原告认为该证据与本案没有关联性。本院认为，该证据是宁波市镇海区人民法院在审理被告与汪珍玲之间的不当得利纠纷案件中作出，该纠纷与本案无关，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。第三人为证明其主张，向本院提交了下列证据，经原、被告质证，本院认证如下：1.房屋租赁合同、房屋租金收条和水电押金收条各1份，用于证明被告与第三人之间存在房屋租赁合同关系的事实。原告对该组证据的真实性有异议，认为合同和收条都是伪造的，被告一直住在涉案房屋里面，不可能将房屋出租。被告对该组证据无异议。经审查，房屋租赁合同是由被告与第三人签订，收条是由被告出具，因被告对该组证据无异议，故对该组证据的形式真实性本院予以认定，对该组证据的内容真实性在后进行认定。2.水电费、燃气费、物业费票据一组，用于证明第三人从2011年3、4月份开始一直在缴纳涉案房屋的水电费、燃气费、物业费的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但对于待证事实不予认可，认为该些票据并不能证明涉案房屋是由第三人居住的事实。被告对该组证据和待证事实无异议。经审查，该组证据中的物业费票据内容不清晰，从该票据中看不出相关内容，故该证据不具有证明力，本院不予采纳；该组证据中的其它票据系涉案房屋2012年和2013年部分月份的水电费和燃气费票据，因第三人持有该些票据的原件，且被告认可该些费用是由第三人交纳，对该事实原告也没有相反证据予以反驳，故本院认定第三人在2012年和2013年缴纳了涉案房屋部分月份的水电费和燃气费的事实。本院根据案件审理需要，依职权调取了下列证据：1.从（2011）甬海民初字第1477号案卷中调取了被告与刘成签订的房屋租赁合同2份（2010年3月14日和2011年3月16日）和刘成要求行使优先购买权的声明书1份（2011年12月26日）；2.从宁波市公安局海曙分局鼓楼派出所文昌社区警务室调取了涉案房屋人口居住信息1份。原、被告和第三人对本院调取的证据1的真实性无异议，原告认为该组证据能够证明被告没有将涉案房屋出租给第三人的事实；被告陈述刘成与其在2011年3月16日签订房屋租赁合同后因工作变动不再租赁涉案房屋，所以其才在3月18日将涉案房屋租给第三人，声明书是因为（2011）甬海民初字第1477号案件打官司的需要让刘成帮忙写的，当时刘成已没有租赁涉案房屋；第三人陈述在租房前知道被告将涉案房屋用于出租，但不清楚刘成为什么搬出涉案房屋。原、被告和第三人对本院调取的证据2的真实性无异议，原告认为该证据能够证明被告没有将涉案房屋出租给第三人的事实；被告陈述不清楚该证据上为什么没有登记第三人的信息；第三人陈述其的户口在宁波，不需要办理暂住证，所以在派出所没有登记。本院认为，因刘成与被告签订合同的时间早于第三人与被告签订合同的时间，被告也陈述刘成在出具声明书时并没有租赁涉案房屋，故该组证据并不足以否定第三人租赁涉案房屋的事实。本院调取的证据2由文昌社区警务室出具，真实性应予认定，该证据中虽未有第三人在涉案房屋内居住的信息，但仅凭此也不足以否定第三人租赁涉案房屋的事实。经审理，依据本院认定的证据并结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实：被告夏静波名下原有坐落在宁波市海曙区孝闻街73弄3号206室的房屋一套。2010年11月24日，被告在宁波市永欣公证处的公证下签署委托书一份，委托鲁建成为代理人办理涉案房屋转让的相关事宜，委托期限从2011年2月24日至2011年8月23日。2011年4月19日，鲁建成凭公证的委托书代理被告与原告以及宁波市甬旺房产经纪有限公司签订存量房屋买卖中介合同一份，以665000元的价格将涉案房屋出售给原告，合同约定款清交房。合同签订后，鲁建成协助原告办理了房屋过户手续，原告于2011年4月21日取得涉案房屋的所有权。原告分期支付了全部房款，鲁建成于2011年6月15日向被告出具了房款结清的收条。后被告于2011年7月19日向本院起诉，以原告与鲁建成存在恶意串通为由要求确认鲁建成代理其与原告签订的存量房屋买卖中介合同无效。本院经审理于2012年2月13日作出（2011）甬海民初字第1477号民事判决，驳回了被告的诉讼请求，该判决现已生效。后被告未向原告交付涉案房屋，原告方曾上门要求被告交房，双方因此发生过争执。2012年5月17日，被告向原告出具承诺一份，承诺于同年7月2日搬出涉案房屋并处理好房屋出租事宜。另查明：第三人在本案中向本院提供了其在2011年3月18日与被告签订的房屋租赁合同一份，合同约定被告将涉案房屋租赁给第三人，租赁期限自2011年3月18日至2031年3月17日，租金共计180000元，于合同签订之日一次性付清。被告在合同签订之日向第三人出具了180000元租金的收条。第三人在2012年和2013年缴纳了涉案房屋部分月份的水电费和燃气费。在本案审理中，本院在涉案房屋内向第三人送达了应诉手续。本院认为：原告在2011年4月21日取得涉案房屋的所有权，并且房屋买卖合同约定的交房时间也已到，据此原告认为被告占有涉案房屋的行为侵害了其房屋所有权，从而要求被告腾退涉案房屋。本案中，被告辩称其在2011年3月18日将涉案房屋租赁给第三人，其现在已不在涉案房屋内居住，第三人对该事实予以认可，而原告对该事实有异议。本院认为，第三人提供的其与被告签订的房屋租赁合同约定20年的租金180000元在合同签订之日一次性付清，被告向第三人出具的租金收条显示第三人在2011年3月18日向被告一次性交纳了租金180000元，第三人提供的水电费和燃气费票据证明第三人交纳了涉案房屋2012年和2013年部分月份的水电费和燃气费，被告出具的承诺中也提到房屋存在出租事宜，该些证据和事实可以相互印证，并且本院向第三人送达应诉手续时第三人也在涉案房屋内，原告虽对第三人从被告处租赁涉案房屋的事实有异议，但其在本案中并未提供足以否定该事实的证据，本院经调查也未发现足以否定该事实的证据，故本案中依据现有的证据对于第三人从被告处租赁涉案房屋的事实应予认定。我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因第三人租赁涉案房屋的时间早于涉案房屋转让的时间，涉案房屋在租赁期间发生所有权变动，故第三人与被告签订的房屋租赁合同对于原告具有效力，因合同约定的租赁期限并未届满，故第三人可以继续租赁使用涉案房屋。综上，因被告现在并未占有使用涉案房屋，而第三人有权使用涉案房屋，原告也没有证据证明被告和第三人对涉案房屋造成毁损，故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告叶惠元的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告叶惠元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。）审 判 长 昌 晖代理审判员 何解放人民陪审员 何凤瑛二〇一三年八月八日代书 记员 王 璐 微信公众号“”