（2013）凤翔民二初字第00065号
裁判日期: 2013-08-07
公开日期: 2014-12-24
案件名称
王明善与汤少博租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
凤翔县人民法院
所属地区
凤翔县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王明善,汤少博
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
陕西省凤翔县人民法院民 事 判 决 书（2013）凤翔民二初字第00065号原告王明善，男。委托代理人杨建平，陕西马朝丽律师事务所律师，一般授权代理。被告汤少博，男。委托代理人何明杰，男，系被告之岳父，特别授权代理。原告王明善诉被告汤少博租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王明善及委托代理人杨建平，被告汤少博及委托代理人何明杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月1日原、被告签订了《房屋租赁协议》，协议约定原告将位于东湖路中段西侧的一层门面房一间，二层两间出租给被告使用，租赁期限为4年，即从2011年6月1日至2015年6月1日。租赁费为每年2万元，一次性付清。被告租赁后用于卖麻将机。合同履行到2012年年底，因原告房屋相邻南边和西边两家拆除原有房屋准备重建，影响到原告房屋的正常使用，其已成危房，原告不得已只好准备将该房屋拆除重建，为此多次和被告协商解除租赁协议，并愿意对被告的损失予以补偿，但因被告要价过高，未达成协议。综上，原、被告签订的租赁合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，合同已无法继续履行，故依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，请求依法解除原、被告之间签订的房屋租赁协议，并愿意赔偿因解除合同所造成的合理损失。被告辩称，原告所述房屋拆除不属于国家政策性拆迁改造范围及不可抗拒的因素范围；原告拆除重建的个人利益大于现有的租房利益；原告在2012年2月份商谈终止协议之事时，原告及其儿子态度恶劣，不讲道理；原告在2012年12月份商谈中止协议时承诺在东湖广场东面为被告提供门面房一间，后原告反悔，未提供房屋，没有诚信。综上，原告所要求终止合同无任何理由和依据，故被告坚决不同意终止协议。如原告强行要解除合同，应当赔偿被告损失199400元。第一次开庭后，在判决前，被告所租赁房屋南邻房主拆房，因两家为伙墙，导致被告所租房屋严重受损，二楼漏水，无法住人，一楼经营受到影响，拆房时，原告在现场。被告认为此案在法院审理中，原告无视法律存在，被告要求原告修缮好所租赁房屋，保证被告的正常营业和人身安全，在此期间被告的财产损坏、被盗及租住人员、顾客的伤害，由原告负全部责任，如不修缮房屋，被告将关门停业，造成损失的按被告的正常收入，由原告全额赔偿。原告为证实其主张提供了如下证据：（1）原、被告的《房屋租赁协议》，证实原、被告之间存在租赁合同关系，且租赁期限未到；（2）原告的国有土地所有权证、原告房屋所有权证、刘晓寒房屋所有权证，证实原告和刘晓寒房屋南边和西边相邻，相邻门面房为伙墙；（3）告知书两份、照片八张、刘晓寒的谈话笔录，证实原、被告租赁合同成立以后，因相邻的刘晓寒家拆除重建，致使客观情况发生了原告在订立合同时无法预见的重大变化；（4）欧军科自书证言，证实2011年欧军科给被告转让该门店时，包括空调、电脑、两个月房租及装修费，合计转让价款为32000元；（5）欧军科的谈话笔录一份，证实转让费按被告提交法庭协议上的40000元计算；（6）照片八张，证明南邻隔壁刘晓寒家已于2013年6月7日将其自有房屋拆除，因共用伙墙，现该房已漏水，影响到房屋的正常使用。被告质证认为，对于原告提供的证据（1）无异议；对于证据（2）国有土地使用权证，不清楚，对于房屋所有权证，无异议；对于证据（3）中的照片，是被告所租房屋，对其它的无法回答；对于证据（4）所说财产属实，但对转让费不认可；对于证据（5）（6）由于被告第二次开庭未到庭，未发表质证意见。被告为证实其主张提供了被告与原承租人欧军科的协议一份，证明转让费为40000元。原告首次开庭时质证认为，对其内容不清楚，对于转让费40000元不认可，第二次开庭时，对于此协议予以认可。本院经综合分析认为，对于原告所提供的证据（1）（2）（3）（5）（6）及被告所提供的协议，能客观反映原、被告之间的房屋租赁关系、房屋使用状况及被告从原承租人处租房的情况，与本案具有关联性，能相互印证，依据证据的真实性、关联性、合法性予以采信，对于原告提供的证据（4），因与原告提供的证据（5）及与被告提供的协议相互矛盾，不具有客观真实性，故不予认定。根据当事人的陈述及上述证据的认定查明，原告王明善有位于凤翔县城东湖路北段西侧砖混结构二层楼房一幢。2011年3月以前将该楼房的一层门面房一间，二层住房两间租赁给原承租人欧军科。2011年3月8日原承租人欧军科将自己租赁原告的房屋转租给被告汤少博。2011年6月1日被告汤少博与原告王明善签订了《房屋租赁协议》。该协议约定：房屋租赁期限为2011年6月1日至2015年6月1日；房屋租赁费为每年20000元，一次性付清；租赁期间不得单方终止协议，租赁协议到期前二个月，甲乙双方必须提前声明是否使用和租赁等内容。原告与南邻刘晓寒两家门面房系共用伙墙，2012年11月12日及2013年元月22日原告南邻房主刘晓寒向原告送达拆除自己房屋准备重建的通知及催促通知，要求原告尽快答复。原、被告私下协商解除《房屋租赁协议》未果，原告起诉要求解除《房屋租赁协议》，愿意赔偿被告的合理损失。本案在审理过程中，所租赁房屋的南面邻居拆除房屋，造成了租赁房屋的严重受损，已无法正常使用。另查，被告所交纳的租赁费至2013年5月31日。被告从原承租人欧军科处租房时，转让费为40000元，包括3P空调一台，1.2P空调一台，组装电脑桌一台，原承租人两个月房租2500元。原告认为被告的合理损失包括：1、搬迁期间的停业损失3000元；2、被告装修门头及LED显示屏2000元；3、被告从欧军科处两年的转让费16360元。本院认为，情势变更是指合同有效成立后，全面履行前，因不可归责于双方当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生了变化，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。本案中，原、被告订立四年之久的合同，在订立合同时，原告是无法预见南邻房屋是否拆除的，且原告与南邻房屋的墙为共用伙墙，现原告南邻房屋拆除，影响到原告房屋的正常使用，继续履行合同则会危及人身安全、对财产造成损失，故应该变更合同或者解除合同。在起诉前，双方也曾协商通过变更合同，来使合同继续履行，但未达成一致意见，在案件审理中，也做了调解工作，未达成一致意见。现只能通过解除合同，来达到双方利益的平衡，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告在事实上有一定的损失，原告自愿就此部分损失在合理范围内予以补偿，此部分损失共计21360元，由原告给被告予以补偿。兹依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：解除原告王明善与被告汤少博签订的《房屋租赁协议》，限被告汤少博于判决生效后一个月内腾出房屋；由原告王明善给付被告汤少博合理损失共计21360元，限判决生效后一个月内履行清楚；案件受理费100元，由被告汤少博承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判长 何 杰审判员 韩雅琴审判员 孔永涛二〇一三年八月七日书记员 成云燕 微信公众号“”