（2013）一中民三终字第377号
裁判日期: 2013-08-08
公开日期: 2014-07-03
案件名称
徐某甲诉甲物业服务（上海）有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐某甲,甲物业服务（上海）有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民三终字第377号上诉人（原审被告）徐某甲，男，1952年出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）甲物业服务（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人黄某甲，总经理。委托代理人戴某甲，天津某律师事务所律师。上诉人徐某甲因与被上诉人甲物业服务（上海）有限公司（以下简称甲物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第2311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，甲物业公司系具有物业管理资质的企业。2007年6月23日，甲物业公司与徐某甲签订《天津锋泛国际前期物业管理服务协议》，由甲物业公司对天津市南开区“锋泛国际”（物业项目名称）进行前期物业管理服务。该协议明确了双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务内容、小区物业管理服务费用的交纳等事项，其中第四条约定：“高层住宅物业管理服务费按建筑面积0.60元／㎡·月计算，机电设施费按建筑面积0.60元／㎡·月计算；非住宅按建筑面积……；物业管理费为一季一付，于每季首月10日之前交清，如遇周末顺延。”第八条另约定：“甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每月按欠交款项的0.1%交纳滞纳金。”甲物业公司的物业管理服务费收费标准业经天津市南开区价格认证中心认证。徐某甲房屋坐落天津市南开区复康路锋泛国际金冠里小区XXX号，房屋建筑面积为134.73平方米，徐某甲每月应缴纳的物业管理服务费为161.7元。徐某甲尚欠甲物业公司2010年11月1日至2013年3月31日期间的物业管理服务费4689.3元至今未付。另查，甲物业公司在小区物业管理服务中，存在对公共设施维修、管理不到位问题。一审法院认为，甲物业公司与徐某甲签有《天津锋泛国际前期物业管理服务协议》，该协议对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。甲物业公司对徐某甲居住的小区进行了物业管理服务，徐某甲应履行向甲物业公司交纳物业管理服务费的义务。考虑甲物业公司在对该小区实施物业管理服务中存有瑕疵，故对徐某甲应交物业管理服务费的数额，予以酌减5%，同时甲物业公司主张滞纳金的请求不予支持。另，根据法律规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，虽《天津锋泛国际前期物业管理服务协议》由甲物业公司分公司签署，但甲物业公司作为总公司有权提起诉讼，其诉讼主体适格。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条之规定，判决：一、判决生效后十五日内，被告徐某甲一次性给付原告甲物业服务（上海）有限公司2010年11月1日至2013年3月31日期间的物业管理服务费4689.3元的95%，计4454.8元；二、驳回原告甲物业服务（上海）有限公司其它诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取，由原告甲物业服务（上海）有限公司负担1.25元，被告徐某甲负担23.75元。被告负担部分于本判决生效后十五日内直接交付原告。上诉人徐某甲不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人负担。理由为：一审判决严重违反法定程序。上诉人在一审中提出的反诉符合法律的规定，而一审法院未予受理，属于程序违法。且一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。被上诉人未尽到物业管理职责，致使上诉人的房屋因漏水造成了损失，被上诉人应赔偿上诉人的损失并返还上诉人已交纳的物业费。如果被上诉人赔偿上诉人的损失，上诉人同意交纳物业费。被上诉人甲物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。答辩理由为：一审法院不受理上诉人提出的反诉是正确的，因为被上诉人不是承担房屋漏雨责任的主体，本案为物业管理服务纠纷，审理范围为双方就交纳物业费产生的争议，与房屋漏雨没有关联性，本案不具有反诉的条件。关于房屋漏雨问题，是开发商在交付房屋以后应当承担的质量保修责任，不包含在上诉人与被上诉人之间的物业服务合同之中，因此，被上诉人不应承担房屋漏雨所导致的赔偿责任，上诉人以此为理由拒不交纳物业费没有法律依据。关于顶楼有闲杂人员出入问题，被上诉人为防止无关人等上顶楼做了大量的工作，也多次在通往顶楼的门上加装锁具，此问题目前有所改善，对此被上诉人会继续加强管理的力度。本院二审审理查明的事实，与一审法院的查明事实一致，本院予以确认。二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。经本院主持调解，双方未能达成一致。本院认为，被上诉人甲物业公司与上诉人徐某甲签定《天津锋泛国际前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效，该合同已经对双方的权利、义务作出了约定。现甲物业公司已经对徐某甲居住的小区履行了物业管理义务，而上诉人徐某甲也在二审期间明确表示对被上诉人提供的除顶楼管理问题之外的其他物业服务不提出异议，因此，一审法院判决上诉人徐某甲应交物业管理服务费的数额酌减5%，同时驳回甲物业公司对滞纳金的诉讼请求，已经充分考虑到了本案的实际情况，并对上诉人的权利给予了保护，一审法院的判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予以维持。关于上诉人提出的一审法院未受理其反诉请求属程序违法的主张，因上诉人于一审庭审中明确表示其关于赔偿的反诉是基于侵权提出，关于返还物业费的反诉是基于不当得利提出，而本案为物业管理服务合同纠纷，与侵权、不当得利不属于同一法律关系，故一审法院对上诉人的反诉请求不予受理符合法律的规定；虽然上诉人对此不予认可，主张应依据其反诉状认定，但上诉人所述因漏水造成损失，被上诉人应予赔偿的房屋为南开区复康路锋泛国际金冠里X号楼X门XX室，而上诉人位于该小区内的另一套房屋锋泛国际金冠里X号楼X门XX号，即本案的涉诉房屋并未出现漏雨情况，对此事实，上诉人在其反诉状中明确认可，因此，上诉人在本案一审中就非涉诉房屋锋泛国际金冠里X号楼X门XX室的漏水问题提出反诉，没有事实和法律的依据，上诉人据此要求本案发回重审或改判的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐某甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 蕾审 判 员 陈清芳代理审判员 杨 羚二〇一三年八月八日书 记 员 苗法礼附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”