（2013）金牛民初字第3371号

裁判日期: 2013-08-08

公开日期: 2014-11-18

案件名称

叶丽与四川九峰九度电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市金牛区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

叶丽,四川九峰九度电子商务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第九十四条，第九十七条

全文

成都市金牛区人民法院民事判决书（2013）金牛民初字第3371号原告叶丽。委托代理人李人思，四川英捷律师事务所律师。委托代理人刘晏林，四川英捷律师事务所律师。被告四川九峰九度电子商务有限公司。法定代表人李天麟。委托代理人尹莉。原告叶丽与被告四川九峰九度电子商务有限公司（以下简称九峰九度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨实担任独任审判，于2013年6月18日公开开庭进行了审理。原告叶丽的委托代理人李人思、刘晏林和被告九峰九度公司的委托代理人尹莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2011年11月28日签订房屋租赁合同，约定将原告所有的成都市沙湾东二路1号写字楼＊栋＊单元第＊＊＊号出租给被告用作为办公场所，租金按每月每平方米50元计算，每年上浮8%，房屋建筑面积34.92平方米，租赁期限3年，从2011年12月29日至2014年12月28日，2012年租金每月1746元，2013年租金每月1886元，租金按季度提前一月给付，如被告拖欠租金，则每日需按当期租金的0.15%向原告支付违约金，连续逾期超过60天的，原告有权单方面解除合同并收回租赁用房。合同还约定，无故在合同期内终止履行的，需向对方支付违约金10万元。被告自2012年9月起即拖欠应付租金，在原告多次催促及通知解除合同之后，被告依然置之不理，同时占用原告房屋拒不搬出。被告的行为严重侵害原告的合法权益，原告请求依法确认原告与被告之间房屋租赁合同已解除；判令被告返还原告所有房屋（地址成都市沙湾东二路1号＊栋＊单元第＊＊＊号）并恢复房屋原状；判令被告依据房屋租赁合同支付拖欠原告房租11036元、迟延履行违约金2033.4元（暂计算至2013年3月31日，应以实际履行之日为准）、解除合同违约金10万元，共计113069.4元；判令被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，对原告主张的房屋租金没有异议。经审理查明，位于成都市沙湾东二路＊号＊栋＊单元＊层＊＊号建筑面积34.92平方米办公用房系叶丽的产权。刘达友、曾建、曾鱼泉三人出资注册登记成立九峰九度公司，并于2011年12月27日在工商部门进行预先核准登记，同年12月30日取得企业法人营业执照，法定代表人为曾鱼泉。2011年12月28日，曾鱼泉代表九峰九度公司（乙方）与叶丽（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将上述建筑面积34.92平方米写字楼出租给乙方作为办公使用，房屋租赁期限为3年；从2011年12月29日起至2014年12月28日止，免租期45天，从2012年2月12日起开始计租和收取租金，首期租金在合同签订之日七个工作日内付清，以后按季度周期提前一个月支付租金，否则视为违约；乙方按每平方米每月50元标准支付房屋租金，即每月租金1746元，从第二年开始逐年递增8%，第二年每月租金1886元，第三年每月租金2037元；租赁期间产生的水、电、气、电话、光纤、宽带及物业管理费由乙方承担，水费收费标准为每吨4.3元，电费收费标准每度1.5元；乙方须支付甲方房屋保证金1746元，租赁关系终止时，该租赁保证金除用以抵扣合同约定的应由乙方承担费用外，剩余部分无息返还乙方。合同还约定：一方无故在合同有效期内终止合同履行，应向对方支付违约金10万元；乙方未能按合同如期支付房屋租金，每逾期一天，乙方除向甲方支付应交租金外，还需按当期租金的0.15%向甲方支付违约金，连续逾期超过60天的，甲方有权单方面解除合同并收回租赁房屋。上述协议后，叶丽向九峰九度公司交付租赁房屋，九峰九度公司支付房屋租金至2012年10月11日后未再支付以后房屋租金。叶丽催要房屋租金未果向本院提起诉讼。上述事实有房屋租赁合同、原告的房屋产权证、被告的工商登记资料、房屋交接协议等证据和双方当庭陈述在案予以印证。本院认为，被告九峰九度公司租赁原告叶丽位于成都市沙湾东二路＊号＊栋＊单元＊层＊＊号，建筑面积34.92平方米房屋作办公用房，双方就此签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。被告九峰九度公司应当按季度提前一个月支付房屋租金，但被告九峰九度公司租金付至2012年10月11日后未再支付，连续逾期已超过60天，违反合同约定。原告叶丽提出解除合同并收回租赁房屋，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。被告九峰九度公司从2012年10月12日开始未付房屋租金至实际将房屋退还给原告叶丽期间，应当支付原告叶丽的房屋租金。根据合同约定，2012年10月12日至2013年2月11日期间，每月按1746元计算房屋租金，共计6984元；2013年2月12日至被告九峰九度公司实际腾退房屋止，每月按1886元计算房屋租金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据合同约定，因被告九峰九度公司原因导致终止合同履行，应向原告叶丽支付违约金10万元，同时合同还约定，被告九峰九度公司逾期支付租金，应按当期租金的0.15%向原告叶丽支付违约金。被告九峰九度公司通过其抗辩不认可原告叶丽主张的违约金，应当视为其主张了违约金过高。根据上述司法解释规定的精神，本院认为，合同约定的违约金应属于过分高于给原告叶丽造成的实际损失，根据本案双方履行合同的实际情况，本院将原告叶丽主张的迟延履行违约金和解除合同违约金调整为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除叶丽与四川九峰九度电子商务有限公司于2011年12月28日签订的《房屋租赁合同》；二、四川九峰九度电子商务有限公司应于本判决生效之日起10日内将成都市沙湾东二路＊号＊栋＊单元＊层＊＊号房屋退还叶丽，并同时支付叶丽2012年10月12日至2013年2月11日期间房屋租金6984元和2013年2月12日至被告实际腾退房屋止房屋租金，按每月1886元计算；三、四川九峰九度电子商务有限公司应于本判决生效之日起10日内支付叶丽违约金5000元；四、驳回叶丽其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1381元（简易程序减半收取），由四川九峰九度电子商务有限公司。该款已由叶丽预付，四川九峰九度电子商务有限公司应于本判决生效之日起10日内付给叶丽。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　　杨实二〇一三年八月八日书记员　　廖蕾关注公众号“”