（2013）浙温民终字第973号
裁判日期: 2013-08-07
公开日期: 2014-05-02
案件名称
黄德光与温州市中厦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
某公司,黄某某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款，第一百七十四条
全文
温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙温民终字第973号上诉人（原审被告）：某公司，住所地：温州市车站大道高联大厦21楼。法定代表人：倪某某。委托代理人：戴某某、施某。被上诉人（原审原告）：黄某某。委托代理人：邵某某、赵某某。上诉人某公司（以下简称某公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2013）温瑞民初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人某公司的委托代理人戴某某，被上诉人黄某某及其委托代理人邵某某、赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2011年2月16日，原、被告订立一份商品房买卖合同（预售合同），合同约定：原告向被告购买坐落于瑞安市塘下镇陈宅村瑞豪家苑第3幢1803号房屋，单价为每平方米10900元，总价款为964541元；分期付款，签订合同支付总房款60%，房屋主体结顶时支付35%，交付使用前支付5%；被告应当在2011年10月31日前将符合建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告；被告如未按约定期限交付，逾期超过60日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；被告负责办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，被告于2012年10月31日前取得土地、房某某属证书，交付原告，如逾期，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一违约金。合同订立后，原告于同日支付购房款270000元，于2011年2月22日、9月1日、2012年5月10日分别支付220000元、290000元、140000元，合计920000元，分别由被告出具票据交原告收执。上述房屋已于2013年3月22日经竣工验收合格。至今，上述房屋尚未完成相关权属的初始登记。原判认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同（预售合同）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同。原、被告均应按照合同的约定履行相应的义务。竣工验收合格是商品房交付使用的前提条件，本案中竣工验收合格日期是2013年3月22日，超过合同约定的商品房交付期限（2011年10月31日），被告存在逾期交房的违约行为。合同约定的每日万分之五逾期交房违约金计算方式不存在过高情形，故原告要求被告按已付购房款的每日万分之五支付自2011年11月1日起计算至2013年3月22日的违约金，予以支持，经计算该违约金金额为219780元（（192×780000＋315×920000）×0.0005）。被告辩称原告逾期支付购房款，但未就违约金提出反诉，被告要求在其支付的违约金当中直接扣减逾期交款违约金，不符合法律规定，不予采纳。按合同约定，取得初始登记的土地、房某某属证书或相关证明的时间为2012年10月31日前，而被告至今未完成某案房某某属的初始登记手续，应承担违约责任，原告要求被告按合同约定支付逾期交付权属证书的违约金，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告某公司给付原告黄某某逾期交房违约金219780元，于本判决生效后十日内履行。二、被告某公司给付原告黄某某逾期办理房地产权属登记违约金（按本金920000元，以每日万分之一，自2012年11月1日起计算至交付初始登记的权属证书或相关证明之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费3908元，减半收取1954元，由被告某公司负担。宣判后，某公司不服，向本院提起上诉。其上诉称：一、上诉人于2012年4月20日通知被上诉人接收钥匙，房屋已实际交付给被上诉人占有、使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，转移占有即为交付。因此，逾期交房的期限应计算至2012年4月20日，而非2013年3月22日。二、逾期交房按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，明显过高，应予适当减少。在审理时，上诉人明确要求调整为按照中国人民银行同期基准贷款利率标准计算逾期交房违约金。三、根据商品房买卖合同第七条、第八条的规定，买受人采用银行按揭贷款支付购房款的，买受人必须在签订合同当日到出卖人指定的银行办理完成贷款手续；逾期未办理按揭贷款手续的，则在签订商品房买卖合同当日一次性付清；逾期支付的，视为买受人违约，出卖人有权追究买受人的违约责任。本案中，被上诉人逾期未办理按揭贷款手续，应于签订商品房买卖合同当日一次性付清房款。由于未在签订商品房买卖合同当日一次性付清房款，被上诉人应按日万分之五向上诉人支付违约金。该违约金可在上诉人逾期交房赔偿的违约金中予以抵扣。请求：撤销一审判决，依法改判。被上诉人辩称：一、根据商品房买卖合同第九条的约定，上诉人应当在2011年10月31日前将具备三项条件的房屋交付被上诉人使用，即建设工程竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。本案工程仅于2013年3月22日达到竣工验收合格、备案的条件，上诉人在2012年4月20日也未通知被上诉人交付商品房。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定转移占有即为交付，但当事人另有约定的除外。逾期交房期限计算至2013年3月22日是按合同的约定计算，合情合理合法。二、上诉人与被上诉人在合同中约定了违约金的赔偿标准，并且也未超过合同法规定的违约金的数额。因此，逾期交房违约金并不高，不应减少。三、被上诉人不存在逾期交付购房款的情形，没有违约。即使存在违约，上诉人因在本案中未提起反诉，应通过另行起诉解决。请求：驳回上诉，维持原判。当事人在二审审理期间均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效。上诉人与被上诉人均应当根据合同约定的内容，享有相应的权利和承担相应的义务。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第九条的约定，上诉人应当在2011年10月31日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付被上诉人使用。根据该合同第十条的规定，上诉人未按本合同规定的期限将商品房交付被上诉人使用的，应当向被上诉人支付从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的违约金。本案工程竣工验收合格时间为2013年3月22日，上诉人在工程竣工验收合格之前将商品房实际交付被上诉人使用，不符合合同的约定。上诉人主张逾期交付房屋违约金应计算至2012年4月20日，与合同约定不符，本院不予支持。上诉人主张逾期交付房屋违约金按日万分之五计算的标准过高，应调整为按照中国人民银行同期基准贷款利率标准计算，因其未提供相应证据，缺乏事实依据，故本院亦不予支持。上诉人主张被上诉人逾期交付房款，应当承担违约责任，因上诉人未在一审中提出反诉，故该主张不属本案二审审理范围，上诉人可以通过另行起诉等其他合法途径解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3908元，由上诉人某公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓某某审判员 陈某某审判员 郑某某二〇一三年八月七日书记员 钟某某 更多数据：搜索“”来源：