（2013）珠香法民一初字第1437号
裁判日期: 2013-08-08
公开日期: 2017-10-24
案件名称
麦文锋与珠海市巽亿商贸有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
麦文锋,珠海市巽亿商贸有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民一初字第1437号原告麦文锋，男，汉族，1984年10月3日出生，住珠海市，委托代理人霍逸岑，广东东方泽律师事务所律师。委托代理人韩青，广东东方泽律师事务所律师。被告珠海市巽亿商贸有限公司，住所地珠海市香洲狮山路36号701房。法定代表人陈锦江，总经理。委托代理人李黄善，广东华杨律师事务所律师。委托代理人徐雪琼，广东华杨律师事务所实习律师。上列原告麦文锋诉被告珠海市巽亿商贸有限公司（下称巽亿公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员代敏担任审判长，与审判员胡小青、人民陪审员廖丽珊组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告麦文锋及其委托代理人霍逸岑、韩青，被告巽亿公司的委托代理人李黄善、徐雪琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦文锋诉称：原告于2005年5月通过法院拍卖取得位于珠海××路昌荣大厦（现名为桃李家园）一层01房房产，即B.2-G轴、2.6-G轴，面积760平方米的房产。随后，经批准完善了水、电及消防设施，将该房产用于商业经营。原告在取得该房产后，法院向珠海市房地产登记中心发出了办理产权过户的《协助执行通知书》，因该房产所属楼盘系“烂尾楼”而搁置。2007年，被告巽亿公司通过拍卖取得昌荣大厦的部分房产，同年11月，被告申请经政府部门批准同意，由被告在确保原业主利益情况下，对昌荣大厦按盘活烂尾楼的政策完成收尾工程并以开发商名义申请确权登记。按照政府文件精神，被告向政府部门作出了履行原开发商与业主签订的购房合同条款并保证业主利益不受损害的承诺，向其他业主及原告作出了完成工程验收、办理房产证及承担业主损失的承诺。2009年8月19日，被告以需要原告配合昌荣大厦整体验收为名，要求原告将已出租正常营业的本案所涉商铺停止营业。基于有政府文件的保障和被告的承诺，原告出于善意同意配合，与被告及租户三方签订了《协议书》。该协议约定了原告及租客停止营业配合被告整体验收工作，约定了被告负责修复原装修的破坏或补偿双方确认的同等费用，约定了被告于2009年12月20日前将铺面交付营业。合同签订后被告即进入原告铺面施工，至2009年12月20日，被告并未按照合同约定将铺面交还原告经营。时至今日，被告既未将原告铺面交还，又拒不协助原告办理产权登记手续，原告多次交涉未果。被告的行为属严重违约行为，给原告造成重大经济损失。为保障原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1.判令被告立即按约定将桃李家园（原昌荣大厦）一层01房交还给原告；2.判令被告30天内完成桃李家园一层01房的规划验收；3.判令被告在60天内为原告办理完毕桃李家园一层01房产权登记的一切手续；4.判令被告向原告赔偿（至实际交付日）因延迟交还商铺而造成原告的经济损失人民币3400000元，暂计至2013年4月20日；5.本案全部诉讼费用由被告承担。原告麦文锋为其诉称提交以下证据：：1.（2002）珠香执字第2201号之三民事裁定书；2.（2002）珠香执字第2201号协助执行通知书；3.商品房预购查询结果；4.珠整规办函[2007]51号文；5.房屋平面图；6.被告给原告的承诺书；7.告知函；8.2009年2月5日被告给规划局的承诺书；9.通知；10.原、被告和珠海市香洲雅谊居布艺行（下称雅谊居布艺行）签订的《协议书》；11.商品房购销合同；12.租赁合同3份；13.原、被告与珠海市香洲新兆穗床上用品商行（下称新兆穗商行）签订的《协议书》；14.建筑工程消防验收意见书；15.关于占用铺位情况的证明；16.2013年5月24日通知函；17.报警回执；18.光盘；19.通知函；20.短信信息。被告巽亿公司辩称：一、被告不存在将桃李家园一层房产1号商铺交还原告的事实基础。原告未曾将桃李家园一层房产交付被告，被告也未曾占用该房产。由于原告违法使用一层房产，被珠海市消防局香洲大队责令停止使用，其后搬出物品，由被告整改施工，负责整改施工完毕后被告即退出场地，未曾占有与使用，一层房产一直由原告占有与使用。并且，法院已经于2013年5月15日到一层房产现场，当场确认将一层房产1号商铺于即日起由原告控制与占有。二、由于原告自身原因致使一层房产至今无法通过规划验收、现场测量以及无法满足政府确权与办证的条件，致使被告至今仍无法协助其办理一层房产的产权登记手续。三、一层房产至今一直由原告占用，并且由于未经过规划验收与内部装修工程消防未申报合格依法不得投入使用，原告赔偿依法无据。被告认为，原告现实占有与使用一层房产却主张被告交付房产、其由于自身原因导致被告连协助其办理产权登记的前提与基础都没有却还主张被告协助其办证并主张赔偿经济损失，是没有事实与法律依据的。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告巽亿公司向本院提交了如下证据：1.《关于告知未经消防许可擅自开业将予以消防行政处罚的函》；2.发票10张；3.电费清单；4.客户用电检查整改通知书；5.1号商铺经营照片6张；6.桃李家园商业部分检查单；7.建设工程消防验收意见书；8.建设工程规划验收合格证；9.房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；10.关于申请昌荣大厦一层商铺规划验收的申请；11.关于对昌荣大厦一层商铺规划验收申请的复函；12申请书；13.关于明确桃李家园项目首层备用房使用功能的复函及附件；14.原告擅自隔墙与修建修改厕所照片6张；15.（2011）珠香法民一初字第1523号诉讼材料；16.申请书；17.（2010）珠香法行初字第31号行政判决书；18.（2011）珠中法行终字第21号行政裁定书；19.（2010）珠香法行初字第32号行政判决书；20.（2011）珠中法行终字第19号行政裁定书。根据当事人提供的证据及其在庭审中的陈述，本院查明以下事实：珠海市香洲翠香路与凤凰路交汇处昌荣大厦由珠海经济特区昌荣房产有限公司（下称昌荣公司）开发建设，珠海鑫发国际置业公司（下称鑫发公司）预购了昌荣大厦一层760平方米的房产。昌荣大厦在1998年12月30日主体工程竣工并取得《珠海市建设工程单位工程竣工验收证明书》和《用户电气工程设计图纸审核批复书》，但之后一直未能交付使用，成为“烂尾楼”。鑫发公司因未偿还中国农业银行珠海市拱北支行借款，本院（2002）珠香执字第2201号之二民事裁定书裁定公开拍卖鑫发公司名下昌荣大厦一层B.2-G轴、2.6-G轴，面积760平方米的房产用于还债，原告麦文锋以人民币402万元的价格购得该房产。2005年5月20日，本院（2002）珠香执字第2201号之三民事裁定书裁定位于珠海市香洲××与××处××大厦××轴、2.6-Ｇ轴，面积760平方米的房产，自裁定之日起归麦文锋所有。同日，本院向珠海市房地产登记中心发出《协助执行通知书》，要求办理昌荣大厦一层B.2-G轴、2.6-G轴房产产权过户手续。但由于昌荣大厦系“烂尾楼”，尚不具备办理产权过户手续的条件，故原告麦文锋无法取得涉案房产的产权证，涉案房产登记的预购方仍为鑫发公司。2007年11月12日，珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组协调办公室发布《关于盘活昌荣大厦烂尾楼项目的处理意见》（珠整规办函[2007]51号文），同意在经三分之二以上的预购人同意的情况下将昌荣大厦烂尾楼作为在建工程项目整体转让变更到巽亿公司名下，由巽亿公司向市建设局申请房地产开发资质，开发项目按新建商品房屋享受相关政策。该文件规定：在昌荣大厦烂尾楼项目转移变更完成后，在业主同意、自愿的条件下，已办理了预购登记的业主，允许解除合同后，向市房地产登记中心申请注销预购登记；未办理预购登记但产权清晰的业主可直接将房产退回巽亿公司处理；未履行委托巽亿公司手续的业主的房屋权属始终归该业主。新成立的项目公司要书面承诺履行开发商昌荣公司与部分业主已签订的购房合同条款，确保该部分业主的权益不受损失。项目复工期间不予核发《商品房预售许可证》，待楼盘收尾工程完工，各项验收合格后全部按现房对外销售，享受一手楼销售有关政策。在办理该项目的房地产确权时，由巽亿公司向市房地产登记中心申请。2008年8月4日，被告巽亿公司向原告麦文锋出具一份《承诺书》，承诺原业主的合法房屋权属始终归原业主，由巽亿公司按一手房协助原业主办理产权登记。根据珠整规办函[2007]51号文，被告巽亿公司对昌荣大厦进行完善整改，以期达到整体验收和办理房地产权证的条件。原告麦文锋向本院提交了与叶南湖、陈滚洋、陈岳龙、麦巧煜等人签订的租赁合同，以证明在巽亿公司对昌荣大厦整改前其已将涉案房产分割出租。2009年8月19日，被告巽亿公司（甲方）、雅谊居布艺行（乙方，经营者为叶南湖）、原告麦文锋（丙方）三方签订一份《协议书》，约定乙方、丙方一致同意停止营业，配合原昌荣大厦整体验收工作；乙方必须在2009年8月26日前完成清场，否则后果自负；为乙方能创造更好的营业环境，甲方精心、积极统筹安排在建工程工作，争取按计划提前完成此项工作创造一个全新的经营环境。甲方同意在2009年12月20日之前交付乙方营业。丙方同意暂定免收乙方2009年8月1日至2009年12月30日共计5个月租金。甲方在消防、工商等政府有关部门通知乙方、丙方停止营业，待在建工程验收合格后才能恢复经营条件下，同意补偿乙方2万元整。同日，原、被告和新兆穗商行也签订了内容相同的一份《协议书》。被告巽亿公司从2009年6月30日开始对昌荣大厦进行整改，并将昌荣大厦更名为桃李家园。2010年7月30日，桃李家园改造工程通过竣工验收。2010年8月23日，珠海市公安消防局出具珠公消验[2010]第0251号《建设工程消防验收意见书》，确认桃李家园建筑工程（不含1-2层内部装修）消防验收综合评定为合格，1-2层商场应在内部装修工程消防申报合格后方可使用。2010年9月13日，珠海市住房和城乡规划建设局出具（2010）规验字041号《建设工程规划验收合格证》，确认桃李家园综合楼二层及以上通过规划验收，不包括一层及地下室部分。桃李家园综合楼二层以上部分已经交付使用，但一层因未通过规划验收和消防验收，无法办理房产证，也无法交付使用。2010年9月26日，原告麦文锋向珠海市住房和城乡规划建设局申请对昌荣大厦（即桃李家园综合楼）一层商铺进行规划验收，珠海市住房和城乡规划建设局于2010年11月4日复函，称：经原审批部门审核，原规划设计的库房已经许可为配电房，厕所部分可以按照你的要求修改报建图纸，进行设计变更。因该项目一层商铺还存在部分隔墙未报建的问题，需按要求进行整改，规划验收将根据设计变更及整改情况进行办理。原告麦文锋认为被告巽亿公司违反合同约定，没有在《协议书》约定的2009年12月20日前向原告交还一层商铺，也没有办理一层商铺的规划验收和房地产权证，故提起本案诉讼。被告巽亿公司则认为一层商铺之所以无法通过规划验收，是由于原告麦文锋自己擅自建设商铺隔墙、卫生间和配电房所致，责任在于原告，而且被告也没有占有过原告的商铺，不存在交还商铺问题。本案诉讼过程中，本院于2013年5月15日组织原、被告到桃李家园综合楼现场查看，当时一层商铺各卷闸门均未安装门锁。在本院协调下，原告麦文锋已经实际占有、控制一层商铺。另查明：巽亿公司对桃李家园综合楼进行整改过程中，原告麦文锋提起行政诉讼，认为巽亿公司申领的经珠海市住房和城乡规划建设局批准的《建设工程规划许可证》，将属于原告的库房擅自规划设计为公用配电房，并将一层洗手间规划设计为备用房，严重侵害了原告合法权益，要求撤销该《建设工程规划许可证》。2010年12月21日，本院作出（2010）香行初字第32号行政判决，认为库房、洗手间等都属于公共配套设施区域，本院（2002）珠香执字第2201号之三《民事裁定书》，裁定昌荣大厦一层B.2-G轴、2.6-G轴，面积760平方米的房产归原告麦文锋所有，尚不足以证明库房归麦文锋所有，故麦文锋关于库房归其所有，被告（珠海市住房和城乡规划建设局）擅自规划设计为公用电房，损害其合法权益的主张，依据不足。（2010）香行初字第32号行政判决驳回了原告麦文锋的诉讼请求。另外，麦文锋认为巽亿公司在整改过程中不按施工图纸施工，侵犯了原告权益，珠海市住房和城乡规划建设局未制止巽亿公司的行为，构成失职和不作为，故提起行政诉讼，要求珠海市住房和城乡规划建设局依法履行职责，制止巽亿公司的违法行为。本院（2010）香行初字第31号行政判决书同样驳回了麦文锋的诉讼请求。两份行政判决已经生效。本院认为：根据珠整规办函[2007]51号文的规定，被告巽亿公司对昌荣大厦项目进行整改，完善后期工程，承诺履行原开发商昌荣公司与部分业主签订的购房合同条款。但被告巽亿公司与原告麦文锋并非房屋买卖合同关系，原、被告之间是基于昌荣大厦项目的整改而形成相应的法律关系。被告巽亿公司对昌荣大厦的整改只是完善原开发商未完成的项目，整改范围并不必然包括由于业主取得房屋所有权后擅自建设的项目。从原告麦文锋向珠海市住房和城乡规划建设局提交的规划验收申请及该局的复函看，桃李家园综合楼（原昌荣大厦）一层之所以无法通过规划验收，是由于部分商铺隔墙未报建，厕所、配电房等不符合报建图纸。影响规划验收的一层商铺隔墙、厕所、配电房等均是由原告麦文锋在取得房屋所有权后建设的，因此对这些设施的拆除或整改并不必然包含在被告巽亿公司的整改范围之内。虽然被告巽亿公司负有协助桃李家园综合楼进行规划验收的义务，但桃李家园一层由于原告麦文锋自行建设的商铺隔墙、厕所等项目无法通过规划验收。因此对原告要求被告巽亿公司30天内完成桃李家园一层01房的规划验收的诉讼请求，本院不予支持。由于没有进行规划验收，而且当事人对原告麦文锋所有的商铺范围存在争议，相关测绘工作没有进行，故不存在办理房地产权证的前提。对原告麦文锋要求被告巽亿公司60天内办理完毕桃李家园一层01房产权登记手续的诉讼请求，本院也不予支持。原告麦文锋已经实际占有、控制了涉案房屋，因此对原告要求被告巽亿公司交付涉案房屋（桃李家园一层01房）的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋没有进行规划验收和消防验收，不能进行使用，原告麦文锋也不能通过使用、出租涉案房屋取得收益。因此原告麦文锋要求被告巽亿公司赔偿延迟交还商铺造成的经济损失，依据不足，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：驳回原告麦文锋的全部诉讼请求。本案受理费63740元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 代 敏审 判 员 胡小青人民陪审员 廖丽珊二〇一三年八月八日书 记 员 杨 升 关注微信公众号“”