（2013）柳市民二终字第173号

裁判日期: 2013-08-07

公开日期: 2014-10-31

案件名称

柳州市乾泰经贸集团有限公司乾因与柳江县拉堡镇基隆村委下屯村民小组、柳ＸＸ腾房地产开发有限公司租赁合同纠纷民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

柳州市乾泰经贸集团有限公司,柳江县拉堡镇基隆村委下屯村民小组,柳ＸＸ腾房地产开发有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2013）柳市民二终字第173号上诉人（一审被告、一审反诉原告）：柳州市乾泰经贸集团有限公司。法定代表人：周少华，该公司董事长。委托代理人：董学能，广西君行律师事务所律师。委托代理人：王楠楠，广西君行律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：柳江县拉堡镇基隆村委下屯村民小组。负责人：刘健民，该村民小组小组长。委托代理人：刘瑞波，该村民小组副组长。委托代理人：韦雄，柳州市恒益法律服务所法律工作者。被上诉人（一审第三人）：柳ＸＸ腾房地产开发有限公司。法定代表人：覃怀生，该公司总经理。委托代理人：杨柳萍，北京中银律师事务所广西分所律师。委托代理人：陈庆丽，北京中银律师事务所广西分所律师。上诉人柳州市乾泰经贸集团有限公司（以下简称“乾泰公司”）因与被上诉人柳江县拉堡镇基隆村委下屯村民小组（以下简称“村民小组”）、柳ＸＸ腾房地产开发有限公司（以下简称“华腾公司”）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2012）江民重字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年6月26日受理后，依法组成合议庭于2013年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人乾泰公司的委托代理人董学能、王楠楠，被上诉人村民小组委托代理人韦雄、刘瑞波，被上诉人华腾公司委托代理人杨柳萍、陈庆丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：村民小组因地处柳州市城乡结合部的柳江县基隆开发区旁边，土地可作流通市场。2006年8月6日其与案外人李某光、周某生、刁某洪、周某海签订租赁合同，将37.3亩土地租给四人经商。经申请，柳江县发改局2007年2月12日下文批准上述37.3亩土地开办柳江南环柳森竹木交易市场。2008年6月30日，村民小组、乾泰公司签订一份《场地租赁合同》，约定：终止村民小组与上述案外人订立的租赁合同，原承租方的权利义务全部转让给乾泰公司，村民小组将已整理填平的68亩（含原租地37.3亩）租给乾泰公司建设柳江南环柳森竹木交易市场，其中约30亩尚未变性的土地由村民小组申报变性，由乾泰公司垫付变性费用，垫付的变性费转作租金分10年抵扣。租期从2007年8月1日至2027年7月31日，共20年，前5年租金每年每亩10000元，以后每5年每亩租金上调1000元。租金支付的期限为每月10日前。如逾期支付，逾期一日，按月租金的千分之三支付滞纳金，如逾期达6个月，村民小组可终止合同并追究乾泰公司的违约责任。乾泰公司在2008年6月30日前按原合同的规定补交4个月的租金给村民小组。村民小组积极配合乾泰公司建设市场和办理经营执照等相关手续。若村民小组提前解除合同，须按乾泰公司（即该合同乙方）建设成本投入的三倍赔偿乙方的直接经济损失和间接经济损失；建设成本是指乾泰公司为本项目所有的投入。在合同有效期内，因国家建设、政府成片开发或道路扩建等因素土地被征收或被部分征收，土地征用费属村民小组（即合同甲方）所有，地上房屋及附属物的拆迁补偿按下列比例分配：第1年至第5年被拆迁征用，乾泰公司先从该时期的经营收入（按国家税收的经营收入为准）收回市场建设的总投资，其余拆迁补偿费双方各占50%。违约责任及承担，乾泰公司如逾期支付租金，每逾期一日，按所欠租金的每日千分之三交滞纳金，逾期超过6个月村民小组有权单方终止合同，收回市场经营权；市场所有建筑物及固定设施、设备无偿交还甲方。合同签订后，乾泰公司分别于2008年7月2日交当年3至6月租金224000元；2008年7月25日交当月租金56000元，逾期16天；同年8月20日交当月租金56000元，逾期10天；2008年12月29日交当年9至12月租金224000元，9月租金逾期109天，10月租金逾期79天，11月租金逾期49天，12月租金逾期19天；2009年4月16日交当年1、2月租金112000元，1月租金逾期96天，2月租金逾期66天；2009年7月13日交当年3、4月租金112000元，3月租金逾期123天，4月租金逾期93天；2009年9月18日交当年5、6月租金112000元，5月租金逾期128天，6月租金逾期98天；2009年11月16日交当年7至9月租金168000元，7月租金逾期126天，8月租金逾期96天；于2010年2月26日交2009年10至12月租金168000元，10月租金逾期126天，11月租金逾期96天，12月租金逾期66天；2010年4月27日交当年1至4月租金224000元，1月租金逾期107天，2月租金逾期77天，3月租金逾期47天，4月租金逾期17天；2010年8月24日交当年5、6月租金112000元，5月租金逾期104天，6月租金逾期74天；2010年9月26日交当年7至9月租金168000元，7月租金逾期76天，8月租金逾期46天；以上共计交付租金1736000元，除了签订合同时第一期租金按时交外，其余各月均逾期交租金，按合同约定当月10日交当月租金累计，共逾期1840天，但乾泰公司交租金时村民小组从未提出要按合同约定计算逾期滞纳金，乾泰公司董事长周冬生签收的村民小组2008年5月31日催交租金的书面通知中也没有要付逾期滞纳金的内容。此前，原承租人李某光、周某生、刁某洪、周某海已分别交给村民小组的租金392000元转为乾泰公司租金，这部分租金在双方签订租赁合同时也并没有认定此前有逾期交租金行为或约定须付滞纳金。至2010年9月26日止，乾泰公司共交租金2128000元。期间，因上述约31亩土地未变性，乾泰公司于2008年11月12日致函村民小组，要求其尽快办理变性手续。村民小组于本合同签订后向有关部门申请办理上述土地变性手续，2008年12月15日柳江县征地拆迁办公室发《缴款通知书》给村民小组缴征地费、耕地开垦费等927978元；因乾泰公司未按合同约定垫支此款，村民小组未能按期交款，2009年5月7日柳江县国土资源局发《缴款通知书》给村民小组的缴征地费、耕地开垦费等上升至944821元，其中征地管理费多了16843元，村民小组借得柳州市华展房地产开发公司（以下简称华展房开公司）的钱交了上述变性费，并据此认为，由于乾泰公司未按期垫付款才导致其被土地部门多收征地管理费滞纳金16843元，遂按合同约定向乾泰公司主张全部逾期交付租金的滞纳金未果，即向一审法院提起诉讼。村民小组2009年9月29日与华展房开公司签订《旧村改造工程项目建设投资意向协议书》，双方有意联合开发旧村的127亩土地，华展房开公司据此借了近一百万元给下屯村交上述土地变性费，之后因情况变化本合同未能履行。又因村民小组所处地理位置的特殊性而被列为城中村改造范围。经多级政府及相关部门运作，2010年2月12日，柳江县国土资源局和柳江县征地拆迁办公室联合发出《拟征地公告》并公开张贴，拟对包含上述68亩租赁土地在内的柳江县拉堡镇基隆村委下屯、中屯村民小组的部分集体土地进行征收，作为城中村改造项目用地。2010年6月1日，广西壮族自治区人民政府作出《关于柳江县2010年第一批次城市建设用地的批复》（桂政土批函（2010）316号），同意将包含上述68亩租赁土地在内的柳江县拉堡镇基隆村委下屯、中屯村民小组的部分土地（435.182亩）作为柳江县2010年第一批次城市建设用地。同年7月13日，柳江县国土局在中国土地市场网上发布了“国有土地使用权挂牌出让公告（江国土告字（2010）6号）”挂牌出让。同年8月13日，华腾公司竞得土地使用权，并于同年9月26日取得土地使用证。同年9月22日，华腾公司对上述租赁地开工建设村民回建房时乾泰公司予以阻止，并向村民小组发出《律师函》：在租赁合同履行期间，未经其同意擅自将出租场地转让给他人开发，违反合同约定，要求村民小组停止侵权行为；村民小组长刘某湘接到该律师函后当即以书面形式回复：该租赁地已经政府征收，村民小组早在征收前已通知乾泰公司的周某华总经理商谈解除租赁合同问题而其未应约商谈，现在也还可以谈，但不能阻止开发商的开工建设。现上述租赁地已建成村民回建房。2010年6月11日，乾泰公司以上述租赁场地为住所，在工商局注册成立了“柳江南环柳森竹木交易市场有限公司”，法定代表人为原承租人之一的周某生。因双方协商未果，2010年9月15日，村民小组经村民集体讨论形成决议后，于次月向一审法院提出本诉；同年11月25日，乾泰公司向一审法院提起反诉，因标的超过当时一审法院级别管辖规定，不属本院受理范围而裁定不予受理。后因该案被发回重审，在重审期间乾泰公司重新提出上述反诉要求判令村民小组退还租金2128000元，并按合同约定赔偿其损失7084000元，共计9212000元。租赁合同有效期间，乾泰公司除在上述租赁地的东北面建1米多高的石头围墙外，未投资其它建设。2010年3月30日村民小组与华腾公司签订一份《基隆村委下屯城中村改造建设合同书》约定将村民小组所承担的上述出租地范围房屋和地上附着物的赔偿义务转移给华腾公司，原审期间因双方均未提供村民小组与华腾公司签订的上述合同，上诉后村民小组提交该证据，乾泰公司据此重新提出反诉而将华腾公司列为共同被告而提出上述反诉请求，但未要求赔偿地面附属物。庭审时村民小组与华腾公司对乾泰公司反诉请求村民小组与华腾公司共同承担违约赔偿责任未予认可，华腾公司认为其与乾泰公司没有任何法律关系，其从国土局公开招、拍、挂得上述土地合理合法，无需承担任何赔偿义务，乾泰公司与村民小组之间的纠纷与其无关，经调解未果。一审法院审理认为：综合各方当事人的意见，本案争议的焦点为：一、村民小组、乾泰公司所签订的租赁合同是否有效；二、合同约定的解除事由即租赁标的物——土地是政府征收，还是村民小组与华腾公司联合开发，华腾公司在本案中的地位、作用和义务；三、在履行合同过程中是否存在违约行为，哪方违约，本诉和反诉的认定及处理。对此，一审法院认为，依法生效的合同受法律保护。当事人约定解除条件的合同，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，所造成的损失由违约方承担。一、关于第一个争议焦点，即村民小组、乾泰公司双方所签订的租赁合同是否有效问题，一审法院认为，本案村民小组、乾泰公司双方租赁的68亩土地中的37.3亩地在双方签订租赁合同前已获政府批准建市场，另有31亩地在双方签订租赁合同后五个多月的2008年12月15日已获国土局批准变性，所租68亩土地在开庭前均已变性，按《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，双方签订的租赁合同属有效合同，受法律保护。二、关于第二个争议焦点，一审法院认为，目前土地征用有两种方式，一种是政府出资征收或蓄备，一种是政府征收或拆迁，由用地人垫资，经公开招、拍、挂定向供地。本案应属第二种方式，华腾公司所开发的土地是村民小组整村被列为城中村改造项目后，由柳江县政府立项报柳州市政府审核，经广西壮族自治区人民政府批准，土地储备部门公告征地后又经公开招、拍、挂法定程序，由华腾公司垫资拆迁；故华腾公司于公开招、拍、挂前的2010年3月30日与被拆迁对象的村民小组签订拆迁补偿内容的合同书，合同第三条第二点约定由华腾公司负责赔偿包括乾泰公司所租68亩地在内的所有地上建筑物、构筑物，同年8月13日华腾公司才竟拍得土地，不能因此推定是村民小组与华腾公司联合开发而否定上述土地属政府成片开发、土地被征收的情形。故村民小组因政府成片开发整村土地而将本案所租68亩土地交政府征收，属出现了双方在合同第十条第（4）项中约定的解除合同的情形，符合合同法规定双方约定的条件成就时可以解除合同。2010年9月22日，村民小组组长刘某湘接到原乾泰公司律师函后当即以书面形式回复：该租赁地已经政府征收，村民小组早在征收前已通知乾泰公司的周少华总经理商谈解除租赁合同问题而未应约商谈，现在也还可以谈，但不能阻止开发商的开工建设，说明村民小组此前已就解除合同事宜通知过乾泰公司，通知解除合同在前，实际解除合同在后，现上述租赁地已建成村民回建房，村民小组并未违约，无需承担违约责任。另一方面，华腾公司作为开发商和征地拆迁出资补偿者，与乾泰公司没有直接的法律关系，本案属租赁合同纠纷而不是拆迁补偿纠纷，是两个不同法律性质的纠纷，且本案乾泰公司没有提出赔偿地上建筑物、构筑物请求，也就没有出现华腾公司与村民小组在拆迁合同中约定的赔偿情形；而村民小组具备法人资格和实际履行能力，故无需华腾公司承担本案责任。三、关于第三个争议焦点，一审法院认为，（一）村民小组签订合同前已将68亩地中的37亩租给前租人，乾泰公司从前租人处接下那37亩地后才与村民小组签订租赁合同，合同签订后村民小组已将所租土地全部交乾泰公司使用至华腾公司开工建设的2010年9月止，乾泰公司交1736000元租金也是到这个月止，说明当时双方对租赁土地及交付租金没有异议，而合同法规定租赁合同是出租方交付出租物，承租方使用出租物并交付租金的合同，故村民小组已履行了交付义务，依合同收租金合法，乾泰公司要求退还租金无理，一审法院不予支持。而乾泰公司主张退其已交的租金2128000元，其中392000元不是租金，也未交给村民小组，属无理要求。双方签订租赁合同后不久，村民小组即向相关部门报告对另约30亩土地变性，经发改局立项、政府决议后国土局批准土地变性这一相对较长的过程只用时五个多月，按土地变性过程所需时间的一般习惯并不算长；尽管乾泰公司曾于2008年11月12日书面函告村民小组尽快办理建设用地许可即土地变性手续，因该通知未能列举村民小组怠于行使土地变性手续的事实，且该催告一个月后的12月15日柳江县国土局即书面通知村民小组交土地变性费，故仅凭此函不能证明或推定村民小组没有积极履行土地变性义务，从而不能认定村民小组违约。相反，合同第五条约定土地变性费由乾泰公司垫付，之后分10年扣抵租金，国土局通知交费后乾泰公司未按合同约定垫付，村民小组向华展房开公司借款交了土地变性费并为此被迫多交了16843元，说明是乾泰公司违约。合同第三条第（四）项第二款明确约定每月10日前支付租金，逾期支付按每日千分之三计付滞纳金，逾期6个月村民小组可终止合同或追究村民小组的违约责任。按合同理解及双方履行合同的习惯，可推定该约定是每月10日前支付当月租金56666元，而不是乾泰公司辩解“没有规定每次付租金的数额，只规定期限，所以乾泰公司根本不存在逾期付租金的事实，也不存在付滞纳金的事实”，即使按该辩解，其也没有按期交租金，按各月应交当月租金累计，乾泰公司（共逾期交各月租金1840天是有事实和依据的。但村民小组收了多期租金，当时均未要求乾泰公司按合同约定计付滞纳金，应视为放弃计付滞纳金的权利。双方履行合同后，现村民小组又要求按合同约定从头计付各期滞纳金不合法，一审法院不予支持。另村民小组关于其因乾泰公司的违约不垫付土地变性费而致使其多支付16843元的主张，没有证据佐证，乾泰公司亦不认可，一审法院不予支持。（二）村民小组从2008年6月30日双方签租赁合同时交地给乾泰公司至2010年7月13日柳江县国土局在中国土地市场网上发布挂牌出让公告时止，已两年多时间，期间2010年2月12日，柳江县国土资源局和柳江县征地拆迁办公室联合发出并公开张贴《拟征地公告》，乾泰公司除在租赁地上建了一段围墙并于2010年6月11日在工商局注册成立了“柳江南环柳森竹木交易市场有限公司”外，其余未进行任何投资和建设。可以看出乾泰公司怠于在所租的68亩土地上建设市场，只是在《拟征地公告》发布后才注册成立市场有限公司，而村民小组租给其他人的土地，因建了地上建筑物都得了相应的赔偿。（三）村民小组2009年9月29日与柳州市华展房地产开发有限公司签订的旧村改造127亩工程项目建设投资意向协议书，以土地入股的方式进行合作开发，协议书第一条写明以旧村庄127亩土地，而不是本案中的68亩出租地，且该协议只是意向，并没有付诸实施，故乾泰公司以此推定村民小组与华腾公司联合开发构成违约，属证据不足，本院不予支持。（四）租赁合同是出租方交付出租物，承租方使用、经营、管理出租物并交付租金的合同，村民小组已履行了交付义务和申办土地变性义务，依合同收租金合法，乾泰公司要求退还租金无理，一审法院不予支持。（五）解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，并根据合同约定无需承担赔偿义务。对于乾泰公司反诉主张其因土地被征用受损，而村民小组和华腾公司则获益，应按合同第十条第（3）项约定提前解除合同，村民小组须按其全部投资的3倍赔偿损失7084000元。一审法院认为，村民小组是土地所有人，其获得征地补偿和拆迁赔偿是法律赋予的权利，不因租赁而发生改变；华腾公司作为开发商，其获益与否属经营风险，乾泰公司作为土地承租人，其受损或获益决定于经营状况、续租权及地面附属物拆迁赔偿，因乾泰公司租赁至今尚未经营，不存在目前经营损失问题；续租权则因出现双方约定解除合同的情形，村民小组依法行使合同解除权而不能续租也不存在损失赔偿问题；而地面附属物只有一段围墙，乾泰公司并未提出该项诉请，故本案不宜处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，因所租赁土地已被政府征收，解除合同的条件已成就且无法逆转，故确定于华腾公司取得土地使用证的2010年9月26日解除为合理。综上，当事人对自己的主张应提供证据支持，没有证据或证据不足的则承担对其不利的法律后果。村民小组诉请解除双方所签的租赁合同有理，且有证据证明，一审法院予以支持，其他诉请证据不足，一审法院不予以支持。乾泰公司的反诉理由不充分，证据不充足，一审法院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、村民小组与乾泰公司于2008年6月30日签订的《场地租赁合同》自2010年9月26日解除；二、驳回村民小组要求乾泰公司支付逾期交租金的滞纳金283157元的请求；三、驳回村民小组要求乾泰公司支付土地变性费16843元的诉讼请求；四、驳回乾泰公司要求村民小组退还租金2128000元的反诉请求；五、驳回乾泰公司要求村民小组赔偿其经济损失7084000元的反诉请求；六、驳回乾泰公司要求华腾公司承担本案连带责任的诉讼请求。本诉案件受理费5900元，由村民小组负担；反诉案件受理费76284元，由乾泰公司负担。上诉人乾泰公司不服一审判决，上诉称：柳江县人民法院（2012）江民重字第11号民事判决书的判决，事实不清，证据不足，且判决认定的理由与判决结果相互矛盾。l、乾泰公司与村民小组于2008年6月30日签订的《场地租赁合同》，是承接了李某兴、周某生、刁某红、周某海于2006年8月6日与村民小组签订的《场地租赁合同》，在履行合同过程中，乾泰公司一直交纳租金给村民小组，截止2010年9月陆续支付了2128000元租金给村民小组。同时由于村民小组没有办理全部出租土地（68亩）的变性手续，乾泰公司为全面履行合同，依约于2008年11月12日致函要求村民小组尽快办理31亩土地变性手续，村民小组收到乾泰公司的函件后一直没有任何答复，也没有通知乾泰公司支付土地变性手续费用。但是一审法院却以2008年12月l5日，柳江县征地办公室发出的《缴款通知》作为依据，认为村民小组是因乾泰公司没有按合同约定垫付土地变性手续费用，村民小组向华展房开公司借款缴纳了土地变性手续费用，从而认定村民小组没有违约，而是乾泰公司违约。村民小组根本没有向华展房开公司借款，村民小组与华展房开公司完全是合作开发乾泰公司承租的土地，因此一审法院认定乾泰公司违约不合理。既然一审法院认定乾泰公司违约，那么就应当按照双方合同约定支持村民小组要求乾泰公司承担多支付的土地变性费16843元，可是一审法院判决却驳回村民小组的诉讼请求，这样的判决结果推翻了自已的认定。2、一审法院在没有任何证据的情况下，对于村民小组违约与华腾公司串通进行土地开发的行为认定为属于政府征收村民小组的土地，同时支持村民小组要求解除合同的诉讼请求。一审法院之所以这样判决，其依据就是2010年6月1日，广西壮族自治区人民政府作出的《关于柳江县2010年第一批次城市建设用地的批复》及2010年8月13日，华腾公司竞拍得了柳江县国土局挂牌出让的编号为CR2010012号国有土地。这些依据完全不能作为认定政府征收了村民小组的集体土地的证据。从本案整个客观事实看，完全是由村民小组与华腾公司串通，在得到政府的支持下，完成了该土地的变性手续。一审法院的认定及判决对乾泰公司不公平。3、2009年9月29日村民小组与华展房开公司签订的《旧村改造工程项目建设投资意向书》已经被2010年3月30日村民小组与华腾公司签订的《基隆村委下屯城中村改造建设合同书》所取代，且此份合同书上明确的写明了项目用地范围内有“乾泰公司租赁地”，同时合同约定对租赁地的相关赔偿由华腾公司承担，这些事实足以说明了村民小组与华腾公司知道应当对乾泰公司进行赔偿的。但是时至今日，乾泰公司没有得到任何单位及部门的赔偿。由于华腾公司明知该土地系乾泰公司承租的土地，仍然与村民小组签订合作开发协议，且表示愿意承担赔偿乾泰公司的损失，为此华腾公司应当承担连带赔偿责任。综上所述，乾泰公司请求二审法院依法查明事实，撤销一审法院判决，予以改判：1、依法撤销柳江县人民法院（2012）江民重字第11号民事判决书的第一项、第四项、第五项、第六项判决；2、依法支持乾泰公司要求村民小组退还已收租金2128000元及赔偿经济损失7084000元，并要求一审华腾公司承担赔偿责任的诉讼请求；2、本案诉讼费用由村民小组、华腾公司承担。被上诉人村民小组答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，乾泰公司的上诉理由没有事实依据，缺乏法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人华腾公司答辩称：1、一审法院认定事实清楚，证据确凿，应当予以维持。2、根据合同法规定，租赁合同是出租房交付出租物，承租方使用出租物，交付租金的合同，而本案中乾泰公司实际占有、使用了争议土地，而村民小组依合同收取租金合法，故乾泰公司要求退还租金无事实、法律依据。3、根据《租赁合同》第10条第4款的约定：“政府成片开发因素土地被征收是该合同解除的情形之一”，本案是由政府成片开发引发的合同解除，应适用《民法通则》第一百零七条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。”乾泰公司作为承租人其收益决定于经营状况、续租权、地面附属物拆迁赔偿，乾泰公司租赁至今尚未正式经营，不存在目前经营损失的问题；续租权因为出现双方约定解除合同的情形，所以也不存在损失赔偿问题；村民小组不应当承担乾泰公司所谓的经济损失。4、本案是租赁合同纠纷，根据合同的相对性，华腾公司不是合同当事人，而且根据《基隆村委下屯城中村改造建设合同书》中的约定，华腾公司仅负责“租赁地上的建筑的赔偿”，而本案中乾泰公司并未对唯一的建筑也就是那堵围墙提出赔偿要求，所以华腾公司根本无需承担赔偿责任。华腾公司请求二审法院维持原判，驳回乾泰公司的上诉。二审期间，上诉人乾泰公司对一审法院查明的事实有以下异议：1、乾泰公司逾期交纳租金不是事实，租金是否逾期交纳，应当根据事实进行认定；2、乾泰公司要求村民小组去办理变性土地的手续，但没有收到任何需要交变性土地费用的通知；3、村民小组向华展房开公司借到款项交纳土地变性费与事实不符，该笔款项是村民小组和华展房开公司签订的合作协议中华展房开公司支付的定金，因此该笔款项不是借款；4、一审查明华展房开公司借了近一百万元给村民小组交纳土地变性费不是事实；5、一审遗漏查明，乾泰公司没有接到政府的征地通知，张贴的征地公告是张贴在下屯村，而不是张贴在乾泰公司承租的场地，对于征地的事实乾泰公司不清楚；6、一审查明乾泰公司除在上述征地的东北面建1米多高的石头围墙外，没有投资其他建设没有事实依据；7、一审查明乾泰公司没有要求赔偿地上附属物不属实，乾泰公司反诉要求村民小组赔偿损失，损失包含了地上附属物。乾泰公司二审未提供新的证据。被上诉人村民小组、华腾公司对一审查明事实没有异议，亦未提交新的证据。本院认为，虽乾泰公司二审提出对一审法院查明事实的异议，但并没有提供证据证实，且一审法院查明事实均有相应证据支持，对一审法院查明的事实本院予以认定。本院另查明，二审中，乾泰公司表示损失的具体计算依据是按照其与村民小组《场地租赁合同》的约定，违反合同一方全额赔偿损失，并按照建设成本的三倍进行赔偿。而建设成本是乾泰公司为本项目所有的投入，即包括乾泰公司已经支付的租金三倍6384000元，加上乾泰公司支付给前手承租人的转让费70万元，共计7084000元。乾泰公司要求的损失并未包括地上建筑物的损失。本院认为：乾泰公司与村民小组签订的《场地租赁合同》是三方当事人在协商一致的情况下达成，未违反法律法规的强制性规定，应当合法有效。综合双方当事人的诉辩观点，本院归纳本案的核心争议焦点如下：1、村民小组出租给乾泰公司的土地是否被政府征收？2、村民小组、华腾公司是否应当向乾泰公司返还租金和赔偿损失？关于第一个争议焦点，柳江县政府对争议土地进行征收并开发，且已将争议土地通过正当程序出让给华腾公司的事实，有一审出示的大量相关证据予以证实，应当予以确认。乾泰公司如认为争议土地的征收和出让违反相应法律程序，损害了自己的利益，可以向相关部门提出异议，但在相关异议没有得到支持的情况下，应当认定本案华腾公司得到争议土地的开发使用权符合法律程序。一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点，首先，在该租赁合同签订后，村民小组已经履行了交付土地的义务，乾泰公司也交付了相应的租金，双方已经实际履行了合同的约定，故乾泰公司无权要求村民小组退还其已经交付的租金。其次，乾泰公司与村民小组签订的《场地租赁合同》第五条约定，“该地块中尚未变性的部分土地，村民小组必须尽快办理相关手续，土地变性费用由乾泰公司垫付，垫付的变性费作为租金，在变性手续完成后分十年抵扣完土地租金”。根据双方的合同约定，双方并未明确村民小组办理相关变性手续的期限，只是要求村民小组尽快办理。而双方在2008年6月30日签订合同，柳江县征地拆迁办公室在2008年12月15日通知村民小组缴纳征地费用，可以视为相应征地手续已经基本办理完毕，村民小组在不到半年的时间将征地手续办理到缴费的基本完成阶段，可以证实村民小组对办证事宜并未过分拖延，且已尽到相应合同责任。故乾泰公司以此为由要求村民小组承担相应违约责任理由不充分。再次，村民小组与华展房开公司签订的《投资意向协议书》并未付诸实施，乾泰公司以此为由要求村民小组承担相应违约责任理由亦不充分。最后，根据《场地租赁合同》第十条第（4）点约定，“在合同有效期内，如因国家建设、政府成片开发或道路扩建的因素土地被征收或被部分征收，财产归属和处置为政府部门给予的土地征收费属村民小组所有，除此之外，地上房屋及附属物的拆迁补偿按下列比例分配：第1年至第5年被拆迁征用，乾泰公司先从该时期的经营收入（按国家税收的经营收入为准）收回市场建设的总投资，其余拆迁补偿费双方各占50%”。结合之前查明的事实可以看出，双方已经约定了政府征收土地的条件下，应得补偿款的分配问题。在政府征收土地的条件成就时，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。故乾泰公司以村民小组提前解除合同为由要求其承担相应违约责任没有法律依据。而乾泰公司并未提出基于地上房屋及附属物的拆迁补偿的诉请，故一审法院对此不予审理符合法律规定，应当予以维持。综上，一审法院不予支持乾泰公司要求村民小组与华腾公司退还租金及赔偿损失的诉请依法有据，本院予以维持。综上所述，乾泰公司的上诉请求均于法无据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76284元（上诉人柳州市乾泰经贸集团有限公司已预交），由上诉人柳州市乾泰经贸集团有限公司全部负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王　钢代理审判员　　温清华代理审判员　　李婷婷二〇一三年八月七日书　记　员　　韦晓璐关注公众号“”