（2013）浙杭民终字第1855号

裁判日期: 2013-08-08

公开日期: 2014-06-20

案件名称

杭州梦梁餐饮管理有限公司与邹庆忠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州梦梁餐饮管理有限公司,邹庆忠

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2013）浙杭民终字第1855号上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州梦梁餐饮管理有限公司。法定代表人：黄国庆。委托代理人：张锷、蔡丽莉。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邹庆忠。委托代理人：胡勇军。上诉人杭州梦梁餐饮管理有限公司（以下简称梦梁公司）因与被上诉人邹庆忠房屋租赁合同一案，不服杭州市上城区人民法院（2012）杭上民初字第1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年5月，梦梁公司与邹庆忠签订房屋租赁合同一份，合同约定梦梁公司承租邹庆忠提供的位于杭州市建国中路197号的房屋内北面营业房一间（建筑面积约30平方米），租赁期限自2011年5月30日起至2014年5月29日止，年租金为85000元，半年为一个缴纳期限（提前30天支付）等事项。合同签订后，梦梁公司缴纳了押金1万元。梦梁公司承租涉案房屋以后用于经营名为“梦梁”的小吃店。2012年6月16日，梦梁公司收到邹庆忠发出的合同解除通知书一份，邹庆忠在通知书上称其将不再续租房屋，并要求梦梁公司在收到通知书后半个月内自行将店内物品搬迁，否则将于2012年7月15日停水停电，并收回店铺。梦梁公司收到通知书后，于2012年6月21日通过银行转帐方式缴纳了拖欠的2012年5月30日至2012年11月29日的房屋租金。2012年7月15日晚，梦梁小吃店因停水向杭州市公安局报警。2012年11月28日，邹庆忠又向梦梁公司发出催款告知书一份，梦梁公司因双方的房屋租赁纠纷已进行司法程序而未予复函。涉案房屋目前仍在梦梁公司占有支配下，双方未办理房屋交接手续。2012年11月26日梦梁公司诉至法院，请求判令：1、邹庆忠继续履行房屋租赁合同；2、赔偿梦梁公司损失116000元（自2012年7月15日起暂计算至2012年11月30日止）；3、本案诉讼费由邹庆忠承担。审理中，梦梁公司变更诉讼请求为：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2012年7月15日解除；2、邹庆忠返还梦梁公司押金1万元、房屋租金35000元；3、邹庆忠赔偿经济损失71000元；4、本案的诉讼费用由邹庆忠承担。后邹庆忠提起反诉，请求依法判令梦梁公司应继续履行合同，支付其拖欠的房屋租金46750元。另查明，位于杭州市建国中路197号房屋分南、北两间营业房，北面营业房由梦梁公司承租并经营梦梁小吃店，南面在2010年至2011年间曾开设体彩店，此后空置一年左右，直至2012年8月27日，该营业房由邓德沐承租用于经营沙县小吃店，该店目前正常经营。两间店铺共用的总水闸位于沙县小吃店内，关闭总水闸则两店均不可用水。沙县小吃店内尚有两个水表，一个总水表记录两间店铺的总用水量，一个分水表单独记录梦梁小吃店的用水量。本案在审理过程中，梦梁公司与邹庆忠对合同是否解除的主张曾多次发生变更，梦梁公司在起诉前及提起诉讼时均要求邹庆忠继续履行合同，其后又变更诉讼请求为要求解除双方的房屋租赁合同，最后又变更为要求确认合同于2012年7月15日已解除；而邹庆忠曾向梦梁公司发放合同解除通知书，但于第一次开庭时至今表示要继续履行合同。此外，双方对邹庆忠是否造成梦梁小吃店2012年7月15日停水，以及梦梁小吃店之后是否因停水问题而停止经营也争议颇大。原审法院认为，本案诉讼中争议焦点主要在于：一、房屋租赁合同是否于2012年7月15日解除；二、邹庆忠是否应当赔偿梦梁公司在2012年7月15日后因断水导致小吃店停业所造成的损失。对此，分析如下：一、关于房屋租赁合同是否已于2012年7月15日解除的争议。法院认为，合同解除不外乎三种情形，第一种为当事人协商一致解除合同，第二种为当事人一方行使了约定的单方解除权，第三种为出现法定解除的情形，一方当事人行使了法定解除权。无论哪种情形均需当事人有明确的解除合同的意思表示。本案中，双方当事人并未在合同中约定单方解除权，亦未协商一致解除合同。事实上，邹庆忠因梦梁公司拖欠租金未付，曾于2012年6月16日、11月28日两次向梦梁公司发放载有“合同解除”字样的书面通知。对于6月16日的通知书，邹庆忠在庭审时称其此前曾多次向梦梁公司催讨租金，通知书的真实意思也是催讨房屋租金，而非解除合同。而梦梁公司在庭审时称在收到该通知书前，邹庆忠从未向其催讨过租金，梦梁公司当时仍想继续履行房屋租赁合同，因此在收到通知书后立即于2012年6月21日缴纳了拖欠的房屋租金。对于2012年11月28日的告知书，梦梁公司认为己方已提起要求继续履行合同的诉讼，纠纷已进入司法程序因此未予复函。综上，对于邹庆忠的两次意思表示，梦梁公司均未表示同意，反观梦梁公司，2012年7月15日梦梁小吃店因停水报警之后，梦梁公司并未行向邹庆忠作出要解除合同的意思表示，反而起诉要求继续履行合同，因此，法院认为涉案合同并未于2012年7月15日解除。二、邹庆忠是否应当赔偿梦梁公司在2012年7月15日后因断水导致小吃店停业所造成的损失。梦梁公司认为，邹庆忠于2012年7月15日擅自将梦梁小吃店的供水掐断，从而导致小吃店此后全面停止营业，并产生了三个月的人工费、经营利润及部分装修费用总计71000元的损失，该损失应由邹庆忠赔偿。法院认为，上述损失若由邹庆忠负责赔偿，梦梁公司应当提供证据证明以下几点：1、自2012年7月15日起梦梁小吃店被邹庆忠恶意停水；2、因无水可用导致梦梁小吃店自2012年7月15日后三个月内停止营业；3、停业造成了实际损失。关于第一点事实，梦梁公司提供报警记录欲证明梦梁小吃店自2012年7月15日被邹庆忠掐断水源，邹庆忠认为报警记录就算能反映2012年7月15日断水的事实，也不能证明断水由邹庆忠所为，且7月15日以后梦梁小吃店一直因用水产生水费，根本不存在断水的情况，为此，邹庆忠提供证据2、5、7。证据2为2012年8月11日上房物业发给建国中路197号商铺的水费收费通知书，其上载明“水表抄见数为840吨，本期抄见数为1130吨”，证据5为建国中路197号商铺的交款发票，其上载明“代收水费（840－1141×3.60）”，证据7为证据2中盖章的物业公司提供的用水量清单，其上载明“2011年9月12日，抄见数为840，2012年8月11日抄见数为1130，2012年8月23日抄见数为1141”。证据7体现的水表用户之前为“197号体彩”，之后改为“沙县”，因建国中路197号的总水表安装于南面店铺内，故以南面店铺名作为水表用户标识符合常理。本院认为，上述三组证据中所体现的197号商铺用水量相互吻合，已形成证据链，可以证明建国中路197号商铺自2010年1月23日起至2012年11月13日的真实用水量。2012年8月11日至2012年8月23日，197号房屋南面营业房空置，但用水清单上仍体现这期间发生用水量为11吨，该水量应是由梦梁小吃店产生。由此可以认定，梦梁小吃店在2012年7月15日以后并非一直被断水，故第一个事实未被梦梁公司提供证据证实。关于第二个事实，梦梁公司始终主张无水用必然导致停止营业，但在“无水用”这个前提尚未被证实的前提下，加之梦梁公司也未提供其他证据证明梦梁小吃店停止营业，因而第二个事实也不成立。关于第三个事实，梦梁公司对其主张的实际损失及其金额均未提供证据，法院无法进行核实。综上，法院认为梦梁公司与邹庆忠之间的房屋租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示、内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效。有效合同对当事人均有法律约束力，本案合同并未因任何理由而解除，双方均应依照约定继续履行合同。故梦梁公司对邹庆忠的全部诉讼请求因缺乏事实和法律依据，均不予支持。邹庆忠主张梦梁公司支付拖欠的2012年12月1日至2013年5月29日的租金46750元，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州梦梁餐饮管理有限公司与邹庆忠签订的房屋租赁合同应继续履行；二、杭州梦梁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付邹庆忠房屋租金46750元；三、驳回杭州梦梁餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费2620，反诉案件受理费484元，合计3104元，由杭州梦梁餐饮管理有限公司承担。宣判后，梦梁公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对本案事实和证据认定有误。原审法院确认：2012年7月15日晚，梦梁小吃店因停水向杭州市公安局报警的事实有误，应当认定邹庆忠对梦梁小吃店采取停水措施，梦梁小吃店因此报警。因为2012年7月15日邹庆忠已经发函威胁梦梁公司，其次根据法院现场勘查总水闸不在梦梁小吃店铺范围内，而在邹庆忠控制的空置店铺内，最后是110到现场后发现空置的店铺卷闸门完好没有偷窃破坏的痕迹。梦梁公司认为邹庆忠提供的证据一实质上是一份证人证言，在第一次开庭梦梁公司提出形式上证人应当出庭作证，内容上证人邓德沐目前还与邹庆忠保持租赁关系，其证明力的真实性有待确认。原审法院没有依法通知其作为证人出庭，反而到证人处作了一份询问笔录作为书面证据在二次开庭时提交，并且认为法院作的询问笔录和邹庆忠提供的证据一相互印证，这种做法剥夺了梦梁公司对证人当庭质证的权利，完全违反法律规定。二、一审法院对法律适用与分析有误。关于房屋租赁合同的解除问题，当邹庆忠7月15日采取违约停水后，因梦梁公司已经提前缴纳了半年的租金，且投入人力物力进行装修和营业，所以梦梁公司确实想与邹庆忠继续履行合同。但在梦梁公司起诉后，邹庆忠的答辩状明确表示不愿与梦梁公司继续履行合同，同时还在法庭上完全否认7月15日的停水行为是其所为。在这种情况下，梦梁公司才向法庭提出解除合同，并要求法院确认解除合同的溯及力从7月15日开始。而且在一审中，邹庆忠又通过发函的方式明确与梦梁公司解除合同，所以法院最终认为涉案合同没有违约，没有解除的认定是完全错误的。关于邹庆忠是否赔偿梦梁公司停水的损失问题，在7月15日邹庆忠擅自停水这个事实被证明的前提下，梦梁小吃店无法正常经营，已经处于停业状态。隔壁店铺邓德沐的询问笔录和物业出具的用水清单根本无法证明梦梁小吃店在继续经营，事实上梦梁小吃店也不在继续经营。其三关于经济损失其中部分是要求邹庆忠返还的租金，其余是人员工资损失和装修损失。上诉人认为本案合同在正常履行中由于邹庆忠停止供应水源，导致店铺无法经营，最终导致合同无法履行，其违约行为在邹庆忠。上诉人请求二审法院依法撤销（2012）杭上民初字第1642号民事判决，判决支持上诉人在一审中的变更后的诉讼请求。被上诉人邹庆忠答辩称：上诉人所提交的报警记录，并不能证明梦梁公司被停水的事实，更不能证明是因为被上诉人恶意关停。就事实而言，上诉人已经在2012年6月21日续交了房租被上诉人没有理由去恶意停水。所以一审法院当然没有理由来认定是由于被上诉人停水。一审法院依职权进行调查，做的调查笔录可以单独作为证据，根据最高院的司法解释，一审法院已经在原审开庭中出示并进行了质证，原审法院的笔录与被上诉人的证据相引证，与事实和法律相符。关于本案的合同是否解除问题，应从双方的意思表示及双方实际履行的情况来确定。被上诉人向上诉人催讨房租后，上诉人补交了租金，而且表示愿意继续履行合同，而被上诉人也没有退还租金也没有要求上诉人搬离房屋，故双方的租赁合同未解除，双方当事人应继续履行合同。上诉人要求被上诉人赔偿停水损失问题，因为上诉人没有证据证明被上诉人恶意停水，也没有证据证明因停水而造成停业损失，故上诉人没有理由要求被上诉人赔偿停业损失。本案案情复杂，原审法官也去现场察看。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由与事实不符，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。在本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院依据有效证据经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。本院认为，2011年5月，邹庆忠与梦梁公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反现行法律、行政法规的强制性规定，合同应认定为合法、有效。双方当事人均应按合同的约定履行。现上诉人梦梁公司主张2012年7月15日房屋租赁合同已经解除，而从双方签订的合同来看，双方当事人并未在合同中约定单方解除权，现也未就解除合同达成一致意见。虽然邹庆忠因为梦梁公司拖欠租金未付，于2012年6月16日、11月28日两次向梦梁公司发书面通知中有“合同解除”的意思，但邹庆忠明确表示通知书真实意思就是催讨房屋租金。梦梁公司所称2012年7月15日梦梁小吃因停水报警后，但也未要求解除合同。且从梦梁公司向法院起诉的诉讼请求来看，也是要求继续履行合同。梦梁公司收到邹庆忠2012年11月28日的通知书后，也未明确表示要求解除合同。故梦梁公司现要求确认双方于2012年7月15日合同已经解除的请求本院不予支持。双方均应依照约定继续履行合同。关于梦梁公司主张的2012年7月15日后因断水导致小吃店停业损失邹庆忠是否应赔偿的问题。虽然梦梁公司在2012年7月15日当天因停水报警，但无法就此认定系邹庆忠对梦梁小吃店进行停水。根据现有证据来看，2012年7月15日后，梦梁小吃店并非一直停水。故梦梁公司主张因无水停业的事实无法证实，且梦梁公司主张的实际损失及金额亦未提交证据来佐证，故本院对梦梁公司该项主张不予支持。综上，原审判决证据认证并无不当，且认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。梦梁公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2620元，由上诉人杭州梦梁餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　沈　磊审　判　员　　张一文代理审判员　　睢晓鹏二〇一三年八月八日书　记　员　　黄　琴关注公众号“”