（2013）浙湖民终字第339号

裁判日期: 2013-08-08

公开日期: 2014-08-13

案件名称

张骞与朱伟祖排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

浙江省湖州市中级人民法院

所属地区

浙江省湖州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱伟祖,张骞

案由

排除妨害纠纷

法律依据

全文

浙江省湖州市中级人民法院民事判决书（2013）浙湖民终字第339号上诉人（原审被告）：朱伟祖。被上诉人（原审原告）：张骞。委托代理人：孙晓明、程李斌。上诉人朱伟祖与被上诉人张骞排除妨害纠纷一案，长兴县人民法院于2013年6月13日作出（2013）湖长民初字第637号民事判决，朱伟祖不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理认定：2009年12月30日，长兴淘宝小商品城经营有限公司经各商铺业主委托将长兴县金陵商厦4楼28号-33号、35号-41号、79号-83号、85号-92号共26间商铺出租给了朱伟祖，并于当日签订《金陵商厦商铺出租合同》。合同约定租赁期为3年，自2010年2月26日至2013年2月25日止。因《金陵商厦商铺出租合同》即将到期，28、30、31、40、83、85、87、91、93号商铺业主或其委托的代理人与张骞签订了《租房协议》，租赁期限自2013年2月26日至2023年2月25日止，另协议中对租金、付款方式及违约责任也进行了约定。但朱伟祖在《金陵商厦商铺出租合同》约定的租赁期限到期后拒不腾空28、30、31、40、83、85、87、91、93号商铺，张骞与其协商无果，遂纠纷成讼。原审法院审理认为：张骞与金陵商厦商铺业主之间的房屋租赁合同关系系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。朱伟祖与业主之间的房屋租赁合同到期后并未能及时将28、30、31、40、83、85、87、91、93号商铺腾空交付业主，致使张骞不能正常使用商铺进行经营活动，且张骞在与业主签订《租赁协议》当日已将第一年租金付清，故朱伟祖的行为已经违约，并造成了张骞的房屋租金损失。张骞作为利益相对人，有权要求朱伟祖在合理期限内将上述商铺腾空并赔偿损失。因此，对张骞要求朱伟祖立即腾空金陵商厦4楼28、30、31、40、83、85、87、91、93号商铺并按张骞与该十位业主签订的房屋租赁合同的约定赔偿租金损失11521元（自2013年2月26日计算至2013年4月25日，2013年4月26日以后的租金损失按照《租房协议》约定计算至朱伟祖腾空房屋时止）的主张予以支持。对于朱伟祖关于其对本案所涉商铺的租赁具有优先承租权的抗辩主张，由于我国现行法律、法规对于优先承租权并无强制性规定，对于本案所涉优先承租权，可遵循有约定从约定的法律原则，而朱伟祖与业主之间并无此相关约定，故对该项抗辩主张不予支持。关于金陵商厦4楼29、79号商铺的诉讼主张，因张骞并未能提供足够的证据对该两个商铺的所有权情况或所有权人委托他人代签《租房协议》的真实性予以证明，故对该两个商铺在本案中不予处理，对张骞的该项诉讼主张，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定作出判决，一、朱伟祖在判决生效后十日内腾空金陵商厦4楼28、30、31、40、83、85、87、91、93号商铺；二、朱伟祖在判决生效后十日内给付赔偿张骞的租金损失11521元；三、驳回张骞其他诉讼请求。如朱伟祖未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元，减半收取60.5元，由朱伟祖承担。上诉人朱伟祖不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定上诉人没有优先承租权的事实错误，双方签订的《金陵商厦商铺出租合同》第九条明确约定：乙方（上诉人）如第二年不再续租，必须在第一年租赁到期的前二个月通知甲方（即经营有限公司），否则视为违约，乙方赔偿甲方所受损失。即上诉人未通知经营有限公司不续租的行为应视为作出了续租的意思表示，否则违约。事实上，上诉人并未在租赁到期的前几个月提出不续租的意思表示，而4楼业主及代理方在不通知上诉人的情况下，将上述商铺另租他人。虽然现行法律、法规对于优先承租权确无强制性规定，但根据商业习惯和本案上述合同的约定，应认定上诉人具有优先承租权；原审判决错误认定被上诉人与金陵商厦商铺业主之间为房屋租赁合同关系，被上诉人与业主签订租赁协议时采取了欺骗等非法手段。二、原审判决对被上诉人所举证据认定错误。原审判决认定的上诉人妻子韩素莉于2013年2月27日出具的承诺书不具真实性和合法性，首先，韩素莉只是91号商铺负责人之一，并非上诉人之妻；其次，韩素莉系在不明真相和受惊吓的情况下签字；再次，韩素莉当时仅同意将91号营业房清空并把该营业房的钥匙归还业主，但被上诉人方准备好的承诺书故意遗漏“91号”二字而指向所有店铺。原审判决认定的部分业主于2013年3月5日出具的《情况说明》不具真实性，首先，《情况说明》上业主的签字系假签；其次，说明内容中关于86号业主找上诉人谈续租事宜未果的情况与事实不符，事实上86号业主并未找上诉人相谈，而是上诉人主动通知该业主。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人张骞答辩称：上诉人原租赁合同期限至2013年2月25日止，现租赁期限已到期，上诉人仍非法占有承租房屋。业主与上诉人经对房屋续租情况多次协商未果，因上诉人与业主之间合同到期，现被上诉人与业主分别签订了房屋租赁协议，并支付了第一年租金，且上诉人妻子也承诺于2013年3月3日上午腾空营业房并交还钥匙，而上诉人至今未腾空营业房，导致被上诉人损失。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。二审中，朱伟祖向本院提交朱晓玲的《情况说明》一份，以证明张骞在原审中提供的《情况说明》不属实，张骞质证认为该业主与本案之间关联性，其出具的证言也与本案无关联性。本院认为，该《情况说明》属于证人证言性质，出具证言的证人并非涉案业主，该证人证言不影响本案的实体处理结果，故本院对其证据效力不作确认。经审理，本院二审查明的事实与原审认定的一致。对原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，被上诉人张骞与金陵商厦商铺业主之间的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，上诉人朱伟祖认为该租赁合同并非双方真实意思表示的主张，缺乏事实依据。上诉人主张所谓优先承租权没有法律依据，本院不予支持。上诉人朱伟祖与业主之间的房屋租赁合同到期后，未与业主续签房屋租赁合同，而继续占用金陵商厦4楼28、30、31、40、83、85、87、91、93号商铺，缺乏合同依据，也妨害已经与业主签订合法房屋租赁合同的权利人行使权利。上诉人朱伟祖应腾空金陵商厦4楼28、30、31、40、83、85、87、91、93号商铺，并就对合法租赁房屋的权利人造成的房屋租金损失予以赔偿。综上，上诉人上述理由均不能成立，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，二审应予维持。依照第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121元，由上诉人朱伟祖负担。本判决为终审判决。审　判　长　　冯杰民审　判　员　　邱金海代理审判员　　周寅潇二〇一三年八月八日书　记　员　　贾艳红微信公众号“”