（2013）海民初字第17974号
裁判日期: 2013-08-07
公开日期: 2014-06-17
案件名称
北京和泓物业服务有限公司诉张玉华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京和泓物业服务有限公司,张玉华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第17974号原告北京和泓物业服务有限公司。委托代理人孙国民，男。委托代理人刘忠美，男。被告张玉华，男。委托代理人张文昱（张玉华之女）。原告北京和泓物业服务有限公司（以下简称和泓物业公司）与被告张玉华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘冬辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告和泓物业公司之委托代理人孙国民、刘忠美与被告张玉华及其委托代理人张文昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和泓物业公司诉称，张玉华于2003年3月8日入住交大嘉园，始终享受着我公司提供的物业服务。依据《交大嘉园物业管理委托合同》相关条款的约定，业主应及时缴纳物业管理费，但是2004年3月9日至2012年3月8日、2013年3月9日-2014年3月8日期间，张玉华一直未向我公司缴纳物业管理费，经多次催缴无果，故起诉至法院，要求判令张玉华：1、缴纳2004年3月9日至2012年3月8日、2013年3月9日-2014年3月8日的物业费22386.60元；2、交纳我公司代收代缴的2004年3月9日至2012年3月8日、2013年3月9日-2014年3月8日的垃圾清运费270元；3、交纳每天万分之三的物业费滞纳金10105.05元；4、承担诉讼费用。张玉华辩称，我刚入住的时候地下管道漏水，为期1年3个月，物业也没有查出什么原因，墙皮也造成损坏。这一年中都是我们自己修的。墙体还有裂缝。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，张玉华购买北京东和嘉业房地产开发有限公司开发的位于交大嘉园XX座XX层1XX号房屋，建筑面积88.01平方米。2002年10月7日，北京东和嘉业房地产开发有限公司（甲方）与北京东和田园物业管理有限责任公司（乙方）签订《交大嘉园物业管理委托合同》，约定乙方为甲方坐落于北京市海淀区交通大学1号院提供物业管理服务，委托期限自2002年10月8日8：00起至交大嘉园成立业主委员会选聘新的物业公司管理之前。该合同第二十二条第4项规定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。”2003年3月9日，张玉华入住交大嘉园XX座XX单元XX号房屋。2007年12月6日，北京东和田园物业管理有限责任公司变更为和泓物业公司。和泓物业公司与张玉华未签订物业服务合同。庭审中，张玉华对于和泓物业公司主张的物业费和垃圾清运费数额没有异议。但张玉华不同意交纳上述费用，其认为存在下列问题：一是刚入住的时候地下管道漏水，后来物业公司找人维修，历时1年3个月，维修期间给其造成物品损失；二是暖气不热；三是内墙有裂缝，刚入住两个月就漏水，保修后物业人员来查看过，也进行了维修，自己也找人多次维修，但是现在又裂了。张玉华并提交杨亦福、安桂芝、屈姝含、徐显起、王建荣、高金丽等人的证言，证明张玉华家墙面渗水经常进行维修。张玉华称和泓物业公司虽然协调修理，但是没有尽到责任。和泓物业公司表示，其找过开发商协商过维修的时候，此次漏水问题的维修就是与开发商协商的结果。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、物品接收单、入住手续、物业委托合同、证人证言、名称变更通知等证据材料在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。和泓物业公司依据前期物业合同对该小区进行事实物业管理。该物业公司作为物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业管理费用。故和泓物业公司要求张玉华给付物业费和垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。但和泓物业公司主张庭审后的物业费和垃圾清运费，因此双方没有约定，亦未实际提供服务，故此部分另行主张。本次费用计算至庭审当月，即2013年7月8日。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，不是针对某一业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某一业主一人交纳或按人员比例交纳，因此在衡量某一业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某一或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。张玉华主张物业服务有不足之处，如所述成立，即是对于业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为在本案中衡量不交纳费用的依据。且本案中，张玉华所述的房屋问题亦非物业责任造成。但和泓物业公司作为物业服务的提供单位，亦应听取业主反映的相关建议，不断完善物业服务。对于和泓物业公司要求张玉华支付滞纳金的主张，鉴于张玉华未交纳物业费是基于管道漏水等问题，并非恶意拖欠，且和泓物业公司与张玉华之间并无滞纳金的约定，故本院对于和泓物业公司要求滞纳金的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张玉华于本判决生效之日起十五日内支付原告北京和泓物业服务有限公司自二〇〇四年三月九日至二〇一三年七月八日的物业费二万零七百四十六元零九分及垃圾清运费二百五十元；二、驳回原告北京和泓物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百六十八元（原告已预交），由被告张玉华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘冬辉二〇一三年八月七日书记员 王媛媛 关注公众号“”