（2013）南民初字第768号
裁判日期: 2013-08-08
公开日期: 2014-07-01
案件名称
李玲玉与刘学文、刘亮亮租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
长春市南关区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李玲玉,刘学文,刘亮亮
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条，第九十四条
全文
长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第768号原告李玲玉，女，汉族，住长春市。委托代理人谷玉昆，长春市盛强法律服务所法律工作者。被告刘学文，男，汉族，住长春市。被告刘亮亮，男，汉族，住长春市。二被告委托代理人李嫦艳，吉林实达律师事务所律师。李玲玉与刘学文、刘亮亮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李玲玉及其委托代理人谷玉昆，被告刘亮亮及其二被告委托代理人李嫦艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玲玉诉称，甲方过错，赔偿乙方经济损失，摊位租赁合同是格式合同，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定范畴。甲方违约后，须用约束乙方条款反作于甲方，如抵押金2000元，须双倍返还乙方。5%滞纳金，本条款适用反作于甲方。格式合同无效，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定范畴。综上所述，凡是约束乙方条款，因甲方过错造成损失的，须反作于甲方。故请求判令终止租赁合同，被告退还摊位费余额15，386元、抵押金4，000元、5%滞纳金，5，385元、停业损失1，820元、装修费29，221元；农贸市场查封停业之日起，终止租赁合同。索赔项目明确的，请速裁，复杂项目可告知另行起诉，诉讼费由被告负担。被告刘学文、刘亮亮辩称，1、原告诉被告刘亮亮，主体不适格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。本案中宏运农贸市场工商营业执照登记的业主为刘学文，故原告诉被告刘亮亮于法无据。2、原、被告签订宏运农贸市场租赁摊位合同书合法有效。原、被告双方订立农贸市场摊位租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性禁止性规定，该合同合法有效，对当事人双方具有法律约束力，任何一方都应全面履约。基于农贸市场经营项目的复杂多样性，合同中被告对租赁摊位原告在履行义务及有效进行市场管理方面作了较为详细的约定如文明经商、安全防火及经营范围等，这些合同条款并非合同法40条所指的免除市场管理者责任、加重原告责任、排除对方权利的条款，也并非合同法五十二条五十三条规定的合同无效的法定情形及合同无效的免责条款，并且原被告经双方协商一致，与2012年7月3日签订了《宏运农贸市场租赁摊位合同书》，合同内容是双方真实意思表示故该合同合法有效。3、原告违约在先，事实清楚，证据充分。原告从2013年2月17日后一直没出摊经营，此项事实有市场管理人员叶青、苑伟娟及考勤记录册、长春国安公证书等一系列证据为凭。根据双方所签租赁合同第六条之规定：乙方租用摊位如3-5天没人经营，按照自动放弃处理，甲方有权收回摊位并不返还剩余租金和抵押金；第七条、第十三条约定：原告不能经营时，被告不返还剩余租金和抵押金，被告有权对摊位重新对外招商。《合同法》九十四条规定，当事人可以约定一方解除合同条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。由于原告先行违约，按照合同约定被告及时向原告下发解除合同通知书。而宏运农贸市场是在与原告解除合同后，于2013年3月13日停业整改到4月16日消防验收合格恢复营业，并且被告在消防验收合格后，及时向没有违约的业户发出恢复营业通知书。故被告宏运农贸市场，在原告不出摊经营之前不存在致使原告合同履行不能或合同目的不能实现的违约事实。由于原告违约在先，故原告主张停业损失及装修费无法及事实依据，被告不予承担。4、原告主张双倍返还抵押金无法律依据。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、抵押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。在本案中，原被告双方在租赁合同中约定的抵押金条款，对于“抵押金”并没有采取“定金”的表述，条款内容也没有定金罚则的适用情形，且“押金”仅仅单方指向承租方，而没有指向包括出租方在内的双方，出租人设置押金条款的目的是让承租人以金钱形式提供一定的担保。但这种担保不能等同于法律所规定的定金，我国《合同法》第115条明确规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因而，抵押金并不能判断为属于定金，故原告主张双倍返还抵押金不予支持。5、原告主张5%滞纳金，租赁合同条款并没有约束甲方，故不能推断反作用于被告。6、根据民事案件一事不再理的原则，我国民事诉讼法第一百一十一条第（五）项规定：“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外。”故原告主张此案件复杂项目另行起诉无法律依据不予支持。综上所述，代理人认为原告与被告签订宏运农贸市场摊位租赁合同合法有效，原告违约在先，事实清楚，证据确实充分，原告诉请要求被告退还剩余租金、双倍返还抵押金及承担5%滞纳金、停业损失、装修费及诉讼费用，缺乏事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，二被告系父子关系。2012年7月3日原告李玲玉（作为乙方）与被告刘学文经营的南关区宏运农贸市场（作为甲方）签订《宏运农贸市场租赁摊位合同书》一份，合同约定：宏运农贸市场租赁给原告面积36平方米，用于经营日杂，租赁期限为一年，抵押金为人民币2，000元，年租金为人民币43200元。合同约定：乙方租用的摊位如三至五天没有人经营，按自动放弃处理，甲方有权收回摊位，抵押金和剩余租金不返，经营期间不允许迟到早退，否则给予经济处罚50-200元；乙方如不能经营时，市场不返还剩余租金及抵押金，乙方并承担赔偿甲方每天5%的滞纳金，如不交每天5%滞纳金，甲方有权扣除抵押金，并留置乙方经营用品，乙方承担保管费用，摊位重新招商。合同签订后，原告于合同签订当日向南关区宏运农贸市场缴纳租金人民币43200元、抵押金2，000元。另查，宏运农贸市场营业执照登记面积为1997平方米，2013年3月12日，宏运农贸市场因消防不合格被长春市公安局南关区分局消防科查封，2013年4月16日，宏运农贸市场其中使用面积500平方米经长春市公安局南关区分局消防科检查合格，并颁发了长南公消安检许字（2013）第020号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。开业时间为2012年7月21日。本院认为，原告与被告刘学文所开的南关区宏运农贸市场经理刘亮亮于2012年7月3日所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按协议规定履行各自的义务。该农贸市场未经消防部门消防验收合格即开业经营，致使该农贸市场因消防检查不合格于2013年3月12日被查封，后虽经消防整改，但2013年4月16日也仅有使用面积500平方米消防检查合格。因该农贸市场总面积为1997平方米，为一个整体，现仅有500平方米消防合格，不能排除安全隐患，无法正常经营。故原告要求解除《房屋租赁合同》、退还剩余租金，返还抵押金的请求，应予支持。关于原告主张向被告交纳的抵押金2，000元，应双倍返还一节，因无证据，故不予支持。关于原告主张滞纳金的请求，因双方所签订的合同未约定，故不予支持。关于原告要求给付店面装修费及赔偿经济损失的主张，因店面装修已投入使用，无法确定其实际损失数额，原告主张的停业损失无充分有效的证据证明，故不予支持。关于被告刘亮亮提出其主体不适格一节，虽农贸市场注册业主为刘学文，但该农贸市场系个体经营，刘亮亮系该农贸市场经理，负责该农贸市场经营管理工作，应认定刘亮亮为共同经营者。故被告刘亮亮的该项主张不予支持。关于被告主张合同履行期限应按合同签订之日起计算一节，因庭审已查明该市场开业时间为2012年7月21日，加之合同没有明确约定履行起止时间，故应以开业时间计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款（二）项、九十四条第一款（四）项之规定，经本院第二十五次审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告李玲玉与被告刘学文、刘亮亮于2012年7月3日签订的《宏运农贸市场租赁摊位合同书》；二、被告刘学文、刘亮亮于本判决生效后立即退还原告剩余摊位租金人民币15，386元；三、被告刘学文、刘亮亮于本判决生效后立即返还原告抵押金人民币2，000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1195元，由被告负担372元，其余由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 王 复审 判 员 刘 爽人民陪审员 姜 军二〇一三年八月八日书 记 员 魏子复 来自