（2020）黔0111民初627号

裁判日期: 2013-08-08

公开日期: 2020-06-22

案件名称

郎需林、孙明琴等与贵州美成房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

贵州省贵阳市花溪区人民法院

所属地区

贵州省贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

郎需林；孙明琴；贵州美成房地产开发有限公司；贵州雅仕居物业管理有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第六条；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第一项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第二项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第三项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第四项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项；《中华人民共和国合同法》:第五十八条；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十三条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第三款

全文

文书内容贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初627号原告：郎需林，男，1974年3月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告：孙明琴，女，1977年2月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：郎需林，系其丈夫，特别代理。被告：贵州美成房地产开发有限公司（以下简称美成房开公司），住所地贵州省贵阳市南明区解放西路222号。法定代表人：肖玉方，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹飞，该公司员工。被告：贵州雅仕居物业管理有限公司（以下简称雅仕居物业公司），住所地贵州省贵阳市南明区解放西路345号五层（遵义社区）。法定代表人：王平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：路黔峰，该公司员工。原告郎需林、孙明琴与被告美成房开公司、雅仕居物业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告郎需林及其作为孙明琴的委托诉讼代理人及被告美成房开公司委托诉讼代理人邹飞，被告雅仕居物业公司委托诉讼代理人路黔峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎需林、孙明琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告三通费6000元。2.判令被告自2013年8月8日起，以6000元为基数，按银行贷款年利率4.75%支付原告资金占用费至退还款项为止。3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房一套。房屋建成交付时，被告告知原告需代收煤、电、有线电视初装费6000元，原告向被告交纳了该款项。2019年，原告通过媒体报道才知道根据相关规定，煤、有线电视等房屋附属设施建设安装费用已包含在商品房销售价格中，被告的收取行为违反了法律法规相关规定，无合法依据，应当退还，并应支付资金占用费。为维护原告合法权益，现诉至法院，诉请如前。被告美成房开公司辩称，不同意退还三通费，被告美成房开公司销售的是双限房，项目成本经过小河住建局测算，当中没有包括三通费的费用，而且同时期其他房开公司也收取了三通费。贵阳市政府就三通费的回复也说明了相关费用的收取。被告雅仕居物业公司辩称，2012年10月22日，被告雅仕居物业公司成立，成立起因是被告美成房开公司正在负责开发的美成新都楼盘，其办理预售许可证时需要明确前期物业单位。2012年12月19日，被告雅仕居物业公司通过当时经开区住建局物管处招投标，中标为美成新都前期物业管理单位。2014年6月初，被告雅仕居物业公司入驻美成新都楼盘，开始前期物业管理工作直至现在。2016年3月23日，被告雅仕居物业公司与被告美成房开公司进行分离，自主盈亏，不再受被告美成房开公司领导。公司分离时，被告美成房开公司提出，由于前期该公司一直使用被告雅仕居物业公司的财务章收取业主的“三通费”和“房屋维修基金”，为保持收费一致性，还将继续使用财务章收取上述费用的同时，由被告美成房开公司给被告雅仕居物业公司出具《情况说明》，表示由此产生的一切责任和纠纷由被告美成房开公司承担，与被告雅仕居物业公司无关，故被告雅仕居物业公司财务凭证上至今没有一笔收费凭证和相关的收据底单，而为避免引起业主误解，被告雅仕居物业公司于2019年初向被告美成房开公司提出，上述费用今后由其直接收取，不再使用被告雅仕居物业公司公章。本次案件原告均是美成新都的业主，诉请请求涉及“三通费”等，已生效的判决书都判定上述请求与被告雅仕居物业公司无关，请求法院驳回原告对被告雅仕居物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告美成房开公司系美成新都住宅小区的开发建设单位，被告雅仕居物业公司系为该小区业主提供物业服务的公司。《商品房买卖合同》签订情况、相关约定内容、款项交付情况： 购房人 郎需林、孙明琴 出卖人 美成房开公司 签订合同时间 2013年 8月 8日 房屋坐落 贵阳市花溪区小河松花江路美成新都B组团第7幢 1单元3层2号 商品房价格约定内容 第七条:商品房总价款354749元。……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。 出卖人就基础设施等的承诺 第十二条第一款：“城市基础设施1、上水、下水交付时达到使用条件。2、供电交付时达到使用条件。3、燃气达到相关部门规定的使用条件。 第二十九条约定 ……双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。…… 合同附件五约定 ……2、煤气、水、电、有线电视等配套设施建设安装费不包含在该商品房总价款中，所产生的建设安装费以及开通费用由买受人自行承担。 附件十二补充协议约定内容 3.1……《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表、独立水表、独立煤气表、有线电视等配套设施建筑安装费及开户费、可视对讲系统等代收费用。……该房屋交付使用后，买受人须自行承担水、电、煤气、有线电视、宽带网络等有关设施开通所产生的相关费用。 三通费交付情况 2013年8月8日，原告交纳了6000元，被告雅仕居物业公司向原告出具收款收据，载明6000元为代收三通费，未注明三通费具体包括哪些项目及各项目具体金额。 原告诉请的资金占用损失 以6000元基数，从交费之日起按照年利率4.75%的标准支付至被告实际退还款项之日止。 被告雅仕居物业公司提交了一份被告美成房开公司于2016年8月25日向其出具的《情况说明》，内容为：“我司美成新都项目以贵州雅仕居物业管理有限公司名义收取的房屋维修基金、三通费（智能化、宽带有线电视、燃气），由此产生的一切责任和纠纷由贵州美成房地产开发有限公司无关”。被告雅仕居物业公司通过上述《情况说明》拟证明该公司是受被告美成房开公司委托收取三通费，相应的法律后果与其无关。贵阳市中级人民法院在（2019）黔01民终4413号民事判决书中载明：“另外查明，美成房开开发的‘美成新都’楼盘总户数为1302户，收取购房户的6000元包括：小区智能化系统1336元、宽带有线电视系统1646元、燃气系统3018元”。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、收款收据、情况说明等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告美成房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告所交款项的收据虽由被告雅仕居物业公司出具，但约定收款内容的《商品房买卖合同》系原告与被告美成房开公司所签订，故原告所交费用实际由被告美成房开公司收取，应由被告美成房开公司承担相应的责任。原告要求被告雅仕居物业公司共同承担返还责任，本院不予支持。本案票据上载明的为三通费6000元，原告主张该6000元即为水、电、燃气的建设安装费，但根据已生效的（2019）黔01民终4413号民事判决书中查明的事实，被告美成房开公司收取的款项中除了宽带有线电视系统费、燃气系统费外，还包括小区智能化系统1336元，本院以此为据进行认定。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，燃气、有线电视设施系房屋的配套设施，属于被告交付房屋时必备的内容，相应的建设安装成本也应由被告承担。虽然双方在附件五及补充协议中对合同第七条的相关约定进行了变更，但根据《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定，以及《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款之规定，被告美成房开公司将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此《商品房买卖合同》附件五以及附件十二关于由买受人承担水、电、煤气、有线电视等有关设施建设安装及开通所产生的相关费用的约定应属无效，被告应退还原告所交纳的三通费用。但由于被告美成房开公司所收取的6000元中还包括了小区智能化系统产生的费用1336元，该设备不是房屋交付标准中必需的设备，而是为了方便用户并提高居住质量而由被告美成房开公司安装，原告接受并使用了该设备，就应当承担相应的费用，故应在原告所交的6000元费用中扣除1336元，即被告美成房开公司应当退还原告4664元。被告收取三通费的行为无合法依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,故按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2013年8月8日起计算至实际退还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州美成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郎需林、孙明琴三通费4664元，并支付资金占用费(资金占用费以4664元为基数,按中国人民银行同期存款利率为标准，从2013年8月8日起计算至实际退还之日止）；二、驳回原告郎需林、孙明琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州美成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员　　吴怔秋二〇二〇年四月二十七日书记员　　张艺群 来源：百度搜索“”