（2013）江安民初字第330号
裁判日期: 2013-08-08
公开日期: 2014-12-11
案件名称
原告ＸＸ绿诉被告邹勤、周斌、杨汝全房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
江安县人民法院
所属地区
江安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ绿,邹勤,周斌,杨汝全
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第二百二十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十三条
全文
四川省江安县人民法院民 事 判 决 书（2013）江安民初字第330号原告ＸＸ绿，女，汉族，1967年7月10日出生，居民，住四川省江安县江安镇西正街**号。公民身份号码：5125291967********。委托代理人王永江，四川蜀南律师事务所律师。被告邹勤，女，汉族，1956年9月1日出生，居民，住四川省江安县江安镇钟胡家巷11附**号。公民身份号码：5125291956********。被告周斌，女，汉族，1970年8月28日出生，居民，住四川省江安县江安镇桂花街*号。公民身份号码：5125291970********。被告杨汝全，男，汉族，1964年7月15日出生，居民，住四川省泸州市纳溪区顺江街**号楼*单元*号。公民身份号码：5105021964********。三被告委托代理人王晓刚，四川酒都律师事务所律师。原告ＸＸ绿诉被告邹勤、周斌、杨汝全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王永江，被告邹勤、周斌、杨汝全及三被告共同委托代理人王晓刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ绿诉称，2009年11月8日，原告与三被告签订一份歌帝KTV歌城合伙协议。按照协议约定，原告与三被告共同出资36万元开办歌帝KTV歌城，被告邹勤与周斌（各自出资6万元）作为一股出资12万元，原告与被告杨汝全各自出资12万元，合伙经营期限为六年，经营场地是原告之前向江安县资产经营投资公司（以下简称投资公司）租赁的两间房屋，租赁期限为三年，即从2009年10月1日起至2012年9月30日止，另租赁原告所有的两间房屋，没有签订书面的房屋租赁合同，但原告与被告口头约定参照与投资公司签订的合同内容执行。协议签订后，原告按照口头约定每月收取房租720元。原告与被告为了经营便利，将原告所有的63号房屋与投资公司的61号房屋打通，将原告所有的63号房屋的楼梯、厕所、厨房拆除改建为歌厅的吧台和保管室，把楼梯改建在投资公司61号房屋处；将原告所有的61号房屋两间包房改建为休息厅，在65号房屋背后属于投资公司的房屋内修建了一个厕所、厨房。歌厅经营至2012年9月30日止。因江安县资产经营投资公司按照合同约定要求收回出租的房屋，致使原告与三被告之间的合伙经营无法继续。2012年11月12日原告与被告经商议停业，并对合伙期间的财产和设备以及资金进行了分配处理。但三被告以原告所有的房屋将来可能被政府拆迁，装修部分将来政府要赔偿为由，认为双方的租赁关系仍继续存在，要求我补偿其装修费50000元，或者等到拆迁后才终止租赁合同，但又拒不支付租金给原告，又不为原告恢复原告，双方无法就解除合伙关系达成一致意见。综上，参照原告与投资公司签订的房屋租赁协议，原告有权收回出租的房屋，特诉来法院请求判决解除原告与被告的房屋租赁合同；被告从2012年10月10日至判决生效之日止按每月30元／平方米计算向原告支付房租；由被告拆除装修在原告房屋内的三分之二的附属设施或者承担拆除所需的三分之二的费用；由被告恢复租赁原告房屋的原状或者承担恢复原告所需的三分之二的费用。三被告共同辩称，原告ＸＸ绿与被告不存在房屋租赁合同关系，ＸＸ绿称与协商解除租赁合同关系未果与事实不符；如果人民法院认定ＸＸ绿与被告存在房屋租赁合同关系，那么ＸＸ绿与被告仅是不定期租赁合同关系。现ＸＸ绿与被告已于2013年1月6日散伙，不再经营歌城，2013年1月5日已结清ＸＸ绿的房屋租金，ＸＸ绿与被告之间的租赁关系因此而解除，且ＸＸ绿能够独立占有、处分和使用该门市，被告方也并没有强占该门市，ＸＸ绿诉求收回房屋及解除房屋租赁合同关系纯属多此一举；ＸＸ绿要求被告拆除附属设施或承担拆除所需费用于法无据，ＸＸ绿与被告合伙经营歌城，共同对ＸＸ绿门市进行装修，对ＸＸ绿门市装修已经ＸＸ绿同意。对未形成附合的装饰装修物已由ＸＸ绿与被告共同处理，而形成附合的装饰装修物，法律没有规定由承租人拆除，因此，ＸＸ绿要求被告拆除附属设施或承担拆除所需费用于法无据；ＸＸ绿要求被告恢复ＸＸ绿门市的原状或由被告承担恢复原状的费用于法无据，本案ＸＸ绿作为经营歌城的合伙人同意对其门市进行装饰装修，现请求被告恢复原状或承担恢复原状的费用不应得到法院支持。综上所述，ＸＸ绿与被告之间不存在租赁合同关系，ＸＸ绿要求支租金、拆除装修附属设施、恢复原状无事实证据及法律依据，请求人民法院依法驳回ＸＸ绿的诉讼请求。经审理查明，原告ＸＸ绿系江安镇建设路63、65号房屋的所有人。2009年11月8日，原告与三被告签订歌帝KTV歌城合伙协议，原告甲方为原告ＸＸ绿算一份，乙方为被告邹勤、周斌算一份，丙方为被告杨汝全算一份。合伙协议约定：甲乙丙三方前期各自融资12万元，原告ＸＸ绿前期融入12万元包括支付国资公司三年房租5.184万元，交给国资公司保证金1万元，ＸＸ绿门市1年房租1.728万元，王品茶楼转让费3.8万元，剩余部分现金补足。合伙经营期限为六年，营业场地为原告ＸＸ绿位于江安镇建设路63、65号房屋和租赁江安县资产经营投资有限公司位于江安镇建设路59、61号房屋。协议签订后，各方按照合伙协议的约定履行了义务，并以原告ＸＸ绿的名义申请了个体工商户营业执照，字号为江安县江安镇蓝港音乐会所（执照有效期为2010年8月10日至2011年12月30月）。原告与被告为了经营便利，将原告所有的63号房屋与投资公司的61号房屋打通，将原告所有的63号房屋的楼梯、厕所、厨房拆除改建为歌厅的吧台和保管室，把楼梯改建在投资公司61号房屋处；将原告所有的61号房屋两间包房改建为休息厅，在65号房屋背后属于投资公司的房屋内修建了一个厕所、厨房。江安县资产经营投资有限公司分别于2012年6月25日和2012年9月4日通知原告将于2012年9月30日收回出租的房屋，且原告ＸＸ绿位于江安镇建设路63、65号房屋已纳入政府拆迁计划，江安县国有土地征补中心已就拆迁补偿与原告进行了协商，至本案开庭审理前，原告与江安县国有土地征补中心未达成拆迁补偿协议。2013年1月5日和2013年1月6日，原告与三被告共同协商通过变卖、抵扣等方式对合伙期间的设备等和对外债务进行了处理。在2013年1月5日资产处理协议中记载：“……扣去欠ＸＸ绿去年房租4000元……”。成都政通资产评估事务所受三被告委托，出具成政通评报字（2013）第60号评估报告书。评估方法为重置成本法；评估范围和对象为江安县江安镇建设路KTV歌城81、83号的合伙资产（装修装饰部分等），其中包括委托评估的明细资产项目以委托方填报的资产评估明细申报表为准；评估结论为重置全价为247642.09元，评估价值为185731.57元。上述事实有原告提供的房产证和土地使用权证复印件、合伙协议、房屋租赁合同、营业执照复印件、通知书、2013年1月5日资产处理协议、2013年1月6日的散伙协议；被告提供的合伙协议复印件、2013年1月5日资产处理协议、2013年1月6日的散伙协议、评估报告；本院对江安县国有土地征补中心工作人员的调查笔录，以及各方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告虽然没有签订书面的房屋租赁合同，但合伙协议明确约定原告ＸＸ绿的出资只含一年的房租，以及在2013年1月5日资产处理协议中记载：“……扣去欠ＸＸ绿去年房租4000元……”的约定，可以明确原、被告之间存在房屋租赁合同关系。由于原被告之间没有签订书面的房屋租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原被告之间应视为不定期租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告请求解除原被告之间的房屋租赁合同有法可依，本院依法予以支持。原告请求三被告支付从从2012年10月10日起支付房租，但至2013年1月日止，原告与三被告签订的散伙记录中，并没有提到还欠有房租，且在合伙经营项目停止后，房屋的实际管理权在原告手里，三被告未对房屋占有经营，故原告请求三被告支付房租无事实根据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”之规定，按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。本案中，ＸＸ绿与被告合伙经营歌城，共同对ＸＸ绿门市进行装修，对ＸＸ绿门市装修已经ＸＸ绿同意。对未形成附合的装饰装修物已由ＸＸ绿与被告共同处理，而形成附合的装饰装修物，法律没有规定由承租人拆除，因此，ＸＸ绿要求被告拆除附属设施或承担拆除所需费用于法无据。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，本案ＸＸ绿作为经营歌城的合伙人同意对其门市进行装饰装修，现请求被告恢复原状或承担恢复原状的费用，本院依法不予以支持。据此，依据《合同法》第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ绿与被告邹勤、周斌、杨汝全位于江安镇建设路63、65号房屋的房屋租赁合同。二、驳回原告ＸＸ绿的其它诉讼请求。案件受理费445元由被告邹勤、周斌、杨汝全负担；此款原告ＸＸ绿已预交，由被告邹勤、周斌、杨汝全在本判决生效后十日内向原告ＸＸ绿支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长 李小波代理审判员 郭力瑞人民陪审员 周乾高二〇一三年八月八日书 记 员 杨 美