（2013）市民初字第1929号
裁判日期: 2013-08-08
公开日期: 2014-08-29
案件名称
山东良固物业管理有限公司与张西超 物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东良固物业管理有限公司,张西超
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第1929号原告山东良固物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人王政，董事长。委托代理人吕合强，山东智富律师事务所律师。委托代理人张露，山东智富律师事务所律师。被告张西超，男，1975年1月23日生，汉族，无业，住济南市。委托代理人殷培刚，男，济南长清诚业法律服务所法律工作者，住济南市。原告山东良固物业管理有限公司与被告殷培刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘大为独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东良固物业管理有限公司法定代表人王政的委托代理人吕合强、被告张西超及其委托代理人殷培刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东良固物业管理有限公司诉称，原告是龙泰苑的物业服务公司，被告是该小区的业主。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费。自2008年8月20日至2013年12月31日，累计欠费12568.16元，违约金另计。其行为损害了小区其他业主的利益，更损害了物业公司的合法权益。为此诉至法院，请求依法判令被告支付拖欠的物业费12568.16元并支付拖欠日起的利息损失（按银行同期贷款利率计算）。被告张西超辩称，良固物业公司没能按委托合同约定及《物业管理条例》的规定，对业主提供规范化的服务，造成问题众多。一、良固物业公司严重违反委托合同中委托管理事项及物业管理服务质量的内容，已构成根本违约，合同目的无法实现，并且有法定解除的情形。基本事实如下，（1）、环境问题：1、楼梯间、电梯间及地下车库的清扫次数较少，不能按时拖扫走廊及保证电梯间的清洁。2、公共地面垃圾清理不及时，垃圾、宠物粪便不能及时清理，垃圾箱非常脏，周围到处可见垃圾。3、小区废品收购人员长期占用小区大门西侧场地排放废品，严重影响小区的整体形象及环境美观，大大降低了小区的整体档次。4、公共绿地部分绿化无人管理，杂草重生。5、私搭乱建现象严重。3号楼和2号楼之间建筑为不合法建筑，良固物业公司无权建造和出租。3号楼西侧一个简易的板房为违章建筑，严重影响了小区容貌。6、未经公告和征求意见，私自建设广告牌。7、六号楼一楼私自建小菜园现象严重，无人管理。8、个别楼顶私搭乱建现象严重。3号楼2单元地下2电梯门口违法搭建小屋，无人管理。9、消防通道乱停车问题，无人管理。10、路灯损坏严重，无人修理或修理不及时。（2）安全问题：1、小区无夜间值班，见不到保安巡逻，小偷入室盗窃恶性案件时有发生。2、发小广告的络绎不绝，进出小区无人问津。3、车位问题存在严重安全隐患，小区道路两侧停车，导致会车困难，易引起司机视线受困，引发伤人事件；地下停车场消防通道划为车位，如有突发情况会影响正常逃生。小区主干道公共区域及消防通道被划为停车位出租，收入应归全体业主，物业无公告公示出租收支情况。4、入住不久，单元门对讲机就坏了，至今无人修理，单元门失修，损坏严重。5、监控摄像头形同虚设，没有存储系统，监控摄像头仅仅是摆设。6、电梯时常发生故障，电梯门打不开，电梯突然坠落，虽没有出现很大的事故，可是让不少业主都很害怕，存在严重的安全隐患。（3）管理问题：1、物业着装不统一，岗位不明确，物业经理及人员是否培训、是否持证上岗？每个单元无张贴服务人员名字和电话，无反映问题后的解决方案及反馈时间。2、小区没有公示栏，无对其占用小区业主共有财产财务收支情况的公示，严重侵害了广大业主应有的权益。3、服务态度差，反映问题不能及时解决，有时干脆无回音，甚至对反映问题的业主予以警告及恐吓，缺乏物业服务公司应有的服务水平意识。4、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理严重不到位，达不到应有的使用功能。由于房屋建筑质量等问题，不能按合同规定（前期物业合同附则第二十三条），而是一味推诿，将责任转嫁给业主个人。在合同履行过程中，如果出现了法定的可以解除合同的情形，一方当事人就可以依法解除合同，答辩人认为由于良固公司没有完全按照委托合同所约定的事项履行义务，违约在先，具有解除合同的法定事由。二、良固公司仅提供有营业执照及委托合同，而物业公司能否在争议小区实施物业管理，还要举证相应的物业管理资质证据，从而证明其物业管理行为的合法性。根据现有证据表明，良固公司至今尚未取得《物业管理企业资质证书》，而国家对未取得该资质证书的企业是不得从事物业管理的。良固公司在不具有从事物业管理资质的情况下从事物业管理，其权益是非法，不受法律所保护的。三、良固公司未取得《经营服务性收费许可证》，不具有收取物业管理费的条件，其权益同样是非法的。良固公司没有公布执业资质及收费标准，信息极度不透明。同在一个小区，存在不同的收费标准，据了解良固公司收取物业管理服务费，未经物价部门审批，其收费程序是违法的。良固公司在没有取得物价部门的审批的情况下，超出规定按每月每平方米1.2元收取，无合法依据。四、答辩人所居住的小区系山东良固房地产开发有限公司开发建设，房屋交付后出现种种质量问题，不仅有主体、公益设施上问题，还有楼顶、墙面等不宜居住的需维修的问题，但良固公司不履行职责，任其损失扩大。五、良固公司已超出法定保护期限。良固公司主张自2008年8月20日至今的物业管理费，其权益不受保护。综上所述，良固物业管理公司对龙泰苑小区的服务没有达到最基本的物业服务质量，没有按照《国家物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《济南市物业管理办法》、《济南市普通住宅物业服务等级标准》的要求履行其职责，也违反了和业主签署的物业委托管理合同有关委托管理事项，严重侵害了业主应有的权利。在良固物业公司严重违约及有问题不能解决的情况下其再要求收取物业管理费用，是不当的，强烈要求解除与其签订的物业管理委托合同。经审理查明，被告张西超系济南市业主，入住后于2007年8月20日与原告山东良固物业管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》一份，约定有：该物业位于济南市龙泰苑小区3号楼2单元201室，物业费收费标准为住宅按建筑面积1.2元／月／平方米，业主每年交纳一次全年物业管理服务费，以后每次交费应于到期前一个月交纳下一年度的物业管理服务费。被告张西超居住房屋建筑面积为162.8平方米，自2008年8月20日至2013年12月31日期间，被告张西超未交纳物业服务费12568.16元（162.8平方米×1.2元×64个月零10天=12568.16元），原告山东良固物业管理有限公司本次起诉要求被告张西超支付拖欠的物业费12568.16元，并支付利息损失。被告张西超提交了照片一宗，以证实被告居住的小区环境卫生、楼梯问题、车位现状，原告山东良固物业管理有限公司未能按照委托合同约定事项进行物业管理的情况。以上事实，有前期物业管理委托合同、照片及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。原、被告之间签订的《前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效的合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告张西超提出的原告违反委托合同，造成问题众多，存在环境问题、安全问题、管理问题等。本院认为，被告张西超提交的照片并不能反映小区的常态、全貌，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，根据被告张西超提交的照片显示，原告山东良固物业管理有限公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属于一般瑕疵，故对被告张西超的上述抗辩理由，本院不予采纳。关于被告张西超提出的原告山东良固物业管理有限公司的物业管理资质及收取物业费标准的问题，原告山东良固物业管理有限公司与被告张西超签订的《前期物业服务合同》合法有效，根据合同约定被告张西超居住的龙泰苑小区3号楼2单元201室物业服务费按住宅建筑面积收1.2元／平方米／月（含电梯运行费、公共用电等），因此原告山东良固物业管理有限公司收取物业费标准符合合同约定，合法有效。因此对被告张西超的上述抗辩理由，本院不予采纳。关于被告张西超提出的房屋质量问题。本院认为，原告山东良固物业管理有限公司作为小区的物业服务企业，其职能是根据合同约定，对小区内共用部分的设施、设备进行管理、维护及维修，产权人的房屋及家中设施存在的问题，应分清责任，因房屋质量问题引起，此并不属于物业公司的责任范围，且被告张西超并未能举证证明原告山东良固物业管理有限公司对上述出现的问题存在过错，被告张西超可以通过其他的法律途径向责任人主张权利，故被告张西超的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于被告张西超提出的诉讼时效的问题。物业服务费的收取依据是物业管理服务合同，因此，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应视为一个整体，而业主每个季度缴纳的物业服务费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。因原告山东良固物业管理有限公司一直为龙泰苑小区提供物业服务，故不存在最后一期物业服务费缴纳期限届满之日的起算时间，因此本案不存在诉讼时效的问题。因此被告张西超该辩称证据不足，本院不予支持。被告张西超未向原告山东良固物业管理有限公司交纳2008年8月20日至2013年12月31日期间的物业服务费已经构成违约，原告山东良固物业管理有限公司要求被告张西超补交，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的利息损失问题，本院认为，被告张西超并非无故不及时交纳物业服务费，不宜让被告张西超承担利息损失，故对原告山东良固物业管理有限公司要求被告张西超承担利息损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张西超于本判决生效之日起十日内给付原告山东良固物业管理有限公司2008年8月20日至2013年12月31日的物业服务费12568.16元。二、驳回原告山东良固物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费55元，由被告张西超负担。三、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 刘大为二〇一三年八月八日书记员 吕 娜 关注公众号“”