（2012）长民初字第476号
裁判日期: 2013-08-07
公开日期: 2014-08-04
案件名称
李宝钗与福建迪鑫房地产开发有限公司商品房销售合同一审民事判决书
法院
长乐市人民法院
所属地区
长乐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李宝钗,福建迪鑫房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十五条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第七十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书（2012）长民初字第476号原告李宝钗，女，1963年11月25日出生，汉族，住福建省长乐市。委托代理人陈钦、陈晨星，福建闽航律师事务所律师。被告福建迪鑫房地产开发有限公司，住所地长乐市。法定代表人陈文成，公司总经理。委托代理人林丹，福建辉扬律师事务所律师。原告李宝钗与被告福建迪鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年3月29日受理后，依法由审判员蔡秀泉适用简易程序审理。2012年4月24日，因本案案情复杂，本院依法将本案转成普通程序审理，由审判员陈碧林担任审判长，审判员蔡秀泉主审本案与审判员郑家峰参加评议。2012年5月23日，本院第一次公开开庭审理了本案，原告李宝钗及其委托代理人陈钦、陈晨星、被告福建迪鑫房地产开发有限公司的委托代理人林丹到庭参加诉讼。2012年9月10日，原告李宝钗向本院申请对涉案房屋“阳光北苑”某单元房在2010年4月30日之时的市场价格进行评估，以确定被告向原告收取的房屋单价是否严重超过当时合理的市场价格。2012年11月14日，本院依据评估机构福州闽航资产评估房地产土地估价有限公司出具的预收费通知函书面通知原告向评估机构预交评估费。原告未按规定向评估机构预交评估费，于2013年2月20日向本院提交闽建科估H字（2012）第1208号房地产估价报告书，要求参照该评估报告确定涉案房屋“阳光北苑”某单元房的合理市场单价。2013年2月25日，被告对原告提交的该份评估报告提出质疑，认为该份评估报告并非由法院委托的评估机构所作，不能作为确定原告购买的“阳光北苑”某单元房市场交易价格的依据，申请由本院委托评估机构对涉案房屋阳光北苑某单元房在商品房销售合同签订时的市场价格进行评估。2013年4月16日，本院依据重新委托的评估机构福建联合中和资产评估有限公司出具的评估收费通知书书面通知被告向评估机构支付评估费。2013年6月7日，原、被告均向本院请求延期审理15日作为双方诉讼和解协调的时间。2013年7月19日，被告向评估机构支付了评估费。2013年7月25日，本院第二次公开开庭审理了本案，原告李宝钗及其委托代理人陈钦、陈晨星及被告福建迪鑫房地产开发有限公司的委托代理人林丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宝钗诉称，2010年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同签订时，双方约定原告是购买三层楼房（即楼房带屋顶花园），被告也向原告承诺原告所购买的“阳光北苑”某单元房的上一层（闷顶层）和顶层（屋面构架层及露台）专属原告占有、使用、管理。为此，原告以明显高于市场价的单价购入该楼房。2012年1月，原告得知闷顶层和顶层属于该幢楼房全体业主所有，依法不得出售或者变相出售。原告同时发现原、被告签订的四份合同中仅有原告留存的合同载明该闷顶层和顶层专归原告占有、使用、管理。现原告认为，被告明知“阳光北苑”某单元房的上一层（闷顶层）和顶层（屋面构架层及露台）属于全体业主共有，不得出售或者变相出售，利用自己房产交易的市场优势地位欺骗不知情的原告，谎称闷顶层和顶层专属原告占有使用，并以明显高于市场价的楼房单价向原告出售房产“阳光北苑”某单元房，双方之间签订的《商品房买卖合同》明显违背了平等、等价和公平的原则，在使被告获得明显超过市场的不法利益之时，也使原告遭受了严重的损失，这份合同依法应认定为显失公平。为此，原告要求变更该合同的价款约定，判令被告退还多收取的购房款并支付多收取的购房款的利息。另由于被告的原因，原告在交房后的180天内不能取得房屋权属证书，被告应根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定向原告支付违约金。同时，被告还应向原告返回多收取的房产契税并支付多收取的契税利息。故原告诉至本院，要求依法判令：1、被告向原告返还多收取的购房款人民币357267元（购房款总金额926492元－房屋评估价569225元），并按月1%计付多收取的购房款的利息（自2010年4月30日始，计至被告还清多收取的购房款为止）；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计人民币22437元【（926492元＋320000元）×0.01%×180天】；3、被告向原告返回多收取的契税人民币20723.25元【原告预交契税37800元－17076.75元（569225元×3%）】，并按月1%计付多收取的契税的利息（自2011年3月16日始，计至被告还清多收取的契税为止）。被告福建迪鑫房地产开发有限公司辩称，1、原、被告的《商品房买卖合同》签订于2010年4月，即双方的民事法律行为成立于2010年4月，原告于2012年3月才提起变更权之诉，已超过司法解释规定的变更权一年除斥期间，其诉请应予驳回；2、被告在签订履行合同过程中没有任何欺诈行为，房屋价格是一房一价的市场价格，不存在显失公平。原告事后对合同约定的价格不满意，对房屋不满意，可以选择退房，但原告要求开发商低价卖房的行为不符合市场经济条件下基本的契约精神，不能得到支持。综上，请求驳回原告的诉请。原告李宝钗向本院提供的证据材料有：1、原告身份证及内资企业登记基本情况表，以此证明原、被告的基本情况；2、《商品房买卖合同》（编号：MF－2007－01－NO0272352），以此证明原告于2010年4月30日以每平方米人民币16556.33元单价向被告购买“阳光北苑”某单元房，被告在提交给银行备案的《商品房买卖合同》中将附件五第七条规定的“第22层单元房的上一层（闷顶层）和顶层（屋面构架层及露台）无产权证，专归该22层单元房买受人占有、使用、管理”的内容以粘贴白纸的方式掩盖，并加盖被告的公司公章；3、《商品房买卖合同》（编号：MF－2007－01－NO0273433），以此证明原告于2010年7月13日以总价款人民币32万元向被告购买“阳光北苑”地面12号车位；4、销售不动产统一发票，以此证明原告已向被告支付购房款281492元及购车位款160000元；5、被告出具的收款收据，以此证明被告于2011年3月16日向原告代收契税款人民币37800元；6、阳光北苑价格表，以此证明该价格表上体现22层楼房以下的楼房单价最高上浮空间是人民币300元。被告福建迪鑫房地产开发有限公司向本院提供的证据材料有：1、福建省测绘院房地产测绘分院出具的《关于阳光北苑、阳光北苑小区测绘报告的说明》及分摊系数（K）计算表，以此证明闷顶层不计入自然层，闷顶层除楼梯、井道及电梯机房之外均不计积；2、交房通知书、收楼须知、入伙手续书、缴款通知书、前期物业服务合同、房屋装饰装修管理协议、房屋装修特别提示及保证书，以此证明原告于2011年3月16日到被告处办理了房屋交接手续，当时原告就已知道闷顶层的结构，却未在期限内行使变更权，故应认定原告已超过变更权的除斥期间。审理中，本院应被告申请委托福建联合中和资产评估有限公司对本案涉及的阳光北苑某单元房在2010年4月30日的市场价值进行评估，福建联合中和资产评估有限公司于2013年7月24日作出的榕联评字（2013）第263号《长乐市航城街道吴航路359号阳光北苑某单元资产评估报告》认定阳光北苑某单元房在2010年4月30日的评估价值为人民币569225元。被告福建迪鑫房地产开发有限公司对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，但认为原、被告双方的合同依据以原告所持有的《商品房买卖合同》为准，被告并无欺诈原告。被告福建迪鑫房地产开发有限公司对福建联合中和资产评估有限公司所作的《长乐市航城街道吴航路359号阳光北苑某单元资产评估报告》表示异议，认为评估报告所参照的房屋上方都没有本案讼争房屋的“闷顶层”，与本案讼争房屋不具有可比性，该评估报告作出的评估价值偏低，不能作为确定讼争房屋市场交易价格的依据。原告李宝钗对被告提供的证据1、2的真实性均无异议，但认为原告是在2012年1月因其他业主向有关部门反映闷顶层和顶层问题时才知道闷顶层和顶层属所有业主，原告也因此才知道被告在提交给其他部门备案的合同中有对“第22层单元房的上一层（闷顶层）和顶层（屋面构架层及露台）无产权证，专归该22层单元房买受人占有、使用、管理”的内容以粘贴白纸的方式掩盖，故原告自知道闷顶层和顶层属所有业主共有的时间至因本案向法院提起诉讼的时间，期间并无超过一年的诉讼时效。原告李宝钗对福建联合中和资产评估有限公司所作的《长乐市航城街道吴航路359号阳光北苑某单元资产评估报告》表示无异议。鉴于原告对被告提交的上述证据的真实性均无异议，被告对原告提交的上述证据的真实性亦均无异议，故本院对原、被告提供的上述证据均予以采用，作为认定本案事实的依据。由于《长乐市航城街道吴航路359号阳光北苑某单元资产评估报告》是由受本院依法委托的福建联合中和资产评估有限公司作出的，现原告并无异议，被告虽对该鉴定结论有异议，但未向本院提供充分证据证明该鉴定结论具有《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款所规定的四种情形之一。故被告的异议不能成立，本院依法将《长乐市航城街道吴航路359号阳光北苑某单元资产评估报告》作为证据予以采用。根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定如下法律事实：2010年4月30日，原告李宝钗与被告福建迪鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：MF－2007－01－NO0272352），合同约定的内容有：1、原告李宝钗向被告福建迪鑫房地产开发有限公司买受长乐市航城街道吴航路359号阳光北苑某单元，该商品房建筑面积共55.69平方米，其中，套内建筑面积46.38平方米，公共部位共有分摊建筑面积9.31平方米；2、该商品房单价为每平方米16556.33元，总金额为922022元，买受人按分期付款方式按期付款，于2010年4月19日前支付全部购房款的30%，于2010年5月19日前支付全部购房款的70%；3、出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”的方式处理；4、合同附件五《业主临时管理规约》第7条明确“第22层单元房的上一层（闷顶层）和顶层（屋面构架层及露台）无产权证，专归该22层单元房买受人占有、使用、管理”。2010年7月13日，原告李宝钗与被告福建迪鑫房地产开发有限公司又签订《商品房买卖合同》（编号：MF－2007－01－NO0273433），合同约定的内容有：1、原告李宝钗以总价款人民币32万元向被告福建迪鑫房地产开发有限公司购买阳光北苑地面12号车位；2、买受人于2010年7月15日前支付全部购房款的50%即人民币16万元、于2010年7月20日前支付全部购房款的50%即人民币16万元；3、出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”的方式处理。合同签订后，原告李宝钗按合同约定向被告福建迪鑫房地产开发有限公司支付了购买阳光北苑某单元的30%购房款277022元，余下购房款645000元通过银行按揭贷款的方式亦在合同约定的第2期付款时间内向被告支付。至于购买阳光北苑地面12号车位的款项32万元，原告已按合同约定于2010年7月13日向被告支付16万元，余款16万元通过银行按揭贷款的方式亦在合同约定的第2期付款时间内向被告支付。被告在合同约定的时间内向原告发出交房通知书，原告于2011年3月16日到被告处办理了阳光北苑某单元及地面12号车位的交接手续。2011年3月31日，原告向被告支付了购房尾款人民币4470元及由被告替原告代办产权税费的费用人民币37800元。2012年5月14日，被告在代原告缴纳了城市房屋所有权登记费、印花税、契税等费用后，将余款退还原告。2012年2月17日，长乐市建设局出具了航房权证H字第120004**号房屋所有权证书，确认长乐市航城街道吴航路359号阳光北苑某单元的房屋所有权人为李宝钗，该房屋建筑面积为55.96㎡，套内建筑面积为46.38㎡。2012年2月28日，长乐市建设局出具了航房权证H字第120006**号房屋所有权证书，确认长乐市航城街道吴航路359号阳光北苑地面12号车位的房屋所有权人为李宝钗，该车位建筑面积为25.52㎡，套内建筑面积为24.48㎡。另查明，长乐市航城街道吴航路359号阳光北苑某单元所在楼宇为23层钢混结构，福建省测绘院房地产测绘分院承接的由福建迪鑫房地产开发有限公司开发的阳光北苑小区产权测绘报告是以建筑自然层为编号，测绘报告中第23层即某A～2204A、某B～2204B住宅单元，第22层单元房的上一层为闷顶层（闷顶层不计入自然层，闷顶层除楼梯、井道及电梯机房之外均不计积），闷顶层之上为顶层（屋面构架层及露台），闷顶层和顶层均无产权证。同时查明，在被告提交给其他部门备案的《商品房买卖合同》附件一的房屋分层平面图中有规划部门签注的“闷顶层不得加以利用”的意见。由于原告在装修阳光北苑某单元时遭到同楼宇的其他业主阻挠其对闷顶层和顶层加以利用，原告遂于2012年3月29日就本案向本院起诉。审理中，本院委托福建联合中和资产评估有限公司对阳光北苑某单元房在2010年4月30日的市场价值进行评估，福建联合中和资产评估有限公司作出的榕联评字（2013）第263号《长乐市航城街道吴航路359号阳光北苑某单元资产评估报告》评估阳光北苑某单元房在2010年4月30日的市场价值为人民币569225元。本院认为，审理本案，首先要确定原告李宝钗与被告福建迪鑫房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》的性质，为此需要界定被告福建迪鑫房地产开发有限公司故意隐瞒“闷顶层不得加以利用”的真实情况吸引原告李宝钗以明显高出市场价值的价格向其购买房屋的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生而错误作出的不真实的意思表示合意。本案中，被告作为房地产开发商，明知规划部门有签注“闷顶层不得加以利用”，但其为迎合原告想对闷顶层及顶层加以利用的要求，故意隐瞒真实情况，反而在与原告签订的合同附件中向原告明示“第22层单元房的上一层（闷顶层）和顶层（屋面构架层及露台）无产权证，专归该22层单元房买受人占有、使用、管理”，在该公司提交给其他部门备案的合同中却对“第22层单元房的上一层（闷顶层）和顶层（屋面构架层及露台）无产权证，专归该22层单元房买受人占有、使用、管理”的内容以粘贴白纸的方式掩盖，被告的上述行为属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑购买阳光北苑某单元可以对上一层（闷顶层）和顶层（屋面构架层及露台）占有、使用、管理，才作出以明显高出市场价值的价格购买阳光北苑某单元的买房决定并随即与被告签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才作出错误意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为符合欺诈的要件，所以被告向原告明示“第22层单元房的上一层（闷顶层）和顶层（屋面构架层及露台）无产权证，专归该22层单元房买受人占有、使用、管理”以吸引原告高价买房的行为属于合同欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。这就是说，对欺诈性合同，如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同。故本案的原告可以选择起诉要求变更原、被告就购买阳光北苑某单元签订的《商品房买卖合同》的救济方法。至于“原告提起变更权之诉是否已超一年的除斥期间”这一争议焦点，被告认为，讼争房屋的《商品房买卖合同》签订于2010年4月，即双方的民事法律行为成立于2010年4月，原告于2012年3月才提起变更权之诉，已超过最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第73条“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”规定的一年除斥期间，故应驳回原告要求变更合同、变更价款的诉请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十五条虽仅就撤销权的除斥期间作出规定，但变更权和撤销权密切相关，变更权是撤销权人享有的一项可选择的权利，撤销权包括了请求变更的内容；因此，可变更合同的除斥期间为原告知道或应当知道撤销事由之日起1年；由于原、被告交接房的时间为2011年3月16日，原告是在装修阳光北苑某单元时才知道闷顶层无使用功能且闷顶层及顶层不能专归该22层单元房买受人占有、使用、管理，距离原告于2012年3月29日向法院起诉要求变更的时间并未超过一年的除斥期间，故本院对被告提出的原告提起变更权之诉已超一年除斥期的主张不予采纳。由于第22层单元房的上一层闷顶层（不得加以利用）和顶层（屋面构架层及露台）无产权证，且无法专归该22层单元房买受人占有、使用、管理，故福建联合中和资产评估有限公司作出的榕联评字（2013）第263号《长乐市航城街道吴航路359号阳光北苑某单元资产评估报告》评估阳光北苑某单元房在2010年4月30日的市场价值为人民币569225元的结论是合理的，现原告作为欺诈性合同的受害人选择变更合同价款的救济方法要求被告退还多收取的购房款357267元（已付购房款总额926492元－市场评估价值569225元），该诉讼请求合理合法，本院予以支持；对于原告所主张的判令被告就多收取的购房款357267元按月利率1%计付利息的诉求，因该诉求缺乏法律依据，本院不予支持，但依据公平合理原则，可判令被告就多收取的购房款357267元按银行同期贷款利率计付利息（自合同约定的第2期付款时间2010年5月19日起算，计至判决确定还款之日止）；对于原告所主张的判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计人民币22437元【（926492元＋320000元）×0.01%×180天】的诉求，由于原、被告在《商品房买卖合同》中有对逾期办理房屋权属证书的违约责任作了约定，而原、被告于2011年3月16日即办理阳光北苑某单元及地面12号车位的交接手续，因被告原因，长乐市建设局于2012年2月17日才就阳光北苑某单元出具房屋所有权证书，于2012年2月28日才就阳光北苑地面12号车位出具房屋所有权证书，逾期天数分别为154天、165天，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应按照合同约定向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计人民币19548元【（926492元×0.01%×154天）＋（320000元×0.01%×165天）】；对于原告所主张的要求判令被告返还多收取的契税人民币20723.25元【原告预交契税37800元－17076.75元（569225元×3%）】及按月1%计付利息的诉求，由于被告在代原告缴纳了城市房屋所有权登记费、印花税、契税等费用后，已将代收的37800元的剩余款项退还原告。被告为原告代办缴纳税费的行为并无让被告得到不当利益，即便原告有被相关部门多缴税费，向原告退还多缴税费亦非被告的法定义务，故本院对原告的该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第三款、第五十五条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告福建迪鑫房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内向原告李宝钗退还人民币357267元（已付购房款总额926492元－市场评估价值569225元）并按银行同期贷款利率计付利息（本金按357267元计，自2010年5月19日始计至本判决确定还款之日止）。二、被告福建迪鑫房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内向原告李宝钗支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计人民币19548元【（926492元×0.01%×154天）＋（320000元×0.01%×165天）】。三、驳回原告李宝钗的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9623元，由原告李宝钗负担2671元，由被告福建迪鑫房地产开发有限公司负担6952元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判长 陈碧林审判员 蔡秀泉审判员 郑家峰二〇一三年八月七日书记员 林 瑛