（2012）清城法民初字第3240号
裁判日期: 2013-08-08
公开日期: 2018-07-05
案件名称
谢林全与王齐范房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清城区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢林全,王齐范
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2012）清城法民初字第3240号原告（反诉被告）：谢林全，男，1971年11月7日出生，汉族，住广西省陆川县，委托代理人：莫小信，广东平信律师事务所律师。委托代理人：郑志文，广东平信律师事务所工作人员。被告（反诉原告）：王齐范，男，1956年3月8日出生，汉族，住清远英德市，委托代理人：杨艺，广东格林律师事务所律师。原告谢林全诉被告王齐范房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫小信；被告王齐范的委托代理人杨艺，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢林全诉称：2012年6月2日，原告与被告经新干新房屋中介服务部（以下简称新干新中介）介绍签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下的位于清远新城东XX号区XX号楼XX号房屋出售给原告，成交价32万。合同签订后，原告依约支付1万元定金给被告。但原告在合同履行过程中，发现被告有将房屋转卖给其他人，并已向清远住房和城乡建设局提交申请办理该房屋的转让手续。原告于2012年9月21日向清远住房和城乡建设局提出房屋异议登记，清远住房和城乡建设局并告知原告于异议登记之日起十五日内向其提交已向法院起诉的证明文件，否则异议登记失效。为此起诉，请求依法判令被告继续履行双方于2012年6月2日签订的《房屋买卖合同》。在诉讼过程中，因原告发现被告将涉案房屋已转让给案外人李永财，李永财并已实际入住该房屋，故变更诉请为：1、判令解除原、被告双方于2012年6月2日签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还原告定金10000元；3、被告承担支付违约金32000元的违约责任。被告王齐范反诉并辩称：2012年6月2日，原、被告经新干新中介介绍，签订了房屋买卖合同，买卖标的物为清远新城东XX号区XX号楼XX套间，合同约定的成交价为人民币32万元。合同签订后，被告以及新干新中介根据原告提供的联系方式，一直都无法联系上原告，导致双方不能进一步完成交易，原告的行为已构成预期违约。无法联系上原告的状态一直持续了3个多月，按照双方的合同约定，逾期30日后，原告已经构成事实上的根本违约，被告有权不再出售该物业，并追究原告的违约责任。合同约定：“买方未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业该买方，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”据此，原告应当向被告支付违约金人民币32000元以及滞纳金人民币9600元（从原告逾期起计30天）。为维护合法权益，特提出反诉，请求依法判令被反诉人谢林全支付反诉人王齐范违约金32000元以及滞纳金9600元。经审理查明，2012年6月2日，原、被告双方经位于清城区新城东8号区8-47-48号东兴楼首层3号的新干新中介介绍，签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定：“被告王齐范将其所有的位于清远新城东二号区63号楼的205号房屋出售给原告谢林全，成交价为32万元，卖方同意买方选择银行按揭付款的方式支付房屋价款。定金1万元，买方应在签署本合同的同时交付给卖方，首期楼款15万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，楼价余款16万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业给买方，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”合同签订当日，原告即向被告支付了定金1万元。此后，新干新中介的员工根据原告提供的联系方式，一直联系不上原告，原告也一直未与中介联系，这种状态一直持续到2012年9月下旬。被告王齐范则一直积极联系新干新中介，要求中介催促原告早日出现并进一步完成交易。2012年8月24日，被告将涉案房屋的银行贷款还清，撤销了银行对该房屋享有的抵押权。2012年8月28日，被告王齐范与案外人陈永财在清远房产交易中心签订《房地产买卖合同》，约定被告王齐范将涉案房屋出售给陈永财。签订《房地产买卖合同》后，其二人前往清远住房和城乡建设局办理房屋过户手续。2012年9月，原告谢林全联系了新干新中介，在了解到被告王齐范已将涉案房屋转让给他人并正在办理过户手续后，原告于2012年9月21日向清远住房和城乡建设局申请了异议登记。现该涉案房屋产权人依旧为被告王齐范，陈永财已在该房屋实际居住。以上事实，有原告提供的房地产权证、房屋买卖合同、收款收据、房屋异议登记证明、房地产买卖合同、照片，被告提供的情况说明、手机信息记录、新干新中介员工的手机通信记录清单、新干新中介负责人周少文的证言，以及本院的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告以及新干新中介签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，属合法有效的合同，买卖双方均应按照合同的约定履行各自义务。签订合同后，原告按照约定于合同签订之日将定金支付给被告。签订合同并交纳定金后，原告的合同主要义务为向被告支付房屋首付款。对于首付款的支付期限，双方在合同中约定原告应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给被告，而按照相关规定，涉案房屋只有在还清卖方所欠银行的房屋贷款并撤销房屋的抵押权后房管部门才会受理买卖双方递交的有关资料，被告申请出庭作证的证人亦证实此操作流程。被告撤销银行享有的房屋销抵押权时间为2012年8月24日，之后，按照合同约定，原、被告双方应一同前往房管部门进行递件操作。但是被告在撤销抵押权后的第4天，在未按照法律规定依法解除其与原告签订的房屋买卖合同的情况下即将涉案房屋直接转让给案外人并在房管部门办理过户手续，导致原告无法取得涉案房屋的所有权。显然，被告在未解除其与原告所所签订的房屋买卖合同的情况下径直将房屋出售给案外人的行为已构成根本违约，属于典型的“一房二卖”行为，应按照合同约定承担返还已收取原告的定金10000元以及支付物业成交价10%的违约金（32000元）的违约责任。由于涉案房屋已由案外人实际居住，原告的合同目的已无法实现，故原告请求解除双方之间签订的房屋买卖合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告方认为原告杳无音信的行为构成预期违约的主张，一般认为，预期违约是指在合同履行期限到来之前，一方虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者一方以其行为表明在履行期到来后将不履行或无法履行合同。预期违约包括明示预期违约和默示预期违约，明示预期违约的特征为违约方在履行期限到来前向合同另一方明确表示其将不再履行合同的主要债务，而默示预期违约的特征为一方预见到另一方在履行期限到来时将不履行或不能履行合同。预见的情况包括几种情况:一是不履行合同,如对方商业信用不佳,已将部分货物转卖出去等;二是没有能力履约,如出现资金困难、支付能力欠缺、欠债过多难以清偿等。具体到本案中，原告无明确告知被告其将不再履行该《房屋买卖合同》，被告也无充足的证据推断原告在其合同履行期到来后将不履行或者无法履行合同的主要债务。被告仅以原告签订合同后不联系中介，中介也无法联系原告为由就认定原告在其合同履行期到来后将不再履行合同，属于被告一方的主观臆断，没有充分的事实依据。因此，原告在本案中既不构成明示预期违约，也不构成默示预期违约。对于被告主张原告构成预期违约的意见，不予采纳，被告要求原告支付违约金与滞纳金的反诉请求，本院不予支持。综上，原告的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持，被告的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2012年6月2日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告王齐范于本判决生效之日起10日内退还定金10000元给原告谢林全；三、限被告王齐范于本判决生效之日起10日内向原告谢林全支付违约金32000元；四、驳回被告王齐范的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6100元、财产保全费440元；反诉受理费413元，合共6953元，由被告王齐范负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 潘金桥审 判 员 胡 敏人民陪审员 余晓燕二〇一三年八月八日书 记 员 朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：