（2013）一中民少终字第36号
裁判日期: 2013-08-08
公开日期: 2014-07-23
案件名称
天津市甲房地产开发有限公司诉刘某甲商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市甲房地产开发有限公司,刘某甲
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民少终字第36号上诉人（原审被告）天津市甲房地产开发有限公司���住所地天津市武清区。法定代表人石某甲，总经理。委托代理人何某甲，天津某律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘某甲，女，2005年出生，汉族，现住北京市海淀区。法定代理人曾某甲（被上诉人之母），女，1978年出生，汉族，现住北京市海淀区。委托代理人刘某甲，北京某律师事务所律师。上诉人天津市甲房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2013）武民二初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津市甲房地产开发有限公司委托代理人何某甲、被上诉人刘某甲委托代理人刘某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年2月15日原、被告签订《天津市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于天津市武清区大孟庄镇103���道西侧东篱庭院XX园XX号楼，房屋总面积为231.91平方米，单价为7691.52元／平方米，总房款为1783740元；交房日期为2012年7月31日；付款方式和付款时间为原告于2011年2月22日前一次性付清全部购房款；除遇不可抗力外，被告如未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息……如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息……此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金，同时双方还就原告逾期付款的处理、商品房建筑面积与销售面积差异的处理等相关事项亦进行了约定。合同签订后，原告依约于2011年2月15日一次性将房屋全部价款1783740元存入被告新建商品房预售资金监管账户。同日，原告另向被告支付契税、住宅维修基金共计71350元，被告并向原告出具了往来收据。后被告未能依约定日期交付涉案房屋，故原告起诉至法院。另查明，原告系无民事行为能力人，案外人曾某甲系原告之母，其代理原告与被告签订上述合同并履行交纳款项义务。再查明，天津市国土资源和房屋管理局印发的《关于本市及非本市户籍居民家庭在津购买住房有关问题的通知》（津国土房市（2011）63号）自2011年3月1日起施行；被告因尚未完成涉案房屋燃气、供暖、供电等相关配套设施的施工而未能办理《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，截至目前涉案商品房不具备交付使用条件，且被告不能确定具体的房屋交付时间。一审法院认为，案外人曾某甲作为原告的法定代理人，其代理原告与被告所签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反天津市关于非户籍居民家庭在本市购房的相关调控政策，合法有效，应受法律保护，双方均应遵循诚实信用原则，���照合同约定全面履行各自的义务。对于涉案房屋买卖合同的买受人（原告）而言，订立合同的目的即为取得房屋所有权，享有对房屋的实际占有、使用、收益及处分权。但合同签订后，原告依约定期限付清了全部房屋价款及契税、住宅维修基金，被告却未能依约定日期交付房屋，构成违约，理应承担本案的全部责任。被告虽抗辩称双方所签《天津市商品房买卖合同》第五条明确约定如出卖人（被告）逾期交房，双方选择继续履行合同而非解除合同，但至本案成讼后被告尚未完成涉案房屋燃气、供暖、供电等相关配套设施的施工，从而不符合办理《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的条件，且庭审中被告就涉案商品房配套设施的完工时间及商品房交付使用时间均明确表示无法确定，即原告的预期合同目的无明确的实现期限，涉案商品房交付使用的合同目的无��实现，故原告主张解除涉案商品房买卖合同的请求，法院予以支持。对于原告要求被告协助办理契税、住宅维修基金退还手续的主张，因上述款项系合同解除后理应返还的财产，且该款项亦由被告代收、代缴，故被告应对该款项的返还负有协助义务。对于原告主张的违约金，因涉案商品房买卖合同系因被告迟延履行的违约行为致使合同目的无法实现而解除，故原告主张继续适用违约金条款，法院予以支持，但原告主张违约金的起始时间有误，依合同约定违约金的计算时间应自被告逾期交房超过90日后起算，即自2012年10月30日起算至2013年3月31日（原告主张的截止时间），共计153天，违约金应为178.37元（总房款的万分之一）×153天=27290.61元，对于原告主张的违约金超出部分，法院不予支持。据上情，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条一款（四）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决：“一、解除原、被告于2011年2月15日所签《天津市商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房款1783740元，此款于本判决生效后三日内付清；三、被告偿付原告违约金27290.61元，此款于本判决生效后三日内付清；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。四、被告于本判决生效后三日内协助原告办理契税、住宅维修基金的退还手续。案件受理费10940元，原告负担89元，被告负担10851元。”一审法院判决后，上诉人天津市甲房地产开发有限公司不服一审判决，上诉来院。上诉人认为，一审判决适用法律错误，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条明确约定，如出卖人逾期交房，双方选择继续履行合同而非解决合同。该条款已经排除了被上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定享有的法定解除合同权，一审判决强行判令双方解除合同于法相悖。上述合同第五条已就上诉人逾期交房应承担的违约责任进行了明确约定，即依约向被上诉人支付违约金及逾期利息，而一审判决却超出合同范围，额外判令上诉人承担了解除合同责任，这不但加重了上诉人的违约责任，也会造成开发商与买房人签订的《天津市商品房买卖合同》合法效力被恶意损毁，造成极其不良的社会影响。另外，被上诉人并未向上诉人发出过交房催告，故其不享有解除合同权。本案涉诉房产上诉人早在2011年10月31日就已经完成了主体工程并验收完毕，现配套工��也正在施工中，近期即将完工，上诉人完全有能力尽快将涉案房产交付给被上诉人使用，并且被上诉人在一审庭审中也表示合同目的可以实现。关于违约责任问题，双方在合同中所约定的违约责任，是在继续履行合同的情况下的违约责任，而一审判决却在判令双方解除合同的情况下，又判令我公司承担合同约定的违约责任，没有合同及法律依据。故请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人除当庭陈述、提交书面意见外，未提供任何新证据。原审人民法院认定事实无误，本院予以确认。案经本院调解，双方仍各持己见。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被上诉人依约履行了交付房款的义务，上诉人亦应履行在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋的义务。本案涉诉房屋上诉人应于2012年7月31日向被上诉人交付，但该房屋至今仍未完成各项配套工程，也未能取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，具体交房日期尚无法确定，上诉人的行为已经构成违约。在双方签订的《天津市商品房买卖合同》中虽然约定上诉人逾期交房，双方继续履行合同条款，但对于违约期限约定并不明确，涉诉房屋至今无法确定交房日期，被上诉人作为守约方依《合同法》规定提出解除合同，并提前三个月通知了上诉人，被上诉人行使的合同解除权符合法律规定。上诉人关于依双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定不应承担解除合同责任的主张，依据不足，本院不予支持。一审法院判令双方解除合同，并不影响合同中关于违约条款的适用，上诉人仍应承担相应的违约责任，因此一审法院判令上诉人承担支付违约金的责任符合法律规定，数额亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费21099元，由上诉人天津市甲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 强代理审判员 侯金砖代理审判员 纪曼丽二〇一三年八月八日书 记 员 路 诚附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法���正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”