（2013）安南民初字第0108号
裁判日期: 2013-08-07
公开日期: 2016-04-20
案件名称
余海勇与周建元房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余海勇,周建元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十六条
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2013）安南民初字第0108号原告余海勇。委托代理人仲海平。被告周建元。原告余海勇与被告周建元房屋租赁合同装修补偿纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员殷程鹏独任审判，于2013年6月24日公开开庭进行审理，原告余海勇及其委托代理人仲海平，被告周建元到庭参加诉讼；于2013年8月7日第二次公开开庭进行审理，原告余海勇的委托代理人仲海平，被告周建元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余海勇诉称：2010年5月28日，被告将自有的位于海安县海安镇中坝中路22号底层北起第二间并代理吴亚军将位于海安镇中坝中路22号底层北起第一间，以及二层三间房屋租赁给我经营使用。现上述房屋均被政府拆迁征收，但被告拒绝将本属于我的装修补偿费、搬迁费等给付我，为此引发争议。我要求被告给付海安县海安镇中坝中路22号底层北起第二间拆迁房屋装修补偿费用（与吴亚军的已处理）、搬迁费等共计20000元，并承担本案的诉讼费。被告周建元辩称：原告的诉讼请求无依据，20000元是不存在的。我租赁给原告的房屋由原告自行装潢，但房屋主体被原告进行了更改。我房屋出租原告前原本就有铝塑板广告牌、无框地弹门、木制楼梯、扶手、木隔断、木门、地面砖等，但被原告拆了改了。我们在合同上说的很清楚，租赁期结束后房屋结构要恢复原状。我原有的装潢具有专卖店的结构装潢，原告认为不符合其要求是他自己的事情，他对此进行了改装。在我原有隔断的基础上，原告增加了货架和收银台，另外在楼梯下面水泥地面上贴了几块地面砖，其余并没有什么改变。这样算下来，我最多可以补偿其2000元。经审理查明：2010年5月28日，周建元作为甲方、余海勇作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：“甲方将海安镇中坝中路22号底层北起两间、二层三间租赁与乙方使用，租期为3年，自2010年5月28日起至2013年5月28日止。租金第一年按壹拾肆万肆仟捌佰元支付，次年起随行就市（随本地段相邻店铺租金行情）……”、“租赁期间，乙方不得因装修影响房屋的主体结构，装修方案须征得甲方同意。如确因需要改变的，租赁期满后乙方须恢复原状……”余海勇对租赁房屋根据经营需要进行了改装。后海安县人民政府决定对该房屋实行征收，并由江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司于2012年4月26日对该房屋进行评估，于2013年3月20日出具了《房屋征收评估报告》【江苏博文（2012征单位）字第010号】，内容有：“房屋共2层，用途为商业，建筑面积116.06m2，其中一层面积为27.288m2，二层面积为88.772m2。”“说明（一）周建元：1、搬迁费：116.06m2×50元／m2＝5803元……3、装饰装潢及附属设施：100350元（具体明细见附表）。”装饰、装潢、补偿明细表中项目位置分为二层客厅、二层卫生间、二层中、过道、房外、一层共六个部分，其中房外和一层系余海勇租赁周建元所有的部分并进行了部分重新装修。现因政府征收行为导致租赁合同提前终止（原告实际于2013年5月27日将承租房屋钥匙交被告），双方就江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司的评估的《房屋征收评估报告》及各项装饰、装潢、补偿价值没有异议，但就双方各自的装饰、装潢补偿产生纠纷，引发诉讼。上述事实，有《房屋租赁合同》（复印件）、《房屋征收评估报告》【江苏博文（2012征单位）字第010号】、当事人当庭陈述、证人证言等在卷佐证。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》成立且合法有效。原告租赁被告所有房屋从事商业经营，租赁期间因政府对租赁房屋实行征收，致使原、被告双方的租赁合同提前终止，原告有权获得搬迁费及相关的装饰、装潢补偿费。原告主张搬迁费、装修补偿费用等共计20000元，但未能提供相应项目费用的明细。所主张的理由系其依据《房屋征收评估报告》【江苏博文（2012征单位）字第010号】中“装饰、装潢、补偿明细表”的房外与一层两处位置的所有项目明细估算得来。经过法庭庭审调查，此两处所列项目并非全部为原告所有，部分项目系原告添附行为所得，故原告依此全额主张明细表中“房外与一层”两处位置所有项目的征收补偿款，本院难以支持。被告就原告主张补偿款的依据无异议，且就原告主张的项目清单逐一进行了抗辩，故原告依据《房屋征收评估报告》【江苏博文（2012征单位）字第010号】中“装饰、装潢、补偿明细表”的“房外与一层”两处位置的项目清单要求被告给付相应补偿款的主张，本院予以采纳。依据《房屋征收评估报告》【江苏博文（2012征单位）字第010号】，被告所得搬迁费共计5803元（116.06m2×50元／m2），而原告租赁被告所有房屋仅为27.288m2，故原告依法所得搬迁费应为1364.4元（27.288m2×50元／m2）。对照《房屋征收评估报告》【江苏博文（2012征单位）字第010号】中“装饰、装潢、补偿明细表”的“房外与一层”两处位置的项目清单，经过证人出庭作证，以及原、被告共同确认：（一）属于原告单独增添的补偿项目有：房外：铝塑板吊顶691.61元、铜字50元、筒灯45元；一层：玻化地砖1120元（约7m2）、地毯140元、不锈钢衣架63.53元、射灯150元、吊灯100元、筒灯30元、镜玻132.35元、木工板350.68元、榉木背景墙225元、收银台3**元，共计3458.17元。经法庭咨询承担本次评估的江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司工作人员得知，根据相关征收补偿文件，室内水泥地面价值已列入房屋主体结构部分共同作价，室内水泥地面项目不另单独作价，故上述项目中的玻化地砖系原告在原有水泥地面（约7m2）铺设而为，其评估作价按玻化地砖本身的价值以及辅料与人工的综合价格，而其余项目系原告租赁房屋重新装潢后增添的部分，庭审中被告同意属原告增添的部分归原告所有，故上述项目的征收补偿款，被告应给付原告。（二）属于原告在被告原有基础上拆改装潢的补偿项目有：房外：铝塑板广告牌3015.53元、无框地弹门2083.2元；一层：玻化地砖2854.4元（约17.84m2）、木工板398.12元、木隔断711.53元、实木门423.53元、不锈钢楼梯838.59元、花岗岩（楼梯踏板）1048.24元、不锈钢扶手2212.94元，共计13586.08元。上述项目，系原告因经营策略需要，在被告原有基础上拆除、更换而来。根据原、被告双方《房屋租赁合同》第四条约定：租赁期间，乙方不得因装修影响房屋的主体结构，装修方案须征得甲方同意。如确因需要改变的，租赁期满后乙方须恢复原状。乙方因管理不善或玩忽职守造成甲方房产及其他损失，乙方按价赔偿，并承担法律责任。原告租赁起始，即因经营需要对租赁房屋进行了重新装修，被告对此不置可否，应视为其对原告装修方案及装修行为的默许，但被告就原告重新装修行为的默许，并不意味着其对之前所有的装饰、装潢的抛弃，抛弃、放弃等处分权利的行为原则上应以明示为之，故原告认为其对原有的装饰、装潢进行拆除改装，被告没有提出异议，应视为被告默示抛弃的主张，本院不予支持。现该房屋因政府征收已被拆除，而被告认为原告未经其同意即对房屋进行了改装，应按合同约定进行恢复的主张，本院亦不予支持，同时被告的该主张因房屋已被拆除、被告因房屋被征收行为获得补偿而根本不可能实现。原告主张上述项目的征收补偿款应归其所有，其理由是评估报告针对原告装潢后的项目进行评估而得。但原告在对上述项目重新装潢之前，被告所有的原有项目亦有价值，若上述项目的征收补偿款归原告所有，原告应根据租赁合同的约定将房屋恢复原状或对被告原有项目进行价值等换补偿，而原告对此未能举证证明上述项目的原有价值或增值为多少。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法庭咨询承担本次评估的江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司工作人员得知，评估工作是“见物评物”，被告原有项目只要评估时存在，均会予以评估作价，故被告原有项目亦有其价值。现上述项目随房屋已被依法征收、拆除，并已作价补偿，原告未能提供证据证明其拆除、改换后的增值多少，其主张上述项目的征收补偿款应归其所有，本院难以支持，上述项目的征收补偿款应由被告所有为宜。（三）属于被告单独所有的项目有：房外：钢化玻璃777.6元、卷帘门2262元、电动机600元；一层：立式空调拆卸费350元。一层乳胶漆虽为原告重新粉刷所购买，但被告所有房屋在出租前已涂刷了乳胶漆，该一层乳胶漆项目并不产生增值，应作为被告原有项目列入征收补偿清单，而不应作为原告主张的征收补偿项目。综上，本院确认原告因政府征收行为遭受的总损失为：搬迁费1364.4元、装饰、装潢补偿款3458.17元，合计4822.57元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告周建元给付原告余海勇拆迁费及装饰装修补偿款共计4822.57元，于本判决生效之日起十日内履行。如被告周建元不能按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。二、驳回原告余海勇的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告余海勇负担114元、被告周建元负担36元（被告周建元应负担部分已由原告余海勇代垫，被告周建元在履行上述义务时将此款一并给付原告余海勇）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费300元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。代理审判员 殷程鹏二〇一三年八月七日书 记 员 吴 霞附：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）86．非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”