（2012）温瑞塘民初字第966号

裁判日期: 2013-08-07

公开日期: 2014-08-06

案件名称

温州市鹿城诚信房地产开发有限公司与钱圣益商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

瑞安市人民法院

所属地区

瑞安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

温州市鹿城诚信房地产开发有限公司,钱圣益,瑞安市塘下镇凰湾村村民委员会

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十九条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条

全文

浙江省瑞安市人民法院民事判决书（2012）温瑞塘民初字第966号原告温州市鹿城诚信房地产开发有限公司，住所地温州市隔岸路183号。法定代表人钱圣信，董事长。委托代理人冯蒋华、池仁秋（特别授权代理），浙江玉海律师事务所律师。被告钱圣益。委托代理人章伟玉、孙陈楠（特别授权代理），浙江安瑞律师事务所律师。第三人瑞安市塘下镇凰湾村村民委员会，住所地瑞安市塘下镇凰湾村。负责人木建设，村��会主任。委托代理人冯金伟（特别授权代理），浙江玉海律师事务所律师。原告温州市鹿城诚信房地产开发有限公司（以下简称为温州诚信房开公司）与被告钱圣益商品房预售合同纠纷一案，本院2012年10月23日立案受理后，依法由审判员张浩杰适用简易程序于2012月11月14日公开开庭进行了审理，原告温州诚信房开公司的委托代理人冯蒋华、被告钱圣益及其委托代理人章伟玉到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2012年12月31日依法转为普通程序并组成合议庭于2013年3月22日公开开庭进行了审理，原告温州诚信房开公司的委托代理人冯蒋华、被告钱圣益及其委托代理人章伟玉到庭参加诉讼。被告钱圣益于2013年5月9日向本院申请要求追加瑞安市塘下镇凰湾村村民委员会（以下简称为凰湾村村委会）为本案第三人，本院经审查后，依法予以准许，并于2013年6月13日第三次公开开庭进行了审理，原告温州诚信房开公司的委托代理人池仁秋、被告钱圣益及其委托代理人章伟玉、第三人凰湾村村委会负责人木建设及其委托代理人冯金伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州诚信房开公司起诉称：2004年，瑞安市塘下镇凰湾村的集体土地被政府征收用于建设鲍田第一中学，为此瑞安市人民政府给予凰湾村25间返回地指标，用地利益归凰湾村集体所有。随后，凰湾村经村民代表会议决议，决定前述土地由本村进行开发建设，建成后由本村村民以优惠价格购买。由于凰湾村没有房屋开发建设资质及相关管理团队，故决定委托房开公司代建，后经选择多家谈判，最后选择原告为代建单位，双方签署了代建合同，代建方式为前述土地委托瑞安市国土资源局挂牌出让给原告，以原告名义开发，原告房屋建成后交由凰湾村的村民购买。后原告按程序��建，项目名称为“枫华公寓”。2011年7月28日，原告取得商品房预售证。由于该项目系返回地性质，建成的房屋归村民内部分配或认购，不是政府出让公共储备土地给房开公司进行商业开发，故购买价格及有关认购规则由凰湾村村民代表会议决定。2011年8月5日，被告按凰湾村村民代表会议决定确定的规则，参与认购抽签，抽中枫华公寓第1幢2单元了602号房，抽签过程经瑞安市公证处公证。抽中后，被告与原告签署《商品房预定协议书》，确定被告认购的房屋总价款为1101991元。2011年9月14日，按凰湾村确定的村民认购房屋规则，原、被告签署《商品房买卖合同》，该合同中约定被告应交原告的房价款为749350元，分三期支付：签订合同时支付60%，房屋结顶15天内支付20%，交付房屋时付清余款，被告也可选择按揭贷款来支付房款。如逾期支付房款，承担日万分之三违约金。��同还约定了其他条件。涉案项目于2011年11月底结顶。但至今被告仅向原告交纳347359元，应交纳额为599480元，尚欠252121元未付。现原告起诉请求判令：一、被告钱圣益在判决生效之日即行支付房款252121元，并自2011年12月15日起按日万分之三计付违约金至实际执行之日止，暂算至2012年9月14日止，为20421.8元；二、本案诉讼费由被告承担。被告钱圣益答辩称：一、被告认为原告于2008年5月12日与凰湾村的协议书及补充协议书是无效的。理由有：1、双方签订的协议没有经过村民会议的决议及授权，只有村民代表大会的决定，超越了村民委员会组织法的相关规定，代建项目是村里重大事项，应当经过村民委员会决定。2、协议约定原告的权利仅仅限于代建项目，原告没有诉权，原告要求被告支付房款没有事实和法律依据。3、商品房合同属于无效合同，该合同为虚构的合同，是��告同凰湾村恶意串通所订立的合同，合同约定的金额违反法律规定，有逃税行为，且该合同没有被告本人的签字确认。综上请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人凰湾村村委会陈述称：一、第三人认可原告对本案事实的诉称；二、被告按约定共向第三人交纳70万元，其中356241元属于应交村集体组织的，届时由村集体组织开具浙江省农村经济合作社统一收据，余款347359元统一作为应交给原告的房价款，由第三人统一汇给原告，上述款项的区分是根据第三人与被告等所有购房户的约定办理，且经过政府相关部门认可；三、第三人“枫华公寓”项目的收益（包括被告等购房户交给村集体账户的款项）归全村集体所有。由于购房者仅为部分村民，因此购房户如不按约交纳房价款，将损害到其他村民的群体利益。请求法院及时按合同约定进行裁决，以避免其他村民群体利益��损而导致问题复杂化；四、本案纠纷产生的原因在于房价的波动，如房价升值归购房者享受一样，房价下跌的风险亦因由购房者自负。由于房价的调整直接关系到全村村民每个人的分配利益，基于购房者的申请，本村于2013年5月31日召开村民代表大会，专门就调整与否进行了表决，最后表决结果不予调整。原告温州诚信房开公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：证据一、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告的诉讼主体身份；证据二、被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体身份；证据三、（2004）101号瑞安市人民政府专题会议纪要复印件一份，证明涉案项目的性质；证据四、时间为2008年5月14日的凰湾村第八届第三次村民代表会议记录一份，证明经村民代表大会决议决定第三人委托原告挂牌竞标及第三人以��利率1.5%向原告借款600万元作为保证金的事实；证据五、瑞地税（2010）44号瑞安市地方税务局文件复印件一份、塘下镇凰湾村报告一份、证明涉案项目的性质、房屋销售方式及房款支付方式；证据六、时间为2011年6月17日的凰湾村村民代表会议决议一份，补充证明证据三至证据五的证明内容；证据七、时间为2008年5月12日的协议书和时间为2011上11月4日补充协议书一份，证明代建、挂户的事实；证据八、（2011）浙瑞证内字第4637号公证书一份，证明被告抽签选择房屋的事实；证据九、时间为2011年8月5日的承诺书一份，证明房屋销售方式、总价、合同价格、房款支付方式等事实；证据十、时间为2011年7月28日的瑞房售许字（2011）第006号商品房预售证一份，证明原告开发的“枫华公寓”项目具备公开预售条件的事实；证据十一、时间为2011年8月5日商品房预定协议书一份，补充证明证据四至证据七的证明内容；证据十二、商品房买卖合同一份，证明原、被告约定权利义务的事实；证据十三、（2012）浙瑞证内字第4391号公证书一份、通知一份、邮件详情单一份，证明原告向被告催讨房款的事实；证据十四、时间为2012年8月31日塘下镇凰湾村村民委员会出具的证明一份、销售不动产统一发票两份，证明被告向凰湾村交款数额、扣除村款后付入原告的房款数额等事实；原告当庭提供证据十五、工程联系函一份，证明涉案项目在2011年11月6日主体工程结顶的事实。被告钱圣益在本院指定的举证期限内没有提供证据。被告钱圣益当庭提供如下证据：证据十六、时间为2010年9月23日的塘下镇凰湾村第八届村民代表会议记录一份，证明村民代表大会通过的房屋均价为11200元，与原告提供的合同中的价格不同；证据十七、时间为2011年8月5日的合理性建议一份，证明涉案工程的保值情况，但因房价下降，并且涉案工程有出售给非本村村民的情况。第三人塘下镇凰湾村村委会当庭提供如下证据：证据十八、时间为2013年5月31日的村民代表会议决议一份，证明经村民代表大会表决，不同意调整价格的事实。上述证据经庭审出示，被告对原告提供的证据质证如下：对证据一、证据二的证据“三性”没有意见。对证据三的证据“三性”没有意见，但证据三说明的内容是2009年9月14日政府专题会议上凰湾村取得了25间宅基地指标，而不是原告建设开发的项目。对证据四的真实性、合法性没有异议，与本案有点关联性，被告当时有在大会现场，并且有签字，该记录的内容主要是村民集资竞标、委托原告竞标、按月利率1.5%向原告借款600万元作为竞标保证金30日内归还，在召开这次村委会大会的时候原告与凰湾村��经签订了证据七中的合同，协议已经签署了，再召开村民代表会议已没有意义；另外，村民代表会议的决议是没有经过村民大会授权所作出的决议，该份证据应是无效的。对证据五的证据“三性”均没有意见，但该文件说明的内容是房屋销售给村民，按照实际售价征税，不低于成本价，但被告拿出100万元，而与原告签订的合同房价只有70多万元，存在原告与凰湾村串通的事实，属于逃税行为；报告的内容可以说明要求向村民出售，而现实不是向村民出售；另外，2008年5月16日的自助资金挂名原告取得并自行建设，可以说明涉案房屋是村民自筹资金3800多万元给原告竞标，今后的利益应归被告等村民所有，但最后拿到的房价却与市场房价一样，这样没有道理；同时报告也说明原告只有收取管理费的权利，而且说明是非商业性的房屋开发项目。对证据六的真实性、合法性��没有异议，但对关联性不认可，该决议是无效的，跟本案无关，首先是没有经村民大会授权所作出的决议，第二，该决议没有原告和被告本人参与，与原告的起诉没有关联性；第三，说明原告起诉的商品房买卖合同是虚构的，因为房屋销售的总价与合同的计算是不真实的，而且房价均是偏高的，对于村民是没有利益的；第四，能够与被告提供的证据村民代表会议相互印证。对证据七的真实性、合法性没有异议，但认为该两份协议均无效，该两份协议均是凰湾村与原告签订的，该两份协议涉及到凰湾村的重大项目，按照村民委员会组织法的规定，应经过村民会议通过，或者经过村民会议授权通过，但均没有做到；该两份协议可以证明原告与村委会恶意串通的事实；同时，该两份协议可以证明原告只有代建，没有代售的权利。对证据八的证据“三性”均没有异议。对证据九的真实性、合法性没有异议，对关联性有意见，承诺书上的内容是被告向凰湾村村民委员会作出的承诺，不是向原告作出的承诺，与原告是没有关系的。对证据十的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，该预售证是原告隐瞒返回地的事实，而是作为商品房申请的预售证。对证据十一的真实性、合法性均没有异议，对关联性有异议，该协议书是被告与原告签订的，对协议中确定的房屋是5单元602室、单价及总价的约定没有意见，但根据协议第9条的规定，如果在15天之内没有签订商品房买卖合同，本协议书自动失效；被告在15天之内没有与原告签订商品房买卖合同，被告也没有按协议内容将70万元定金给付给原告，该协议书已自动失效。对证据十二的证据“三性”均有异议，该合同中的单价与房屋预定协议书中的单价有出入，而且被告本人没有签字，该合同被��本人亦没有看到。对证据十三中的公证书的真实性没有异议，但是公证书载明的快递没有收到。对证据十四中证明的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该份证明是村里自行出具，村里收到被告的70万元后自行主张将钱划给原告，侵犯了被告的利益，凰湾村不是本案当事人，被告保留对凰湾村侵犯权利的行为主张或诉讼的权利。对于证据十四中的两份发票的真实性没有异议，但对发票的合法性、关联性均有异议，被告没有收到发票，被告没有交过该两份发票载明的金额，被告只有向村委会交过钱，从来没有支付给原告，从发票的内容看，第一份是于2011年9月27日开具的，但该20万元被告没有支付，另一份是2012年7月6日的40多万元，在该时间点原、被告已经发生矛盾。对证据十五的真实性没有意见，对证据的内容及出具证据的单位及形式有异议，证据没有法��的签字也没有单位的盖章，无法证明该证据的来源，该证据的形式不符合法律规定；即便有这个章，也属于原告建设部门内部的章，自己不能证明自己的主张，综上，对于该份证据的证明力是不予认可。原告对被告提供的证据质证如下：证据十六的真实性无法确认，如果核实后是真实的，我们认为仅仅是证明村里对项目的重视，开过多次会议，对价格进行慎重的考量，因此对被告的抗辩的恶意串通的事实是不成立的；对于价格问题，考虑到大环境，价格出现波动是正常的，如果后面的决议通过，跟该决议内容不同，以后者为准，并且被告对我们提供的村委会决议认为无效，但现在又将村委会出具的决议作为证据，被告不能单从证据的厉害关系来否定原告提供的证据来肯定自己的证据。对证据十七的真实性没有意见，仅仅是被告对凰湾村两委提出的，对于原告来说，在该建议上的盖章只是收到该建议，不能表示原、被告已经达成合意。第三人对原、被告提供的证据质证如下：对原告提供的所有证据的证据“三性”均没有意见，对被告提供证据的质证意见与原告的质证意见一致。原告对第三人提供的证据没有异议。被告对第三人提供的证据质证如下：充分会议记录的真实性无法确定，被告并没有参加该次会议，不知道该会议的记录内容及签名是否真实；另外，会议决议是由村委会组织的村民代表会议，该代表会议跟本案没有关系，我们现在是和村委会发生法律关系，第三人单方作出的决议跟被告没有关系；第三，该决议是在本案两次开庭后作出的决议，无论是否真实，该决议不能作为本案定案依据，该决议跟原、被告及第三人在房价上有利害关系，该决议会影响到涉案房屋最后的定价。庭审后，第三人向本院提交了一份瑞安市塘下镇凰湾村村民自治章程，证明之前在庭审中提供的村民代表会议表决的事项是经过村民会议授权的事实。经质证，原告对该证据没有异议，被告认为该份证据之前从没有见过，应为第三人新近制作完成，不能作为本案的定案依据；且如果依据该章程中的规定，原告之前提交的证据中的会议记录均无效。对上述证据，本院认证如下：证据一、二、三、五、八双方均无异议，本院予以采信。被告对证据四、六、九、十一的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议；本院认为证据四、六能与证据三、五相互印证，足以证明涉案工程的性质、销售方式及房款支付方式等事实；证据九能证明被告知晓涉案房屋涉案工程的性质并认可了经第三人村民代表会议讨论决定的涉案销售方式及房款支付方式；证据十一能证明被告向原告预订涉案房屋并约定相关权利的事实，��时证明被告认可是同原告建立商品房销售合同法律关系的事实。被告对证据七的真实性、合法性无异议，但认为该两份协议无效，理由为未经村民会议授权，且存在原告与第三人恶意串通，但该两份协议均得到第三人村民代表会议表决确认，且第三人庭后提供的章程规定也表明村民代表会议讨论表决上述内容属于授权范围，故对该证据的效力予以确认。证据十系相关职能部门依法核准颁发的许可证书，其合法性、关联性予以认可。证据十二虽然不是被告本人所签，但其配偶以被告名义并签署两夫妻姓名的行为足以构成表见代理，故被告抗辩称未同原告签署买卖合同的意见不予采信；虽然证据十二中约定的价格与证据十一中的价格存在不同，但结合证据三、五、六、九，可以充分反映了是由于涉案房屋特殊性质及税务部门制定了特殊政策的原因所导致，故该份证据予以采信。证据十三能证明原告通过邮寄快递的方式向被告催讨房款的事实。证据十四和证据六、证据九的内容能够相互印证，证明第三人是按照村民代表会议的决定及被告的承诺认可的方式向原告支付了购房款。证据十五能证明涉案房屋主体工程结顶的时间。证据十六为复印件，真实性无法核实，即便属实，亦应以第三人村民代表会议最终的表决结果为准，且被告亦同意认可了最终的表决结果并签署了证据九承诺书予以确认；证据十七能证明包括被告在内的部分村民向凰湾村两委就涉案工程所提出的建议，但不能证明原、被告就房价等事项达成一致协议，且在原、被告随后签订的证据十一、证据十二中亦均没有反映；综上，上述两份证据不能证明被告所抗辩称的待证事实，本院不予采信。经审理，本院认定的事实如下：2004年9月14日，瑞安市人民政府在（2004）101号专题会议纪要中决定考虑到瑞安市塘下镇凰湾村对鲍田一中征地建设的支持，给瑞安市塘下镇凰湾村安排25间宅基地指标，由市国土部门组织公开出让，出让所得扣除相关规费外，返回瑞安市塘下镇凰湾村。2008年5月14日，瑞安市塘下镇凰湾村召开村民代表大会，经表决决定由村集体委托“温州市鹿城诚信房地产开发有限公司”挂牌参加竞标，并代交押金600万元，该押金当作借款，月利率1.5%，30天内归还。2008年5月12日，原告和第三人签订协议书一份，协议约定：1、本次挂牌工作以原告名义参与，第三人向原告借款600万元作为挂牌保证金。如摘牌成功，地价款由第三人负责缴纳，逾期不缴纳的后果由第三人承担；2、第三人向原告所借的600万元保证金，从2008年5月14日起计算，借款30天，月利率1.5%；3、第三人负责本次挂牌报价工作，原告只履行相关手续；4、如摘牌成功��本地块建设的所有程序均由第三人自行负责办理及建设，原告予以配合。账务上在原告方实行内部独立核算；5、原告向第三人收取0.5%的管理费等。2011年6月17日，第三人在涉案项目建成可以销售之际召开村民代表大会，并对涉案房屋的销售对象、销售均价、开具发票方式、房款支付方式、选房方式进行表决并形成会议决议一份。2011年6月24日，塘下镇鲍田办事处确认该份决议情况属实。2011年7月28日，原告取得了涉案工程的商品房预售证。2011年8月5日，涉案工程进行了抽签选购，瑞安市公证处现场监督并公证了整个抽签过程。被告钱圣益签署承诺书后于当日参加了此次抽签选购，并选中“枫华公寓”的第1幢第2单元602室房屋。当日，被告即就该套房屋与原告签订了商品房预订协议书一份。2011年9月8日，被告的配偶戴丽霞以被告的名义和原告签订了商品房买卖合同一份��合同约定：该商品房总款为749350元，付款方式为“1、分期付款，在签订《商品房买卖合同》时支付全部房款的60%，在房屋结顶15天内支付全部购房款的20%，房屋交付时（以交房屋钥匙时间为准）付清剩余购房款。2、采用银行按揭贷款付清全部购房款方式，具体参照现行银行按揭贷款政策。在购房人符合相关贷款条件且银行同意给予贷款的前提下，原告公司予以配合。”逾期付款的违约责任为“1、逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应��款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”2011年11月4日，原告和第三人签订一份补充协议书，对涉案项目概况、项目的具体运作、纳税责任、销售违约责任等方面进行了补充约定。涉案工程于2011年10月29日完成2号楼主体结顶，于2011年11月6日完成1号楼主体结顶。第三人凰湾村村委会于2011年9月27日、2012年7月6日按照2011年6月17日村民代表会议表决通过的付款方式分别从被告交纳至第三人的押金700000元中向原告缴纳购房款200000元、147359元，原告开具了相应的增值税发票。2012年7月10日，原告通过邮政特快专递的方式向被告邮寄了一份催款通知，要求被告支付小区结顶后的应付剩余房款252121元，瑞安市公证处对原告的该邮寄行为进行公证。上述欠款现被告仍未支付。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告是否具有诉权；二、原告同第三人签��的两份补充协议是否有效；三、原、被告签订的商品房买卖合同是否有效。关于争议一，本案的涉案工程虽然实际上为第三人的村集体项目，原告和第三人在两份协议中的相关约定也表明第三人为该项目的具体管理实施者，但本案具有特殊性，由于当时的政策问题，不允许第三人村集体自行筹建返回地房屋，为了使村集体最终受益，经第三人村民代表会议表决通过由第三人借原告名义进行挂牌、建设，并得到政府部门的同意认可，且双方也已经通过协议书的形式将涉案工程挂靠在原告名下，故认为原告是有诉权的。关于争议二，原告和第三人于2008年5月12日签订的协议虽然在村民代表会议表决之前，但与村民代表表决的内容完全一致，故可视为第三人村集体事后对该协议的追认，而双方在2011年签订的补充协议是对前面协议的补充，故无需再进行表决通过；另第三人的自治章程中也明确规定村民会议将上述事项的表决权利授权给村民代表会议讨论决定，故该两份协议均不存在法定无效的情形，应认定为合法有效。关于争议三，被告在整个涉案工程的启动和销售过程均是知情的，其签署承诺书的行为足以表明已经知晓并认可了涉案房屋的销售方式、销售价格、价款支付方式等内容，抽签选房后同原告签订商品房预订协议书的行为足以表明其认可双方在商品房预售合同法律关系中的原告作为销售方、其作为购买方法律地位；虽然最终的商品房买卖合同的签订时间超过了原、被告在预订协议中约定的最长期限15天，但被告至今也没有要求解除房屋买卖合同或退回其抽签选中的涉案房屋，故商品房买卖合同的签订应视为双方对之前预订协议效力的确认；虽然在商品房买卖合同中的签名并非被告本人所签，但其配偶以被告的名义并且签��了被告两夫妻名字的行为足以构成表见代理，被告关于其配偶签署商品房买卖合同一事直到起诉时才知道的抗辩不符合情理，不予采信。故原告温州诚信房开公司与被告钱圣益之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效合同。原、被告均应按照合同的约定履行相应的义务。《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约金计算方式不存在过高情形，综上，本院认为原告有权要求被告支付房款及违约金，被告的抗辩没有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告钱圣益于本判决生效之日起十日内支付原告温州鹿城诚信房地产开发有限公司房款252121元，并自2011年12月15��起按日万分之三计算违约金至判决确定履行之日止；二、驳回原告温州鹿城诚信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5082元，由被告钱圣益负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费5082元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。审　判　长　　张浩杰人民陪审员　　黄树贤人民陪审员　　邵金荣二〇一三年八月七日书　记　员　　谢　政