（2013）溧民初字第732号
裁判日期: 2013-08-08
公开日期: 2014-03-05
案件名称
刘玉春与冯雅琳房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
南京市溧水区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘玉春,冯雅琳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款
全文
南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2013）溧民初字第732号原告刘玉春，女。委托代理人刘金荣（原告父亲），男。委托代理人马圣菊，江苏崔武律师事务所律师。被告冯雅琳，女。原告刘玉春诉被告冯雅琳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘玉春的委托代理人马圣菊与被告冯雅琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉春诉称，2003年9月21日，被告与原告丈夫张安忠订立了一份房屋买卖协议，协议约定：张安忠以15万元人民币将位于永阳镇工农兵双塘自然村的私房一幢出售给被告。而被告不是本农村集体内村民，最终无法办理产权过户。为顺利过户，2003年11月1日，被告串通其兄张杰，让属于本集体村民的张杰与张安忠又签订了一份虚假的房屋买卖协议，将该房屋转让给张杰，但协议实际并未履行，张杰未支付房款，只是一份虚假的协议而已。该房屋系原告夫妻共同财产，起初原告对合同订立一事并不知情，买卖没有经过原告的意见。后来原告知道了此事，非常气愤，以致气病现身体仍然欠恙。原告一直都不同意出售房屋。合同订立后，被告曾找过原告告知此事，原告坚决答复不卖。后因丈夫张安忠有赌博恶习，欠了不少赌债，为防止房款进入张安忠的口袋又赌输掉，原告迫不得已收了被告7.5万元，但仍不同意卖房。原告认为，该房屋系夫妻共同财产，买卖应当经二人协商一致，否则系效力待定的合同，后原告明确不卖，协议最终无效。其次，农村宅基地不能买卖，房屋产权只能在本集体内流转，而被告并非本集体村民，无权购买该房屋。第二份买卖协议实为虚假协议，也没有法律效力。且该房屋因原告夫妇欠债仍被法院查封无法过户。为此，诉至法院请求判决房屋买卖协议无效。被告冯雅琳辩称，2003年9月21日，被告与原告之夫张安忠签订协议，协议约定张安忠将其私房一幢出售给被告，价款为150000元，协议对房款给付时间，过户、违约等条款作了约定。协议签订后被告按约及时履行了付款义务，张安忠将房屋也交付给了被告，被告一直居住至今。被告并没有串通其兄张杰，整个村都知道此情况。原告认为卖房不知情不是事实，原告父母和其哥哥都住在此村，如果原告不知情怎么还收被告房款75000元。因此被告认为，其与张安忠签订的房屋买卖协议是有效的。经审理查明，2003年9月21日，被告冯雅琳与原告的丈夫张安忠签订房屋买卖协议书，协议约定：溧水县永阳镇工农兵村双塘自然村村民张安忠，将私房一幢出售给冯雅琳，张安忠在2003年10月1日前将此房让给冯雅琳，房屋总价为150000元（不含过户费）。冯雅琳交定金5000元给张安忠，交钥匙时付125000元（不含定金），余款在所有手续办理齐全时再付清，过户费由购房者承担。如一方违约，违约方支付守约方违约金5000元。协议签订后冯雅琳按照约定履行了给付购房款的义务。2003年9月30日张安忠将房屋钥匙交付给被告冯雅琳，被告于2003年10月1日入住该房屋（房产证号为：溧房权证初字第20109**号）至今。另查明，因被告冯雅琳并非双塘自然村村民，而系北门村村民，被告冯雅琳的哥哥张杰系双塘村村民，故为了办理过户手续，以张杰的名义与张安忠在2003年11月1日又签订了一份房屋买卖协议，实际该协议并未履行，该房屋从2003年10月1日至今一直由被告冯雅琳居住。再查明，截止2013年3月20日以张安忠名义登记的房产在溧水县房管所房产仅此一处。该房产在2009年6月份，被南京市栖霞区人民法院查封，查封期自2009年6月22日至2011年6月21日，经查询，该房产现仍未予以解封。又查明，2005年因工农兵村撤组建制，本案房屋所涉土地已从农村集体土地变为国有土地性质。上述事实，有原、被告提供的书证、南京溧水区房地产管理所查询结果证明、南京市人民政府宁政复（2005）61号文件、庭审笔录等证据证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告丈夫张安忠与被告冯雅琳于2003年9月21日签订房屋买卖协议后，被告履行了付款义务，原告将涉案房屋交付于被告且由被告占有、使用该房屋至今，现原、被告双方对此均不持异议，本院对该事实予以确认。因涉案房屋所属土地当时为集体土地，且被告并非系该集体组织成员，依相关土地管理法律、法规的规定，被告不能经过政府的审批许可而取得该宅基地的使用权，故该买卖协议于2005年之前并不能对双方当事人发生法律效力。但该房屋所占用土地的性质于2005年之后已从农村集体土地转变为国有土地，故影响认定该买卖合同为有效合同的因素已消除，现被告可依法向有关部门申请该房屋的过户手续，故该合同的效力进行了补正，合同有效的条件已成就，因此，对原告刘玉春请求判决该房屋买卖协议为无效协议的诉请，本院不予支持。诉讼中，被告刘玉春提出其为该房屋的共有人，但该房屋的转让未得到其同意而主张该协议无效，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，结合原告事后知情该房屋买卖协议且收取被告购房款75000元的案件事实，对被告主张房屋转让协议未经其同意而无效的抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第二款、以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告刘玉春的诉讼请求。本案诉讼费3300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3300元。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，帐号033401059040001276。审 判 长 戴祖庆审 判 员 戚魏慧人民陪审员 陈语智二〇一三年八月八日书 记 员 韩 琳 来源：百度“”