（2013）南民初字第760号
裁判日期: 2013-08-08
公开日期: 2014-12-30
案件名称
张秀艳与刘学文、刘亮亮租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市南关区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张秀艳,刘学文,刘亮亮
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条，第九十四条
全文
长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第760号原告张秀艳，女，汉族，住长春市。委托代理人王庆春，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告刘学文，男，汉族，住长春市。被告刘亮亮，男，汉族，住长春市。二被告委托代理人李嫦艳，吉林实达律师事务所律师。张秀艳与刘学文、刘亮亮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张秀艳及其委托代理人王庆春，被告刘亮亮及其二被告委托代理人李嫦艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀艳诉称，2012年6月5日，原、被告依平等自愿原则签订摊位租赁合同，由原告承租被告位于宏运农贸市场11.34平方米的摊位。租赁期限为（自2012年7月21日至2013年7月20日）一年，年租金为人民币16，329元，且原告向被告交纳抵押金2，000元，期间乙方严格按合同要求经营，直到2013年3月12日，该市场被长春市南关区分局消防科以防火措施不达标为由查封不准营业。被告对此未采取任何措施，此种违约行为导致合同目的不能实现，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除情形。故诉至法院，请求依法判令原、被告解除租赁合同，返还原告剩余摊位租金5，860元，押金2，000元，诉讼费、律师代理费由被告负担。被告刘学文、刘亮亮辩称，1、原告诉被告刘亮亮，主体不适格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。本案中宏运农贸市场工商营业执照登记的业主为刘学文，故原告诉被告刘亮亮于法无据。2、原、被告签订宏运农贸市场租赁摊位合同书合法有效。原、被告双方订立农贸市场摊位租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效，对当事人双方具有法律约束力，任何一方都应全面履约。3、原告违约在先，事实清楚，证据充分。原告从2012年11月8日后一直没出摊经营，此项事实有市场管理人员叶青、苑伟娟及考勤记录册、长春国安公证书等一系列证据为凭。根据双方所签租赁合同第六条之规定：乙方租用摊位如3-5天没人经营，按照自动放弃处理，甲方有权收回摊位并不返还剩余租金和抵押金；第七条、第十三条约定：原告不能经营时，被告不返还剩余租金和抵押金，被告有权对摊位重新对外招商。《合同法》九十四条规定，当事人可以约定一方解除合同条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。由于原告先行违约，按照合同约定解除合同。而宏运农贸市场是在与原告解除合同后，于2013年3月13日停业整改到4月16日消防验收合格恢复营业，并且被告在消防验收合格后，及时向没有违约的业户发出恢复营业通知书。故被告宏运农贸市场在原告不出摊经营之前不存在致使原告合同履行不能或合同目的不能实现的违约事实。由于原告违约在先，根据双方签订租赁合同条款第六、七、十三条约定，剩余抵押金及租金不予返还。4、原告主张返还剩余摊位租金131天计算错误，原、被告于2012年6月5日签订租赁合同，期限一年，合同有效期应为2012年6月5日—2013年6月5日，而不应该是原告所主张的农贸市场开业之日2012年7月21日至2013年7月21日。5、原告主张被告承担律师费无法律依据，不应予以支持。综上所述，被告认为原、被告签订的合同合法有效，原告违约在先，事实清楚，证据确实充分，原告诉请要求被告退还剩余租金、返还抵押金及承担诉讼费用等请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，二被告系父子关系。2012年6月5日，原告张秀艳（作为乙方）与被告刘学文经营的南关区宏运农贸市场经理刘亮亮（作为甲方）签订《宏运农贸市场租赁摊位合同书》一份，合同约定：宏运农贸市场租赁给原告面积11.34平方米，用于经营麻辣鸭粉，租赁期限为一年，年租金为人民币16，329元，抵押金为人民币2，000元。合同约定：乙方租用的摊位如三至五天没有人经营，按自动放弃处理，甲方有权收回摊位，抵押金和剩余租金不返，经营期间不允许迟到早退，否则给予经济处罚50-200元；乙方如不能经营时，市场不返还剩余租金及抵押金，乙方并承担赔偿甲方每天5%的滞纳金，如不交每天5%滞纳金，甲方有权扣除抵押金，并留置乙方经营用品，乙方承担保管费用，摊位重新招商。…合同签订后，原告向南关区宏运农贸市场缴纳租金人民币，16，329元、抵押金2，000元。另查，宏运农贸市场营业执照登记面积为1997平方米，2013年3月12日，宏运农贸市场因消防不合格被长春市公安局南关区分局消防科查封，2013年4月16日，宏运农贸市场其中使用面积500平方米经长春市公安局南关区分局消防科检查合格，并颁发了长南公消安检许字（2013）第020号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。南关区宏运农贸市场开业时间为2012年7月21日。本院认为，原告与被告刘学文经营的南关区宏运农贸市场经理刘亮亮于2012年6月，5日所签订的《宏运农贸市场租赁摊位合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。该农贸市场未经消防部门消防验收合格即开业经营，致使该农贸市场因消防检查不合格于2013年3月12日被查封，后虽经消防整改，但2013年4月16日也仅有使用面积500平方米消防检查合格。因该农贸市场总面积为1997平方米，为一个整体，现仅有500平方米消防合格，不能排除安全隐患，无法正常经营。故原告要求解除《摊位租赁合同》、退还剩余租金，返还抵押金的请求，符合法律规定，依法应予支持。原告要求被告承担律师代理费，于法无据，依法不予支持。关于被告刘亮亮提出其主体不适格一节，虽农贸市场注册业主为刘学文，但该农贸市场系个体经营，刘亮亮系该农贸市场经理，负责该农贸市场经营管理工作，应认定刘亮亮为共同经营者。故被告刘亮亮的该项主张不予支持。关于被告主张合同履行期限应按合同签订之日起计算一节，因庭审中已查明该农贸市场开业时间为2012年7月21日，加之合同没有明确约定履行起止时间，故应以开业时间计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款（二）项、九十四条第一款（四）项之规定，经本院第二十五次审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告张秀艳与被告刘学文、刘亮亮于2012年6月5日签订的《宏运农贸市场租赁摊位合同书》；二、被告刘学文、刘亮亮于本判决生效后立即退还原告剩余摊位租金人民币5，860元；三、被告刘学文、刘亮亮于本判决生效后立即返还原告抵押金人民币2，000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 王 复审 判 员 刘 爽人民陪审员 姜 军二〇一三年八月八日书 记 员 魏子复 百度搜索“”