（2013）杭西民初字第679号
裁判日期: 2013-08-07
公开日期: 2016-02-24
案件名称
郑彩萍与杭州喜乐房屋置换有限公司、汪忠军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑彩萍,杭州喜乐房屋置换有限公司,汪忠军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十二条
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭西民初字第679号原告：郑彩萍。委托代理人：徐忠良，张新明，北京市康达律师事务所杭州分所律师。被告：杭州喜乐房屋置换有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区世贸丽晶城欧美中心2号楼（F区）2006室。法定代表人：程胜被告：汪忠军。原告郑彩萍为与被告杭州喜乐房屋置换有限公司、汪忠军房屋租赁合同纠纷一案，于2013年3月21日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法由审判员金孟贵独任审判，于2013年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张新民到庭参加诉讼，被告杭州喜乐房屋置换有限公司、汪忠军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月17日，原告与被告杭州喜乐房屋置换有限公司签订《房屋租赁委托合同》一份，被告杭州喜乐房屋置换有限公司承租原告名下的世贸丽晶城欧美中心2号楼G区2203、2205室房屋，租期自2010年12月27日至2011年12月26日，月租金8000元／月，半年一付。合同签订后原告依约将房屋交付给被告杭州喜乐房屋置换有限公司。被告杭州喜乐房屋置换有限公司陆续支付第一期租金48000元，未付押金，也未按期支付第二期租金。经原告多次催告，被告汪忠军出具承诺书，承认其为实际承租人，愿意与被告喜乐房屋置换有限公司共同承担合同义务，分期支付租金及费用，并承诺如再逾期则加倍支付，且原告有权无条件收房。但两被告至2011年12月26日仅支付20000元，未按约付清该期租金，尚欠租金及费用29240元。合同期满后，两被告又继续租用房屋，双方口头约定租金调整至8500元／月，但未签订书面合同。两被告以汇款方式先后于2012年1月12日支付25000元，同年3月20日支付20000元，同年4月1日支付25000元，其余租金及费用未付。故原告经过多种方式催款，但两被告拒不支付，且因被告汪忠军个人物品大量堆积屋内致使原告不能正常收回房屋，造成损失。现起诉请求，判令：一、解除房屋租赁关系。二、被告汪忠军将世贸丽晶城欧美中心2号楼G区2203、2205室房屋中的个人物品取走，并缴清各项费用6368.63元（截止2013年2月28日，以后按实际算）。三、判令两被告立即支付欠付房屋租金及费用78240元，违约金72036元，合计150276元（截止2013年2月28日，以后算至实际支付之日止）。四、上述费用由两被告承担连带责任。两被告未作答辩。原告为证实其主张的事实，在举证期限内向本院提供以下证据材料：1、房屋所有权证，证明原告为房屋合法产权人，依法享有出租权。2、房屋租赁委托合同，证明原告将房屋出租给被告杭州喜乐房屋置换有限公司，双方合同名为委托合同，实为租赁合同。3、承诺书，证明经原告催款，被告汪忠军愿意与被告杭州喜乐房屋置换有限公司共同承担房租，并承诺如逾期则加倍支付。4、原告与被告汪忠军之间的手机短信记录、原告与物业公司小徐之间的手机短信记录、电力公司发给原告的催款手机短信、物业公司出具的费用清单，证明两被告尚欠自2012年7月1日至2013年2月28日的各项费用6368.63元未支付。5、原告与被告汪忠军之间的手机短信记录。证明原告因两被告欠付房租而行使解除权，多次向两被告催收租金及房屋，而两被告一直未能腾退房屋，未能结清租金及费用。6、杭州19楼网站关于杭州写字楼租金的调查网站打印稿，证明根据行业调查，11年二季度杭州写字楼租金平均为4.17元／平方米／天，本案房屋所在黄龙区域达4.92元／平方米／天，证明原告调整租金的合理性。两被告未提供证据材料。经审查，本院对原告提交的证据认证认为，原告的证据1、2、3、4、5能相互印证，符合证据三性，其证据效力予以认定，证据6不符合证据要件，其证据效力不予以认定。根据认定的有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2010年12月17日，原告与被告杭州喜乐房屋置换有限公司签订《房屋租赁委托合同》一份，合同约定：原告全权委托被告杭州喜乐房屋置换有限公司出租原告名下的杭州市西湖区世贸丽晶城欧美中心2号楼G区2203、2205室房屋，租期自2010年12月27日至2011年12月26日，月租金8000元／月，当月30日支付租金，半年一付；被告杭州喜乐房屋置换有限公司向其代理客户（即承租人）代收租金及费用（包括房屋的水、电、燃气、电话、卫生等使用费用）后向原告支付；逾期交付租金，每逾期一天须向原告支付月租金的0.05%作为滞纳金；逾期15天未付租金，须另行支付违约金一个月租金，原告有权终止合同并收回房屋。合同签订时，涉案房屋已由给被告汪忠军居住。合同签订后，被告陆续支付第一期租金48000元，未付押金，也未按期支付第二期租金。经原告多次催告，被告汪忠军于2011且10月22日出具承诺书，承诺书写到，其承租的涉案房屋至2011年12月26日止租金48000元，至今未付业主郑彩萍，并承诺于2011年10月22日支付10000元，于2011年11月15日前支付10000元及另行支付费用1240元，于2011年12月15日前支付余款28000元，如再逾期，则在逾期后三天内加倍支付，否则业主将无条件收回房屋，一切后果由其承担。（详见租赁合同）。此后，被告汪忠军分别于2011年10月22日支付10000元，2011年10月30日支付10000元。至2011年12月26日租期到期日，欠租金28000元及水、电等费用1240元，共计29240元。合同期满后，被告汪忠军继续使用涉案房屋，但双方未签订书面合同。被告汪忠军以汇款方式先后于2012年1月12日支付25000元，同年3月20日支付20000元，同年4月1日支付25000元，其余租金及费用未付。从2011年12月27日起至2013年4月30日止，被告汪忠军拖欠的物业、水、电等费用共计7895.56元。因被告汪忠军未付清租金，原告多次通过电话或短信方式催款，并要求搬出房屋，但被告汪忠军均未能履行，原告诉至本院。本院认为：一、承租主体如何确定。纵观原告与被告杭州喜乐房屋置换有限公司间的《房屋租赁委托合同》，合同上写明被告杭州喜乐房屋置换有限公司是接受委托代为出租，被告杭州喜乐房屋置换有限公司向代理客户代收租金，合同上承租方的联系电话写着被告汪忠军的手机号，同时，签订合同时，涉案房屋已由被告汪忠军居住。可见，被告杭州喜乐房屋置换有限公司并非承租人，也并不是作为中介机构居中介绍，促进承租双方达成承租事项，收取中介费，其法律地位应认定为被告汪忠军的代理方，代表被告汪忠军签订租赁合同。在实际履行合同中，原告与被告汪忠军均用实际行为来表明与认可双方作为出租人与承租人的法律地位，被告汪忠军在承诺书中亦承认其承租人，接受租赁合同承租人的法律地位，原告在审理中也承认被告汪忠军为实际承租人，因此，本案承租人应当认定为被告汪忠军。故，原告请求被告杭州喜乐房屋置换有限公司承担法律责任不予支持。二、租赁合同是否解除。租赁合同中约定，逾期15天未付租金，原告有权终止合同并收回房屋，同时，承诺书写明，再逾期的，原告可无条件收回房屋，而且，原告在催讨租金过程中，也明确表示要收回房屋。现被告汪忠军逾期租金时间已远远超出约定期限，解除租赁合同的条件已经成就，因此，原告请求解除合同，本院予以支持，可从原告起诉本院之日（2013年3月21日）起予以解除。三、租金与违约金的确定。书面租赁合同约定的租赁到期日是2011年12月26日，到期之后，被告汪忠军并未退房，而是继续居住并继续陆续支付租金，而原告也接受了租金，表明双方对继续承租事实的认可。因此，原告与被告汪忠军的租赁关系继续存在，但是，原告称双方口头约定月租金调整为每月8500元，可未能举证证明，应当按原标准每月8000元计算，据此计算，截止2013年3月21日欠租金为76400元。租赁合同第十六条约定的逾期支付租金的违约金计算为每日月租金的0.05%、第二十条约定的逾期15天未付租金，则另行支付一个月租金作为赔偿损失；以及承诺书约定的逾期支付租金的违约金计算为再逾期则加倍支付，均系双方约定的针对被告汪忠军逾期支付租金同一违约行为所承担的违约责任的方式，不能同时并用，否则对被告汪忠军不公平，且均有不合理之处，本院统一调整为以被告汪忠军所欠租金每日万分之五计算，其中54000元从2012年7月1日起起算，22400元从2013年1月1日起起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、郑彩萍与汪忠军的杭州市西湖区世贸丽晶城欧美中心2号楼G区2203、2205室房屋租赁关系于2013年3月21日起解除。二、汪忠军于本判决生效之日起十日内腾空并退还杭州市西湖区世贸丽晶城欧美中心2号楼G区2203、2205室房屋与郑彩萍。三、汪忠军于本判决生效之日起十日内支付郑彩萍租金76400元、费用9135.56元，并支付违约金（其中54000元从2012年7月1日起起算，22400元从2013年1月1日起起算，均以每日万分之五计算，计算至本院确定支付之日止）。四、汪忠军支付郑彩萍房屋占用费（以每月8000元从2013年3月22日起计算到实际退房之日止）。五、驳回郑彩萍的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3433元，减半收取1716.5元，由郑彩萍负担683.5元，由汪忠军负担1033元，汪忠军承担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 金孟贵二〇一三年八月七日书记员 曹宇宁 来源：百度“”