（2012）衢龙民初字第587号
裁判日期: 2013-08-07
公开日期: 2014-03-03
案件名称
金华加贝购物广场有限公司与毛瑞云房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙游县人民法院
所属地区
龙游县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金华加贝购物广场有限公司,毛瑞云,叶向阳,李建军,傅旭,俞洪明,戴万红,方土良,姜伟民,姜军伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省龙游县人民法院民 事 判 决 书（2012）衢龙民初字第587号原告：金华加贝购物广场有限公司，法定代表人：贺拥军。委托代理人（特别授权代理）：张永建，被告：毛瑞云，委托代理人（特别授权代理）：王越委托代理人（特别授权代理）：毛瑞雯第三人：叶向阳，第三人：李建军，第三人：傅旭，第三人：俞洪明，第三人：戴万红，第三人：方土良，第三人：姜伟民，第三人：姜军伟，原告金华加贝购物广场有限公司为与被告毛瑞云房屋租赁合同纠纷一案，于2012年11月27日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由代理审判员董正兴独任审判。2013年4月27日第三人叶向阳、李建军、傅旭、俞洪明、方土良、戴万红申请作为第三人参与本案诉讼，本院经审核予以准许。后本院在审理过程中发现遗漏了部分第三人，故依法追加姜伟民、姜军伟为第三人。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员江雄军担任审判长，与代理审判员董正兴、人民陪审员钱柏清组成合议庭，分别于2013年6月13日、2013年7月26日两次进行了公开开庭审理。第一次开庭原告金华加贝购物广场有限公司的委托代理人张永建、被告毛瑞云的委托代理人毛瑞雯、第三人李建军、方土良到庭参加诉讼，其余第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。第二次开庭原告金华加贝购物广场有限公司的委托代理人张永建、被告毛瑞云的委托代理人毛瑞雯、第三人李建军、姜伟民、戴万红到庭参加诉讼，其余第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金华加贝购物广场有限公司起诉称：2011年1月31日原告与龙游县瑞云食府（注册个体工商户，登记业主为被告毛瑞云）签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的坐落于浙江省龙游县文化东路以南、龙城大道以西“锦绣龙城步行商业街”C#区的房屋，房屋共三层，合计面积为3527.01平方米，租赁期限自2011年1月1日至2014年6月30日，租金第一年为509637元、第二年为527026元、第三年为544937元、第四年为281692.5元。原、被告双方约定被告拖欠租金等相关费用三个月以上的，原告可以单方面终止合同，且被告应向原告支付损失赔偿金为182天的租金，双方同时对房屋租赁的其他事项作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告向原告支付租金至2012年6月30日。根据合同约定，被告应当在2012年6月30日向原告支付后半年（2012年7月1日至2012年12月31日）租金263513元，但自2012年7月1日起，经原告多次催交，被告一直以各种理由推脱拒付。原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方理应按约履行，被告拒不履行支付租金义务已达三个月，根据合同约定，原告有权单方解除合同，且被告应承担由此给原告造成的损失。综上，原告为维护自身权益，故诉至本院，请求：1.判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付自2012年7月1日起至被告交还房屋之日止的租金，暂算至2012年10月31日为174713元；3.判令被告支付自2012年7月1日起至被告支付租金之日的逾期支付利息，暂算至2012年9月30日为3494元；4.判令被告支付损失赔偿金262791元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告毛瑞云答辩称：对原告诉称的双方签订房屋租赁合同，合同约定了租赁期限、违约条款等事项以及拖欠原告租金的事实无异议。对原告提出的要求被告支付租金及利息的诉讼请求无异议，但不同意解除房屋租赁合同，也不同意支付赔偿金262791元，要求继续承租到合同约定的期限。第三人李建军称：对原告诉称的事实无异议，本案被告承租的房屋已转租给第三人，应按房屋租赁合同履行，拖欠的租金会补上的，要求续租。被告毛瑞云对第三人负有债务，其已将瑞云大酒店（即龙游县瑞云食府）的经营权转给第三人用作抵偿债务，之后酒店在龙游县商务局的牵头下于2012年10月重新开张，因当时商务局确保能够经营下去，故第三人的朋友就投资了50多万元到酒店里，当时约定待其收回投资后赚来的钱40%分给第三人。现已投资六七十万，但每个月都是亏本的，第三人愿和原告协商，若要解除合同希望原告适当补偿一点，当初投资也是政府承诺可以继续经营一年半且到期后可以续租才会投资的。第三人姜伟民称：对原告诉称的事实无异议，但涉及到被告的案件金额达上千万元，很多人都血本无归，案涉酒店可能无法经营到2014年2月份。关于赔偿主体，原告要求被告赔偿，但被告已经身无分文了，其也不应该向第三人索赔。法律也要讲人情，原告作为大公司，不存在只有通过收回案涉房屋才能维持经营的情况。第三人戴万红称：对原告主张的事实无异议。原、被告双方及到庭的第三人对原告主张的原、被告双方签订房屋租赁合同、该合同约定的内容及被告拖欠租金的事实均认可，其他第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对原告主张的事实进行质证和抗辩的权利，故本院对原告主张的上述事实予以认定。被告毛瑞云未向本院提供证据。第三人向本院提交了龙游县商务局协调处理意见、协调会议签到单各一份，欲证明被告毛瑞云将原龙游县瑞云食府转给第三人经营的事实。对第三人提供的证据，原告不认可其真实性，认为与本案无关联，被告对该证据无异议。本院认证认为：对第三人提供的证据，原告对真实性和关联性不予认可，被告与第三人对该证据均无异议，根据庭审查明的情况，第三人参与了重组后的瑞云大酒店（现更名为：龙朝大酒店）的投资经营，故本院对该证据予以认定。根据以上证据，结合原、被告的一致陈述，本院认定本案事实如下：2011年1月31日原告与龙游县瑞云食府（注册个体工商户，登记业主为被告毛瑞云）签订房屋租赁合同，被告承租原告所有的坐落于浙江省龙游县文化东路以南、龙城大道以西“锦绣龙城步行商业街”C#区的房屋（房产证号：从龙房权证龙洲街道字第××号到龙房权证龙洲街道字第××号连续13个号；土地证号：从龙游国用（2010）第101-4241号到龙游国用（2010）第101-4253号连续**个号），房屋共三层，合计面积为3527.01平方米。合同约定租赁期限自2011年1月1日至2014年6月30日，第一年（2011年1月1日至2011年12月31日）租金为509637元、第二年（2012年1月1日至2012年12月31日）为527026元、第三年（2013年1月1日至2013年12月31日）为544937元、第四年（2014年1月1日至2014年6月30日）为281692.5元。双方约定租金每半年支付一次，即于每年6月30日、12月31日支付，被告拖欠租金等相关费用三个月以上的，原告可以单方面终止合同，且被告应向原告支付损失赔偿金为182天的租金，双方同时对房屋租赁的其他事项作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告起初也按约向原告支付租金至2012年6月30日。按照约定被告应当在2012年6月30日向原告支付接下来半年（2012年7月1日至2012年12月31日）租金263513元，但自2012年7月1日起，经原告多次催交，被告仍未交纳租金。后被告毛瑞云经营不善，多处负债，2012年11月份，毛瑞云将龙游县瑞云食府（即瑞云大酒店）资产及经营权以抵偿债务形式转让给第三人叶向阳、李建军、傅旭、俞洪明、方土良、戴万红、姜伟民、姜军伟。瑞云大酒店已更名为龙游龙朝大酒店（注册个体工商户，登记业主为李伟娟），被告与第三人间的转让行为事先未书面通知原告金华加贝购物广场有限公司。此后，原告仍未收到过租金，故于2012年11月27日诉至本院，请求本院依法判决。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告已按约向被告交付了房屋，被告理应按约如期向原告支付租金。按照房屋租赁合同第13条约定，被告拖欠原告租金及相关费用3个月以上的，原告有权单方解除合同，结合庭审查明的情况，原告自2012年7月1日后再无收到过租金，被告和第三人对该事实也无异议，故原告提出解除房屋租赁合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告的损失实际是未收到约定的租金及利息损失，即按照房屋租赁合同约定的自2012年7月1日至房屋实际交付之日止的租金及利息，故对原告提出的被告支付自2012年7月1日起至归还房屋之日止的租金的请求，本院予以支持。而原告主张的利息，应为自2012年7月1日起至被告实际交付房屋之日止的利息，本院对该利息予以支持。对原告提出的损失赔偿金为182天的租金，实际上即违约金，虽然双方当事人作了书面约定，但被告毛瑞云主张约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。经审核，本院认为双方约定的182天租金作为违约金数额过高，应调整为15000元为宜。第三人主张被告毛瑞云将瑞云大酒店转让给第三人，其接手后对重组的酒店进行了投资，要求原告金华加贝购物广场有限公司给予适当补偿，在此基础上同意解除房屋租赁合同，本院认为，根据原、被告订立的房屋租赁合同约定，被告的转让行为须事先书面通知原告，根据庭审查明的情况，被告并未书面通知过原告，故被告的转让行为对原告不产生约束力。原告对第三人的主张予以拒绝，本院认为第三人的主张与本案并无必然联系，不影响本院对本案的处理，第三人可另行主张或者与原告再行协商，故对其主张不予采纳。综上，对原告请求的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告金华加贝购物广场有限公司与龙游县瑞云食府（个体工商户，登记业主为被告毛瑞云）于2011年1月31日订立的房屋租赁合同自本判决生效之日起解除，原告可于本判决生效之日起七日内收回坐落于浙江省龙游县文化东路以南、龙城大道以西“锦绣龙城步行商业街”C#区的房屋（房产证号：从龙房权证龙洲街道字第5-0034**号到龙房权证龙洲街道字第5-0035**号连续13个号；土地证号：从龙游国用（2010）第101-4241号到龙游国用（2010）第101-4253号连续**个号）；二、被告毛瑞云向原告金华加贝购物广场有限公司支付2012年7月1日至2012年12月31日期间房屋租金263513元和自2013年1月1日起至房屋实际交付之日止按房屋租赁合同约定的租金（其中自2013年1月1日起至2013年12月31日止租金按1492.98元／日计算，自2014年1月1日起按1543.52元／日计算），并支付逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，其中2012年7月1日至2012年12月31日租金利息自2012年7月1日起计算，2013年1月1日至2013年6月30日租金利息自2013年1月1日起计算，2013年7月1日至房屋交付之日租金利息自2013年7月1日起计算），于本判决生效之日起七日内履行完毕；三、被告毛瑞云支付原告金华加贝购物广场有限公司违约金15000元，于本判决生效之日起七日内履行完毕；四、驳回原告金华购物广场有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7915元，由被告毛瑞云负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长 江雄军代理审判员 董正兴人民陪审员 钱柏清二〇一三年八月七日书 记 员 余小芳 百度搜索“”