（2013）海民初字第17975号
裁判日期: 2013-08-07
公开日期: 2014-06-17
案件名称
北京和泓物业服务有限公司诉张志刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京和泓物业服务有限公司,张志刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第17975号原告北京和泓物业服务有限公司。委托代理人孙国民，男。委托代理人刘忠美，男。被告张志刚，男。委托代理人王淑娜（被告之妻），女。原告北京和泓物业服务有限公司（以下简称和泓物业公司）与被告张志刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘冬辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告和泓物业公司之委托代理人孙国民、刘忠美与被告张志刚之委托代理人王淑娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和泓物业公司诉称，张志刚于2003年3月6日入住交大嘉园，始终享受着我公司提供的物业服务。依据《交大嘉园物业管理委托合同》相关条款的约定，业主应及时缴纳物业管理费，但是2004年3月7日至2014年3月6日期间，张志刚一直未向我公司缴纳物业管理费，经多次催缴无果，故起诉至法院，要求判令张志刚：1、缴纳2004年3月7日-2014年3月6日的物业费29226元；2、缴纳我公司代收代缴的2004年3月7日至2014年3月6日的垃圾清运费210元；3、承担诉讼费用。张志刚辩称，我们不交物业费是有理由的，2007年地下室开始住人，水泵严重影响我们，有很大的火灾隐患，我们一直在交涉。刘忠美上门和我们谈过，要求2012年交一部分，我们认为2004年到2012年我们不应该交物业费，因为给我们生活造成很大影响，还有残疾人道的问题，我们常年不敢开窗。经审理查明，张志刚购买北京东和嘉业房地产开发有限公司开发的位于交大嘉园XX座XX层XX号房屋，建筑面积87.93平方米，双方在其商品房买卖合同补充协议中约定在业主委员会未成立前，由开发商指定物业公司对小区进行管理。2002年10月7日，北京东和嘉业房地产开发有限公司（甲方）与北京东和田园物业管理有限责任公司（乙方）签订《交大嘉园物业管理委托合同》，约定乙方为甲方坐落于北京市海淀区交通大学1号院提供物业管理服务，委托期限自2002年10月8日8时起至交大嘉园成立业主委员会选聘新的物业公司管理之前。物业服务费每建筑面积每月每平方米2.33元。2003年3月7日，张志刚入住交大嘉园XX栋XX号房屋。2007年12月6日，北京东和田园物业管理有限责任公司变更为和泓物业公司。和泓物业公司与张志刚未签订物业服务合同。庭审中，张志刚对于和泓物业公司主张的2004年3月7日-2014年3月6日的物业费29226元和垃圾清运费210元数额没有异议。但张志刚不同意交纳上述费用，其向本院提交了照片、录音和日记，以证明物业服务不到位、有扰民的事实。和泓物业公司表示，地下室是开发商出租的，物业公司没有权利改变现状，而且已经多方协调挪了水泵，对于张志刚反映的栅栏、空调等问题，只能联系安装空调的业主沟通，对于自行车的问题，物业公司贴出了告示，并且定期将自行车摆放整齐。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、物品接收单、入住手续、物业委托合同、照片、日记、录音光盘、名称变更通知等证据材料在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现该物业小区尚未成立业主大会和业主委员会，和泓物业公司依据前期物业合同对该小区进行事实物业管理。该物业公司作为物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业管理费用。故和泓物业公司要求张志刚给付物业费和垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。但和泓物业公司主张庭审后的物业费和垃圾清运费，因此双方没有约定，亦未实际提供服务，故此部分另行主张。本次费用计算至庭审当月，即2013年6月6日。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，不是针对某一业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某一业主一人交纳或按人员比例交纳，因此在衡量某一业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某一或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。张志刚主张物业服务有不足之处，如所述成立，即是对于业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为在本案中衡量不交纳费用的依据。和泓物业公司作为物业服务的提供单位，亦应听取业主反映的相关建议，不断完善物业服务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张志刚于本判决生效之日起十五日内支付原告北京和泓物业服务有限公司自二〇〇四年三月七日至二〇一三年六月六日的物业费二万七千三百八十二元一角一分及垃圾清运费一百八十七元五角；二、驳回原告北京和泓物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百六十八元（原告已预交），由被告张志刚负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘冬辉二〇一三年八月七日书记员 张宁宁 来源：百度“”