（2013）绵高新民初字第503号
裁判日期: 2013-08-07
公开日期: 2014-08-27
案件名称
刘启祥与绵阳万豪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绵阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘启祥,绵阳万豪房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）绵高新民初字第503号原告刘启祥，男，汉族。被告绵阳万豪房地产开发有限公司。住所地：绵阳高新区绵兴东路***号***室。法定代表人庄旭光，公司董事长。委托代理人勾宗珍，绵阳市盐亭县云溪法律服务所法律工作者。原告刘启祥诉被告绵阳万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月22日受理后，依法由审判员杨伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘启祥、被告万豪房地产公司的委托代理人勾宗珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘启祥诉称：原、被告于2010年11月1日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告位于飞云大道东段2号“万豪·尊品”二期期房，该房位于16栋2单元4楼1号，建筑面积92.27㎡，单价4997.77元，约定交房时间为2012年12月30日，逾期交房一日付违约金总房款的万分之一，面积误差实行按实际面积多退少补。合同签订后，原告按约履行了合同全部义务。而被告却在没有达到交房条件的情况下于2013年2月7日就通知接房。2013年2月18日，二期32名业主联合申明，要求被告向各业主出示商品房面积实测报告书和商品房竣工验收备案表；当时被告的售房部的负责人请示被告后，书面承诺于2013年3月20日给各业主答复，但到2013年3月31日仍未出具达到交房条件的相关证件。根据双方签订的商品房买卖合同，被告应付原告延期交房的违约金6400元；根据房屋的实测面积，被告多收了0.22㎡的房款1190元。另，被告所做的工程偷工减料，卫生间墙面及厨房墙面没做防水层。经与被告多次协商未果，特诉至法院请求：1、判令被告支付原告延期交房的违约金6400；2、判令被告返还原告房屋面积补差款1190元；3、判令被告赔偿原告做卫生间墙面及厨房墙面防水的材料及人工费3000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告万豪房地产公司辩称：1、我公司通知购房户的接房时间是2013年2月7日，虽然原告至今没有在接房通知上签字，但从原告的诉状可知原告知道统一的接房时间，应当认定原告已按统一的时间接房。表面看与合同约定的交房时间2012年12月30日不符，但合同同时约定因不可抗拒因素影响施工的，交房期限应当顺延；我公司在施工期间酷热、暴雨天气达30天，加上暴雨后处理施工现场和法定节假日，除此天数，我公司没有违约。2、根据测绘报告，原告所购房套内面积为80.32㎡，与合同约定面积相比，少了0.09㎡；但合同约定的公摊面积为11.86㎡，实测公摊面积为11.73㎡，减少了0.13㎡，应给原告相应的面积补差。3、我公司严格按照设计要求和合同约定组织建筑公司施工，如果在交房时存在小的瑕疵，应当由双方检查，及时安排整改，或责成建筑公司修复；原告要求支付材料及人工费3000元没有事实和法律依据。4、由于该案金额小，双方都有诉求，我公司请求法院主持调解，如协商调解不成，我公司将提起反诉。经审理查明：2010年9月22日，原告与被告万豪房地产公司签订了《万豪·尊品定购协议书》一份，约定乙方（本案原告）购买甲方（本案被告）开发的位于绵阳市飞云大道东段2号“万豪·尊品”16栋2单元4楼1号商住房一套，乙方同意支付5万元款作为双方签订正式买卖合同的定金，正式买卖合同签订时间为2010年10月15日，协议书还对其他事项作了约定。协议签订当日，原告向被告支付了5万元购房定金。2010年11月1日，原、被告签订了正式的《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：1、乙方购买“万豪·尊品”16栋2单元4楼1号住房一套，建筑面积92.27㎡、套内面积为80.41㎡、公摊面积为11.86㎡；2、按套内面积计算商品房价款，该商品房单价为4997.77元，总价款401870元；3、买受人于2010年11月1日一次性支付房款401870元；4、出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付商品房；该商品房交付时已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，还应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；5、逾期交房的，逾期在90日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日此，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日此，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金；6、因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明；7、商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与合同载明面积发生误差的，套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；8、双方还对其他事项作了约定。合同签订的当日，原告一次性向被告支付房款401870元。2013年2月6日，被告在绵阳晚报上发布“交房公告”，要购房者于2月7日收房。春节后正月初八（2月17日），部分业主到“万豪·尊品”售房部收房时，因被告未提供出商品房规划验收合格证和房屋面积实测报告书，遂制作了“万豪·尊品二期全部业主的联合声明”递交给被告公司售房部经理，“声明”的主要内容为房屋尚未达到合同约定的交付条件、被告应承担逾期交房的违约责任、物管费用应在达到交房条件后实际交房起算等；该售房部经理于2月18日向业主作出“承诺”，承诺书载明：本人承诺，关于二期业主《联合声明》的回复于2013年3月20日答复。后被告未向原告等业主答复相关问题。原告诉至本院，请求法院支持其诉讼请求。本案在审理过程中，经主持双方调解，但未达成一致意见。另查明：1、绵阳市明信房地产测绘有限公司于2013年2月7日出具的“测绘报告书”载明，原告所购房屋的建筑面积92.05㎡、套内面积为80.32㎡、公摊面积为11.73㎡。2、原告至今未收房。3、绵阳市城乡规划局于2013年2月5日发放的《建设工程竣工规划核实合格证》载明，被告开发的“万豪·尊品”二期商住楼经核实，基本符合城市规划要求，同意组织竣工验收。4、本案审理中，被告提交了“万豪·尊品”二期12#-24#楼的《建设工程竣工验收备案证书》，该证书载明备案登记时间为2013年5月10日。5、原告称房屋的卫生间墙面及厨房墙面未做防水，被告未在法庭规定的期限内提交已做防水的依据。6、被告未在法定期限内提起反诉。上述事实有经庭审核实的：万豪·尊品定购协议书、商品房买卖合、付款凭证、交房公告、联合声明、承诺书、测绘报告书、建设工程竣工规划核实合格证、建设工程竣工验收备案证书、住宅用房使用说明书、商品房质量保证书、建筑设计总说明、双方当事人的陈述等，载卷佐证。本院认为：《商品房买卖合同》是原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上达成，合同内容不违背国家法律法规的禁止性规定，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告按照合同约定的金额向被告交付了购房款，被告未按期向原告交房，属违约行为，依照《合同法》第一百零七条的规定，应承担相应的违约责任。虽然被告于2013年2月6日公告原告等业主收房，但未能向业主提供规划验收合格证、商品房面积实测报告书，原告等业主有权拒绝收房。被告于2013年2月5日取得了《建设工程竣工规划核实合格证》，但该合格证载明的内容仅表明所建楼房符合城市规划，同意组织验收，不代表楼房验收合格。被告向原告等购房者交付的房屋必须是经各相关部门共同验收，达到合格标准的房屋，被告能证明所建楼房已经合格的文件即是2013年5月10日的《建设工程竣工验收备案证书》；故，在被告已取得房屋实测面积报告书情况下，符合合同约定的交房条件的时间，最早也是在2013年5月10日。本案中，原告以被告未达到交房条件为由拒绝接收房屋，但至2013年5月10日已具备交房条件，故被告的逾期交房的截止时间应为交房条件达到日。综上，被告承担逾期交房违约责任的违约金，根据合同约定为5264.50元（总房款的日万分之一，共131天）。被告辩称在房屋建设过程中有不可抗拒因素才导致延期交房，而被告所述之不可抗力均是可以遇见而非突发事件；且所谓不可抗力也未按合同约定告知原告等购房户，故被告的不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立。原告诉请的面积补差款问题，根据实测结果，原告所购房屋的套内面积为80.32㎡，与合同书载明的套内面积少0.09㎡，根据合同按套内面积计算房款之约定，被告应向原告返还多收的房款449.80元（0.09㎡，4997.77元／㎡）。至于原告述称卫生间墙面及厨房墙面未做防水等问题，被告未在规定期限内提交已做防水的依据，依照合同约定被告应履行相应义务；但原告要求被告付给做防水的材料及人工费3000元的主张，因未提供相应证据，该请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告绵阳万豪房地产开发有限公司支付原告刘启祥逾期交房违约金5264.50元；二、被告绵阳万豪房地产开发有限公司返还原告刘启祥房款449.80元；以上两项共计人民币5714.3元，限在本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50减半收取为25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 杨伟二〇一三年八月七日书记员 宋婷 来源：百度搜索“”