（2013）渝一中法民终字第02107号

裁判日期: 2013-08-08

公开日期: 2015-12-31

案件名称

宋君与重庆旭东物业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

宋君；重庆旭东物业发展有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书（2013）渝一中法民终字第02107号上诉人（原审原告）：宋君。委托代理人：王致勇，重庆天之合律师事务所律师。委托代理人：刘璐，重庆天之合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆旭东物业发展有限公司，住所地重庆市渝**龙溪黄泥磅银海大厦，组织机构代码62201431-9。法定代表人：蒋利，该公司董事长。委托代理人：邓三忠，重庆海力律师事务所律师。上诉人宋君与被上诉人重庆旭东物业发展有限公司（以下简称旭东公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年2月18日作出（2013）沙法民初字第01446号民事判决，宋君对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年5月28日公开进行了询问。上诉人宋君的委托代理人王致勇、刘璐，被上诉人旭东公司的委托代理人邓三忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年4月1日，宋君与旭东公司签订《商品房买卖合同》，约定由宋君购买旭东公司开发的重庆市沙坪坝区土湾新建三村3号E14-6房屋一套，总成交金额250779元。合同第六条约定的商品房交付为格式条文，所应填写的交付时间为空白；合同第十三条约定，l、现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但违约金条款约定标准为空白。合同签订后，宋君按约支付了购房款。2007年3月2日，旭东公司交付现房给宋君。2011年2月6日，房地产交易登记部门受理了旭东公司提交的为宋君办理产权登记的有关资料。2011年4月24日，办证机关为宋君制作了房地产权证。现宋君起诉来院。宋君一审诉称：2007年3月2日，宋君与旭东公司签订《商品房买卖合同》一份，宋君付清房款，旭东公司现房销售于2007年3月2日将房屋交付给宋君，合同第十五条规定，在商品房交付使用后60日内办理《房地产权证》，甲方（旭东公司）逾期未办房地产权证，按中国人民银行同期贷款利率向乙方（宋君）支付违约金。从2007年3月2日起至2011年4月24日才交房地产权证，共计违约1514天，减去60日，旭东公司共计违约1454天。要求旭东公司支付逾期办证违约金（以已付房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2007年5月1日起至2011年4月24日止），约59253元。旭东公司一审答辩称：宋君所诉属实，交房时间属实，有违约行为，但违约期间需要核定，我们要看他们在这个期间是否款项交齐，而且他们没有主张过逾期违约金的权利，诉讼时效已过，应依法驳回。一审法院认为，宋君、旭东公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应按合同约定全面履行。由于本案是交房在签订合同前，合同签订前双方没有相关约定，签订后仍应按合同约定处理。根据合同约定，旭东公司负有向房地产交易登记部门提交齐全办证必要文件，协助宋君办理房屋权属证书的义务。旭东公司未在合同约定的期限内完成该义务，应承担逾期办证的违约责任。计算违约金的起止日期应从宋君实际接房之日后顺延30日起至房地产交易登记部门受理旭东公司递交的为宋君房屋办理权属登记资料之日止。由于双方在合同中没有约定违约金，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按中国人民银行同期贷款利率计付。由于旭东公司提出时效抗辩，故本案诉讼时效的起算应将每日违约金看作独立债权，即以每个个别债权分别适用诉讼时效，对于起诉前2年内的违约金给付请求予以保护，此期限外的违约金给付请求因无法定支持应计付的事由，故不予支持。旭东公司在2007年3月2日交付房屋后30日内未办理房地产权证，违约金从2007年4月2日开始产生，宋君于2013年1月17日向一审法院起诉，根据以上时效的确定原则，2011年1月17日之前的违约金请求已超过诉讼时效，依法不受法律保护。其余期间的违约金一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、重庆旭东物业发展有限公司给付宋君逾期办证违约金。该违约金以250779元为基数，从2011年1月17日起按中国人民银行同期贷款利率计付至2011年2月6日止。限于本判决发生法律效力后立即付清。二、驳回宋君的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费641元（宋君已预交），由宋君负担591元。重庆旭东物业发展有限公司负担50元，限于本判决发生法律效力后立即支付给宋君。宋君不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决并改判支持其一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由旭东公司承担。主要事实及理由：1、2011年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》第二条约定，旭东公司销售的商品房为预售商品房，旭东公司在签订该合同时，仅持有《商品房预售许可证》，未取得涉案房屋的《房地产权证》，一审法院将涉案房屋买卖认定为现房销售并适用合同中现房销售的约定，属于认定事实不清、适用法律错误。2、根据2011年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款约定，旭东公司应在商品房交付使用之日起60日内，向有权机关提出办理《房地产权证》的申请，因此，逾期办证违约金的起算点应当为商品房交付使用之日后起60日起。3、2011年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款第二项约定，旭东公司逾期办理产权证的，于取得房屋产权登记受理单之日起30日内向宋君支付违约金，因此，本案的逾期办证违约金，应当视为一个债权，一审法院将逾期办证的每日违约金视为独立债权错误，即使每日的逾期办证违约金视为独立债权，则所有债权的履行期限均为旭东公司实际取得产权登记机构的登记受理单之日起30日内，即2011年3月9日诉讼时效才开始计算，因此，2011年1月17日之前的逾期办证违约金并未超过诉讼时效。由于逾期办证违约金应当视为同一债权，根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第十一条的规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，宋君基于2013年1月17日的起诉行为所产生的诉讼时效中断效力，及于宋君所主张的逾期办证违约金的全部债权。4、2011年4月1日签订的《商品房买卖合同》，是对2007年2月8日所签订合同的补充与修改，经三方协商一致，新合同将买受人变更为宋君一人，两份买卖合同均合法有效。旭东公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宋君的上诉请求。二审诉讼中，宋君举示2007年2月8日购房人为宋君及宋宗明的《重庆市商品房买卖合同》，拟证明：1、合同标的为预售商品房。2、办证期限为交房后60日内。3、该合同对逾期办证违约金的支付时间没有约定。4、逾期办证违约金的计算方式为以已付房价款总额为基数，按人民银行同期贷款利率计算，2011年4月1日签订的合同是对2007年2月8日所签订合同的变更和补充。旭东公司对该合同的真实性无异议，认为该合同已实际履行，并于2007年3月2日将案涉房屋进行了交付，后根据买方的要求，为了办理合同网签、将来过户产生不必要的费用，而将买方宋宗明、宋君两人变更为宋君一人。涉案房屋的办证交件时间是2011年2月6日，产权证办理完毕时间为2011年4月24日，因此，双方不可能是仅仅履行2011年4月1日所签订的合同，如果按照2011年4月1日签订的合同，旭东公司根本不存在逾期办证违约行为。因此，2011年4月1日签订的合同，仅仅是对买房主体进行了变更，双方之间的其他权利与义务应当以2007年2月8日签订的合同约定为准，案涉房屋于2007年3月2日交房，根据2007年2月8日的合同约定，应当是在30日内办证，逾期办证违约金应当从2007年4月2日起算，宋君2013年1月17日才起诉，因此2011年1月17日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。本院认为，该证据真实，且与本案具有关联性，应予采信。二审中，旭东公司提交了案涉房屋的竣工验收备案登记证，宋君同意由本庭核实，经核实，旭东公司提交的竣工验收备案登记证真实，与本案有关，本院予以采信。本院二审查明：2007年2月8日，旭东公司作为甲方，宋君（占产权90%）、宋宗明（占产权10%）作为乙方，签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定所销售商品房为预售商品房，并载明了预售许可证号。约定乙方购买旭东公司开发的重庆市沙坪坝区土湾新建三村E14-6房屋一套，成交金额为250779元，乙方签订合同时支付房屋首付款125779元，余款办理银行按揭。2007年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。预售商品房的，在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，由甲方到房地产交易部门办理。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：……2、乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。案涉房屋所在的E栋于2007年4月9日取得竣工验收备案登记证，载明竣工验收合格时间为2007年3月23日。2011年4月1日宋君与旭东公司签订房屋买卖合同，该合同仅对商品房销售依据（预售）、案涉房屋坐落、购房价款及付款方式进行了约定，而对交房期限及交付条件、交房手续的办理、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、合同登记备案、产权办理期限及违约金标准等均未进行约定。双方一审均陈述案涉商品房为现房。二审中，双方确认2011年4月1日所签合同对案涉房屋购房主体的变更，是基于各方的协商一致而进行。二审中本院对宋宗明进行调查，宋宗明陈述宋君系其子，后一份合同的签订是为了免去将来过户费用而将购房人宋宗明、宋君变更为宋君一人，宋宗明基于第二份合同的签订不再享有涉案房屋的权利与义务，对开发商将涉案房屋产权证办为宋君一人亦无异议。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，宋君、宋宗明与旭东公司于2007年2月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》及宋君与旭东公司于2011年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的义务，旭东公司对违约事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于：1、案涉房屋的买受主体问题。2、2011年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》对逾期办证违约责任是否进行约定的问题。3、涉案商品房是现售商品房还是预售商品房。4、逾期办证违约责任的起算时间及截止时间问题。5、宋君所主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。针对以上争议焦点，本院逐一评判如下：一、关于案涉房屋的买受主体问题。2007年2月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》的买受人为宋君及宋宗明二人，但2011年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》的买受人为宋君一人，但宋君、旭东公司均确认后合同对前合同的主体进行了变更，且宋宗明对该事实亦予以确认，因此，案涉房屋的买受人仅为宋君，应由宋君享受案涉房屋买卖合同的权利与义务。二、关于2011年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》对逾期办证违约责任是否进行约定的问题。2011年4月1日宋君与旭东公司重新签订商品房买卖合同，该合同仅对案涉房屋坐落、购房价款及付款方式进行了约定，对交房期限及交付条件、交房手续的办理、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、合同登记备案、产权办理期限及违约金标准等均未进行约定，因此，关于逾期办证违约责任应当按2007年2月8日所签合同的约定办理。三、涉案商品房是现售商品房还是预售商品房。建设部《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。双方在一审中虽陈述案涉商品房为现房，但案涉房屋竣工验收合格时间为2007年3月23日，即双方签订商品房买卖合同时，案涉房屋尚未竣工验收合格，因此，案涉商品房为预售商品房。四、逾期办证违约责任的起算时间及截止时间问题。因涉案商品房为预售商品房，2007年2月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，预售商品房的，在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。本案中案涉商品房虽于2007年3月2日交付，但因该房竣工验收合格时间为2007年3月23日，因此，2007年3月23日才应视为法律意义上的交房时间。旭东公司应当在2007年5月22日内履行办证义务，并从2007年5月23日起承担逾期办证违约责任。因旭东公司于2011年2月6日完成办理房屋产权登记的交件，因此，逾期办证违约责任的截止时间应为2011年2月6日。五、关于宋君所主张的逾期办证违约金是否已过诉讼时效。由于双方在2007年2月7日合同中约定乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金，因双方合同约定的是以一定标准按日累计计算违约金，每日违约金应为独立债权，诉讼时效自每个独立债权成立之日起其分别计算两年，因此，宋君2013年1月17日起诉，2011-1-18日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，一审判决旭东公司支付2011年1月17日的逾期办证违约金不妥，但旭东公司未就此提起上诉，本院予以确认。一审法院按法定标准计算逾期办证违约金不妥，但因该标准与合同约定的标准一致，本院不予调整。综上所述，上诉人宋君的部分上诉理由成立，但不影响本案的处理结果，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实不清，适用法律部分有误，二审中双方提交了新证据，本院查明了部分新事实，但一审法院处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费641元，由宋君负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈孟琼审　判　员　　刘家秀代理审判员　　谭振亚二〇一三年八月八日书　记　员　　李薇渝关注公众号“”